近几年来，房地产纠纷案件呈现增多的趋势, 尤其是当事人以确认对房屋享有居住权为诉讼请求的居住权纠纷案件也层出不穷，原本并不被人们所熟知的居住权这一法律概念正走入人们的视野。然而，我国居住权法律制度十分匮乏，这不仅使法院的裁判无所适从，也使弱势主体的权益不能得到充分保障，同时司法公正也遭到了一定程度的质疑，从而引发了诸多矛盾和冲突。为使法官正确审理和裁量居住权纠纷案件，作为一名法律人实有必要对居住权问题做深入的研讨，以对它有个较为完整的认识与了解。笔者结合司法实践，在此略谈些粗浅认识与见解。
一、我国居住权的概念及法律特征
(一)居住权的概念
居住权属于物权范畴，起源于罗马法，其旨在解决弱势主体的居住生活问题。在我国，居住权问题彰显于离婚、继承、抚养和赡养等具有身份关系的案件之中，当下“居住权”一词唯一来处于《婚姻法司法解释(一)》第二十七条第三款中的规定，从而使居住权问题开始进入人们的视野。从居住权固有的属性来看，居住权是指特定的自然人因居住而使用他人房屋的权利，是基于婚姻家庭关系而产生的结婚、离婚、赡养、扶养和抚养的生活需求而独立设定的一种最基本的民事权利。
(二)居住权的法律特征
1.居住权的属性是属于物权范畴。居住权是以房屋为客体的物权，同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因此，居住权又属于他物权。
2.居住权的主体具有特定性。居住权主体是特定的对象，且只能是与房屋所有人具有某种法律上的身份关系的自然人，比如夫妻关系、父母子女关系等，这些关系具有法定性和身份性，只能为特定的自然人享有。
3.居住权的设定具有无偿性。居住权主要基于血亲或姻亲关系而产生，是为解决婚姻家庭关系中处于弱者地位的家庭成员的居住生活问题而设置的，这些弱势成员因经济收入低下或者无收入，无能力购买房屋或承租他人房屋，从而其与房屋所有人(具有身份关系)保持长期共同居住生活等特殊关系。从这个意义上讲，居住权首先是作为生活保障制度而设置存在。居住权人通常是以无偿方式取得居住权，无需向房屋所有人支付市场对价。
4.居住权的存续期限具有终身性。居住权的存续期限一般是由其居住目的所决定，通常是要满足居住权人颐养天年的生活需求，由此看出，居住权的存续期间具有长期性或终身性。居住权的期限可由当事人在合同或在遗嘱、遗赠中明确确定，如果双方没有对居住权期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为生存期限或为居住权人的终身。
5.居住权不得转让或继承。从立法要求上看，居住权是为特定的弱势群体设定的，按照立法宗旨，也只能用来保障特定人的生存利益之需求，不能由他人分享，因此，居住权具有专有性，不得转让或继承。
二、居住权的取得方式
居住权的取得既可基于民事法律行为，也可基于法定事由，前者主要包括民事合同、遗嘱或遗赠，后者则包括法律规定或时效。
(一)民事法律行为
1.合同。通常，合同是居住权设定的最常见表现形式。例如，男女双方在离婚时协议约定：离婚后，现有住房归男方所有，由女方对其中一间房屋享有终身居住权。
2.遗嘱或遗赠。通常，指房屋所有人以遗嘱或遗赠的方式为他人设定居住权，并在遗嘱人或遗赠人死亡之时起生效而取得居住权。
(二)法定事由
1.法律规定。即由法律直接规定而设定特定人的居住权。比如法律规定未成年子女对其父母的房屋享有居住权，或父母对于未成年子女依法取得的房屋享有居住权。父母与未成年子女间的居住权，是由法律加以明确规定，且该规定具有强制规范性，不允许通过其它方式予以排除。
2.时效。居住权也属于财产权法律关系的调整，应适用财产权取得时效的规定，但须具备主体与房屋所有人有特定的身份关系这一要件。
三、居住权人的权利与义务范围
(一)权利
