郭某有房屋五间，因工作调动，举家搬迁其他城市，出走前写下委托书，将房屋委托其朋友叶某代为管理。允许叶某自己居住，如出租他人，则房租归叶某所有，但不得将房屋作抵押物贷款或出卖。叶某因多年郭某音讯不通，遂于2000年以房主名义作价3万元将房屋卖给了黄某，并办理了过户手续。现郭某回来探亲得知此事，提出对该房屋主张权利，而黄某也持房屋所有权证称该房屋是其合法所得，双方各执一词争执不下。
评析：
笔者认为，本案纠纷完全是由于叶某的越权行为所造成。叶某自作主张，出售代管房屋的行为超越了代理权限，属侵权行为。不难看出，郭某在其委托书中已明确叶某的代理权限，即只可占有、使用，并可获取一定收益(房租归叶某)，但不得抵押贷款、买卖。可叶某却谎称该房归其所有，出卖房屋给黄某，并将房款侵吞。据我国《民法通则》第六十六条的有关规定，超越代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任;未经追认的，由行为人承担民事责任。据此，叶某应承担由自己越权代理引起的民事责任。
鉴于房屋已由黄某合法购买，黄某当时并不知道房屋不属于叶某所有(即不知叶某是越权代理)，他支付了3万元房款，并办理了过户手续，合法取得了房屋购买权。他自己并无过错，属于善意第三人。根据《民法通则》的有关规定，应保护善意第三人的合法权益。既然房屋所有权已过户到黄某名下，应保护他的合法权益，不再变更。而郭某作为该房屋的主人，有权要求保护其受侵害的权益，故可以由叶某退还郭某所卖房屋的价款，并承担其他由此侵权行为引起的民事责任。
