●三亚的城市价值打造了以度假、养老、投资、置业为核心形态的三亚地产。政府把房地产开发上升到城市经营，推出了一个很时尚很经典的城市理念：第二居住地———向全国中产阶层人群营销。到三亚度假养老投资置购房，成为有钱有闲人的一种生活方式,从而创造了三亚产业发展的又一奇迹。
●三亚“第二居住地”房地产业有两个基本方面：一是销售市场在外。目前，三亚房地产开发市场都定位于岛外，据有关方面统计，现在三亚买房的85%以上是岛外的人，几乎遍布全国所有省份，还有全世界17个国家和地区;二是销售对象为有钱有闲的中产阶层人群。三亚的住宅商品房从4年前的每平方米不到1000元直线上涨到现在的5000多元，这已经不是本地普通居民能够消费的。北京、长三角和珠三角地区的富裕阶层，已经成为三亚房地产的主要客户群。
●“十一五”期间，三亚房地产业的发展目标是建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地。“第二居住地”的特征是，购置房产不完全是以居住为目的;在三亚购置的物业可以有度假功能和养老功能，而且可以保值升值。
●因此，架构与“第二居住地”相适应的房地产政策，助进二手房市场流通，对推进一手房市场开发,进而保障三亚房地产业的稳健发展有重要意义。
●激活三亚二手房市场的核心是：对普通住房转让实行较为宽松的、有操作空间的产业政策，包括税收征管方法。
一、房产业已成为三亚市第二大支柱产业，然而2005年的销售形势出现了逆转
1、随着三亚市城市基础设施和环境建设的不断加强，并以各种重大活动提升城市在国内外的知名度，三亚的城市价值得到空前的体现，带动了三亚市房地产业的迅猛发展。自2001年以来，全市的商品房开发投资以年递增50%的速度增长，5年共投资48.78亿元，占全社会固定资产投资30%。商品房开工面积(含半拉子工程续建为商品房)381.54万平方米。商品房总销量228.19万平方米。
2、2000年以来房地产交易量见表(一)单位:万平方米
3、到2005年，三亚房地产投资19.33亿元，占全市固定资产投资的39.5%，直接拉动当年GDP增长2.0，缴纳税款2.2亿元，占全市财政收入30%，土地出让金实现近7亿元。房地产业已成为三亚有完全意义的支柱产业。
4、2005年，三亚的房地产业发展进入了一个全新的高峰，然而这一年三亚房地产销售形势却出现了逆转，二手房交易办证量下降37.24%，一手房交易办证量在上年增长50.4%的情况下，反而下降了57.09%。[page]
二、一手房市场的核心是开发，二手房市场的核心是流通;繁荣二手房市场是保持三亚房地产业稳健发展的关键
5、存量房即是二手房。到2004年，我市从事二手房的中介服务公司约有10多家，市场十分活跃，全市二手房交易量达14.5万平方米，交易额为2.35亿元，为历史最高峰。
6、2005年二手房交易量开始萎缩，成交面积9.1万平方米，交易额1.43亿元，比上年下降了37.24%，2006年第一季度二手房交易量仅265.58平方米，成交金额50万元。二手房经纪公司相继退出市场，目前三亚市从事二手房中介的公司仅剩2-3家。按此推算，2006年二手房交易量不会超过5000平方米，总成交额也不会超过1000万元，二手房市场将完全萎缩。
7、2005年，在二手房市场交易办证量比上年下降37.24%的同时，一手房市场的交易办证量在上年增长的50.43%形势下，也下降57.09%。就是说，2005年，三亚市的房地产交易全面缩水。
新建商品房办证率低也是影响二手房交易的多种因素之一。2004年以前，我市新建商品房已入住的现房有200万平方米，办证量不足100万平方米，办证率不到50%。影响新建商品房办证的主要有开发商不主动，税务机关审核时间过长且复杂两个因素，据我们了解，后者是主要原因。
8、2001年以来三亚市一手房交易办证、二手房交易办证和一手房交易及二手房交易的比例关系。(表二)
9、从发达国家房地产市场的发展模式来看，当房地产总量增长到一定程度，每年新增住宅的交易量将趋于平稳，而存量市场的交易量将不断增大。增量市场与存量市场的比例基本保持1：4倍。根据我们的调查，一手房与二手房的销售比例关系，北京为1：0.8,上海为1:1，深圳为1：1.2，而三亚，2005年下降至1：0.4。从表二还可见，二手房交易量的萎缩已经影响到新建商品房的销售;新建商品房销售不畅，将会制约商品房的开发，最终伤及三亚房地产业发展。
三、国家宏观调控，产业周期律、二手房交易的税收办法，是影响三亚房地产业发展的重要因素;而以2005年1月1日起实施的税收办法最为直接
10、2005年1月1日前后三亚二手房交易税收办法的区别(表三)
11、2005年1月1日起实行的税收办法的核心问题是：个人出售住房严格征收20%的个人所得税;个税的征收取决税务机关对房过户产价格的核定。核定的价格高则应缴纳的个税高，核定的价格低则应缴纳的个税低。因此，住房过户价格的核定是收取个税的关键环节。这也是激活三亚二手房市场的关键环节。
