某物业公司系祖某居住小区的物业服务公司。祖某将房屋出租，约定由承租方代交水、电费，同时通知了物业公司，并与其口头约定由物业公司代为业主监督催交。一段时间后，承租人在拖欠部分水、电费用的情况下，稍然搬走不知去向。双方因此产生予盾，祖某为此拖欠物业公司部分物业费。
一、纠纷基本情况
纠纷当事人：某物业公司祖某
某物业公司与祖某签有物业服务合同，合同明确约定了双方享受的权利和应履行的义务，其中包括业主每年交纳物业费的项目及数额。
2004年底，经物业公司介绍，祖某将其房屋租赁给他人使用。三方口头约定水费、电费由房屋承租人直接向物业公司交纳，如承租人拖欠，物业公司可直接向承租人催交，并应将此情况及时通知祖某，由祖某依法承担连带责任。祖某与承租人解约很长一段时间后，才得知承租人尚欠部分水、电费没有交。祖某找到物业公司核实，物业公司认为水、电费承租人不交，业主应负连带责任，同时言明，法律没有规定物业公司向承租人催要的义务，更没有义务通知祖某。
祖某认为由于物业公司没有履行双方的特殊约定，给他造成800余元的经济损失，物业公司理应承担赔偿责任;物业公司不与赔偿，便从应交的物业费中扣除。祖某因此没有交纳05年4—12月物业费1601.20元，并拒绝交纳05年度、06年度供暧费4133.40元。
祖某同时认为，垃圾转运费已经包括在物业保洁费中，物业公司再次收取垃圾转动费属重复收费，因此也拒交当年的垃圾转动费。
二、纠纷调处过程
调委会立案后，调解员在了解、明确了双方争执的焦点后，及时约见了双方，耐心听取了各方的不同意见，为全面搜集、掌握原始材料，确定案件的基本事实，找出双方的分歧点，促使双方能坐下商谈，创造了一个良好的调解平台。
通过调查了解到，祖某自入住以来始终按时交纳物业服务费用，且2007年的各项费用均已交齐，此次拖欠主要是祖某认为物业服务收费项目没有公开，并且多收了物业费;另外，物业公司没有履行特约服务中双方约定的义务，使其蒙受了损失，并且物业公司对此也没有给出合理的解释，祖某为讨个说法，便以不交物业服务费来排泄不满，作为与物业公司对抗的手段。
耐心的宣讲法律规定是化解纠纷关键，调解员根据争议事实适用的法律，有针对性的向当事人说明了我国的法律规定。
第四百零一条 受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。[page]
第四百零六条 有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的 ，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者 重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失
《物业管理条例》
第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第十四条 国家对城市生活垃圾的清扫、收集、运输和处理的服务实行收费制度。城市市容环境卫生行政主管部门对委托其清扫、收集、运输和处理生活垃圾的单位和个人收取服务费;并逐步向居民征收生活垃圾管理费用。城市生活垃圾的服务收费管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。所收专款，专门用于城市生活垃圾处理设施的维修和建设。
经过耐心细致的调解，双方了解了相关的法律规定，改正了自己的错误做法，在相互谅解的基础上达成了一致。物业公司承担了祖某的部分损失，祖某于协议生效后一个月内向物业公司交纳拖欠的费用，共计5195.79元
三、案例分析与点评
物业费的纠纷往往不是简单的经济利益冲突，产生的原因大多很复杂，涉及到多方面的法律关系，解决这类问题，需要刨开现象看本质，挖掘当事人的内心感受，才能查找出解决问题的方法。
详知案情，晓知以理的劝说，是调解案件的基础和切入点，但不是调解案件的实质方法和根本所在。一个经得起实践考验的成功案件，还需对矛盾的焦点依法予以解决。本案中，依据我国《合同法》、《物业管理条例》及相关的规定，物业公司的收费是有法律依据的，并没有多收、滥收服务费。同时也应肯定，祖某与物业公司之间的特殊约定依法成立，双方应履行各自的义务，违约方应承担相应的法律责任。
调解案件，化解纠纷，促成当事人的和解，实质上也是调解员诠释法律、讲解法条，让当事双方理解、接受，最终达成一致的过程。法律的条文是枯燥的，但其规范的对象是生动的，成功的调解既是调解艺术的体现，也是社会关系稳定的要求。当事人相互谅解，达成了共识，才能在互助互利中共赢，才能使社会关系稳定，在大环境中共创社会和谐。