1.使用权。设立居住权制度是为解决婚姻家庭关系中处于弱势地位的特定人的生存居住问题，因此，居住权人对于为自己设定居住权的房屋及附属设施享有使用权，居住权人既可以与其家属共同居住房屋，也可以让其所雇佣的保姆、护理人员居住，但应以居住权人与家庭成员所需为限。
2.收益权。域外一些国家民法允许居住权人有权在自身和家庭所需范围内取得房屋的收益权，但也有少数国家如法国等，则禁止居住权人出租居住房屋。在笔者看来，居住权是为生活保障而为弱势者设定的，为保障居住权人及房屋所有人的利益不受损害，一般情况下，居住权人不得将房屋出租以收取租金，但在特殊情况下，如解决居住权人实际生活困难，且居住环境较为宽松，并征得房屋所有人的同意前提下，还是允许居住权人出租部分房屋。
3.请求权。居住权人对设立居住权的房屋享有居住权，居住权人为实现对房屋的使用、收益，必须占有该房屋，其控制和支配的是该房屋的使用价值。但在繁纷复杂的社会生活中，居住权人在行使居住权利时，极有可能遭受到各种非法侵害或妨碍，这些侵害或妨碍既可能来自房屋所有人，也可能来自第三人，当这些侵害发生时，居住权人有权加以排除或求助司法保障，即享有标的物上的请求权，标的物上的请求权是居住权人用益房屋所固有的权利，因此，当在行使物上请求权时，无须房屋所有人的协助，任何人对其权利都应予尊重，不得随意干涉。
(二)义务
1.保管。基于居住权行使具有无偿性，在法律上要求享有居住权的主体在行使居住权时，应当尽善良管理上的义务，如遇房屋有毁损、灭失的风险时，应及时通知房屋所有人，居住权人怠于通知的，由于过错造成房屋损害应承担相应赔偿责任。
2.不得改变房屋结构。居住权是在他人房屋之上设定的权利，一旦居住权消灭，所有权即应回复原有状态。为保障房屋所有人的权利不遭受侵害，居住权人为了合理使用房屋，可以对房屋进行必要的改良和修缮，但不得将房屋改建或作重大的结构性改变，以保障在居住权消灭时，房屋所有人可以原物取回房屋。
3.不得转让或设定担保等义务。居住权人是为特定人的居住利益而设定的，具有强烈的人身性。因此，居住权不得转让、继承。另居住人在居住期间，不得以其享有的居住权作为抵押权的标的物，为其债务提供担保，既便居住权人设定了抵押的，其抵押行为也是无效的。
四、居住权的消灭
(一)消灭的情形
1.居住权人死亡。居住权本质上是为特定的自然人的生存利益而设定的物权，一般以居住权人的生存期限为最长存续期限，如居住权人死亡(包含宣告死亡)，居住权人因失去权利这一要件，自然归于消灭。
2.房屋标的物灭失。居住权的标的物是以房屋为客体，房屋又是居住权存在的客观基础，一旦客观基础丧失，从而导致居住权丧失。
3.居住权的存续期限已届满或解除条件已成就。当事人对居住权的存续期限有明确约定的，在该期限届满时，居住权即归于消灭，另外，居住权的设定可以附解除条件，在该条件成就时，居住权亦归于消灭。
4.居住权的自由处分。居住权是公民的基本民事权利，依照民事处分原则，也可以对居住权利进行自由处分，比如，在居住权利存续期间，居住权人基于其它目的或更好地维护房屋所有人的权益，居住权人可以对其享有的居住权进行放弃处分，从而居住权归于消灭。
(二)法律效果
1.房屋的归还。除因房屋标的物等原因而消灭外，居住权人在其居住权消灭时，有归还房屋的义务，如果居住权是因居住权人死亡而消灭的，则其继承人有归还房屋的义务。
2.附属设施的取回。居住权人在其权利存续期间，为了正常居住使用房屋可在房屋内设置一些设施，同时，也可对房屋进行装修，这些设置并非房屋的结构组成部分，居住权消灭时，居住权人对其仍享有所有权，可将上述设施取回，但要恢复房屋的原状。
3.费用的偿还。居住权存续期间，对于房屋的特殊修缮费用应由房屋所有人承担。当房屋须进行特殊修缮时，居住权人可通知房屋所有人进行修缮，房屋所有人未进行修缮，而该修缮又确有必要的，居住权人可自行修缮，居住权消灭时，房屋所有人应偿还居住权人支付的修缮费用。