[page]从表三看出，2004年底以前我市房地产交易税收是由三亚市土地房产部门代收代缴，三亚市土地房产部门在办理房地产转让过程中按其房地产转让合同价格和房地产评估价格的高者核算其房地产交易营业税(5.5%)和契税(3%)。而2005年开始，三亚市税务部门实行的税收办法，采取先税后证的方式来收缴房地产交易税收。即由地税部门核算房地产交易中应缴的营业税(5.5%)、个人所得税(20%)和增值税(累进税率计算)，出具缴税通知单，农税部门收缴契税后，凭地税部门的缴税通知单和契税交款收据方可到土地房产部门办理转让手续。
12、2005年起实行的税收办法的影响是：
增加了二手房过户交易税额———
2004年底以前房地产转让只缴纳营业税和契税，现在实行的税收办法增加了个人所得税和增值税。两种税收的征收，大大加大了房地产交易成本，制约了房屋所有人的再转让，直接影响二手房流通;
提供的过户转让资料增加———
地税部门为了核算个人所得税和增值税要求提供原房屋取得时的一些资料，而这些资料的缺失，增加了转让的难度。
核定税收时限不确定———
地税部门对于核定税收没有一个明确的时间表，转让程度也复杂了，即由房地产征税办公室—→房地产所在的税务分局核定—→房地产征税办公室再核定—→出具缴税通知书—→土地房产部门办证。使得房地产交易双方在转让的时间不确定，增加了合同签订的难度。
核定房地产交易价格不确定———
地税部门在核定房地产交易价格是以市场价为依据，评估价和合同价仅是参考，而市场的波动性和不确定性使得房地产转让双方在计算转让时所发生的税额上难上确定，增加了转让成交的难度。
四、三亚是全国唯一对二手房市场普通住房过户严格征收20%个人所得税的城市(对北京、上海、杭州、深圳的调查)
13、今年4月，我们对北京、上海、杭州、深圳的房地产市场进行了调查。这4个城市是全国房价上涨最快、房价最高、属于国家宏观调控重点的城市。我们调查的主要内容是：二手房交易是否都征收20%的个人所得税;二手房过户的价格由谁来核定;办税时间的规定。
14、关于20%的个人所得税
北京：一般只对别墅、豪宅的过户征收个人所得税;2005年6月，有朝阳、东城2个区决定对二手房转让全面征收20%的个人所得税，因为导致交易量直线下降，执行了不到1个月而停止;北京现在普通住房转让主要的只要缴纳营业税5.5%(满2年转让的不征收)和契税1.5% 两项税收。[page]
上海：分普通住房、非普通住房、非居住用房、花园住宅和独幢别墅4类，对居民出售普通住房，只征营业税及附加5.55%(满2年转让的不征收)，契税1.5%;
杭州：2003年下半年，杭州市的房价由每平方米3000元，直线上涨到5000元，为了打压房价上涨过快，从2004年1月起，杭州市开始对二手房转让征收20%的个税，执行了8个月，全市房地产市场出现冰封现象，一手房和二手房交易同时下降，因而紧急停止。现在只有余杭区在执行20%的个税。
深圳：对个人出售住房有征收个税的概念，但在具体执行中，转让房产的价格核定采取了有操作空间的方法，因此，20%的个税实际等于没有执行。
15、关于出售普通住房的价格核定
北京、上海、杭州、深圳的基本做法是(1)由买卖双方协议价格，经公证机关公证;(2)由有资质的评估机构评估价格。对这两个价格，办税机关都予认可。
16、关于办税时间限制
在北京、上海、杭州、深圳，二手房过户从中介公司受理之日算起，包括办完按揭，到出产权证，一般是28-32个工作日，其中办税是2个工作日。
五、激活三亚二手房市场的建议方法
17、激活三亚二手房市场的核心问题是：对个人出售住房征收20%个税的执行力度多大为宜;怎样核定或由谁来核定转让房产的成交价格。
对二手房交易收取个税是国家的政策，全国都要执行，但执行的标准和严格程度不同，结果完全不一样。特别是在成交价格的核定上，若从严执行，市场肯定走低，直至进入冰封期;若宽松以待，对激进二手房市场可起到点石成金的作用。
18、对个人出售住房征收20%个税的政策最早出于1994年的《个人所得税法》，但从现在的实情况来看，全国各地对这一政策的执行基本不到位，三亚可以说是唯一对这项政策严格执行的城市。
19、在执行政策的力度上，应该把个人出售普通住房与别墅、豪宅转让区分开来。政策依据是：
2005年4月30日，国家建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》的文件第一次明确了普通住房的标准：即：容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，允许各地的具体标准上浮20%。
这个文件同时明确指出，符合这个标准的普通住房可以享受优惠政策支持。
20、建议参照北京、上海、杭州、深圳这些中国房地产业领航城市的通行做法，对普通住房转让实行较为宽松的，有操作空间的、有弹性的税收征管方法。[page]
21、激活三亚的二手房市场已经引起了市委、市政府和有关部门的高度重视，4月中旬，市财政局召集相关部门，研究激活二手房市场的措施。讨论的焦点就集中在如何核定房产转让成交价格的核定上。由有资质的评估机构来核定转让住房的成交价，是一个能够普遍被人们接受的方法。这也是解决目前困扰三亚二手房交易的有效方法。
