对于代理人购买被代理人房屋提出的转移申请是否予以登记存在两种观点。一种观点认为可以有条件地予以登记，另一种观点认为不应予以登记。另外如予以登记，是以单方申请还是双方申请?我们认为对于此类登记申请是否予以登记、以何种申请受理，应该是在既要维护交易安全，又要保护权利人合法权益的大原则下，具体情况具体分析。
一、代理种类不同，申请登记不同
我国《民法通则》第六十四条规定：“代理包括委托代理、法定代理和指定代理。”不同的代理种类，代理人行使代理权的规定不同，“委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权”。下面我们就针对不同的代理类型对代理人购买被代理人房屋的申请是否予以登记进行分析。
(一)法定代理
由于法定代理中，代理人所代表的权利人具有特殊性，而且可能成为法定代理人的人及单位的构成较复杂。对法定代理人购买被代理人房屋是否予以登记，要根据不同情况分析。
1.法定代理人的构成
《民法通则》第十四条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”由于法定代理针对的是无民事行为能力人、限制民事行为能力人，其代理权通常是由其法定监护人来行使。监护人的确定在《民法通则》第十六条、第十七条有相关规定。归纳起来看，成为法定监护人有以下几类人或单位：父母、直系亲属或旁系亲属、父母所在单位、被监护人的所在单位、住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门。
2.对法定代理人购买被代理人房屋申请登记的分析
在上述可能成为法定代理人的人或单位中，代理人购买被代理人的房屋，由于被代理人为特殊人群，不具备完全民事能力，代理人与被代理人的意思表示皆由一人作出，因此从其申请性质看，该申请属于单方申请。《房屋登记办法》第十二条中规定，“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：(一)因合法建造房屋取得房屋权利;(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;(三)因继承、受遗赠取得房屋权利; (四)有本办法所列变更登记情形之一;(五)房屋灭失;(六)权利人放弃房屋权利;(七)法律、法规规定的其他情形。”由此看来，在法定代理人购买被代理人的房屋时，由于属于单方申请，根据《房屋登记办法》有关单方申请的规定，登记机构在一般情况下，对此类登记申请必须予以拒绝受理，除非因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书要求予以登记的。[page]
在法定代理中，父母作为法定代理人购买被代理人的房屋是否予以登记存在着一定的争论。一些人认为在法定代理中，由于被代理人通常情况下无收入来源，大部分被代理人的房屋是由其父母出资购置，父母要求更改房屋产权人应该得到允许。我们认为虽然被代理人的房屋是由其父母出资购置，但是父母将房屋登记簿上的权利人登记为被代理人，本质是为了保障被代理人的利益，现父母要求回购房屋，更改房屋产权人，由于登记机构难以确认其父母是否为了被代理人的利益而回购，也难以知道回购的动机，为了维护交易安全，保护被代理人的利益，同时根据《房屋登记办法》有关单方申请的规定，登记机构应拒绝受理。
(二)委托代理
1.委托代理出现的条件及原因
委托代理是基于被代理人的委托授权而发生的代理。《民法通则》和《房屋登记办法》之所以设计代理制度，目的是为了节约被代理人的社会成本，维护被代理人的合法利益，实现被代理人利益的最大化。
2.委托代理中以维护双方利益为准则来决定是否予以登记
在委托代理中，代理双方为完全民事行为能力人，其行为所带来的后果可以由自身来承担法律责任。在此类代理情况下，双方提出房屋转移登记申请，只要是本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，我们认为登记机构应该出于维护代理双方合法权利而予以登记。
有些人认为委托代理中，代理人购买被代理人的房屋，无论是否得到被代理人的同意，都应该拒绝。他们认为代理人购买被代理人房屋时，不可能不损害被代理人的利益。因为代理人在购买被代理人的房屋时，代理人在代理关系中同时为代理人和第三人，交易事实上皆由一人实施，已经构成自己代理。由于交易皆是以自身利益的最大化，因此很难保证代理人为了自身利益而不侵犯被代理人的利益。但是我们认为这种情况并不必然发生，只要代理人的行为得到了被代理人的事前同意或者事后追认，其法律行为都可以得到承认。我国《民法通则》中也设置了关于代理人的活动只要得到被代理人的同意或追认后具有法律效力的规定。《民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。”因此，我们认为只要得到被代理人的事前同意并出具相关的证明材料，作为登记机构为了维护双方的合法权益应该予以受理登记申请。此外《房屋登记办法》第十五条也规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。”由于授权委托书包括了委托事项、代理权限、委托期间等内容，如果委托人的委托事项注明了将房屋转移给代理人，代理人遵循了被代理人的意思，其代理活动的合法性能够得到承认，作为登记机构就应该本着双方的意思予以登记。[page]
在委托代理中为了使代理人购买被代理人房屋的交易更具有安全性和公信力，在接受登记申请时，应该得到被代理人的事前同意。事后追认虽然也具有法律效力，但是登记事件如果已经发生，又无法得到追认，不但使交易双方的合法权益无法得到保证，而且也将使登记机构处于相当被动的境地。
(三)指定代理
1.指定代理的形成及适用范围
指定代理是指基于法院或有关机关的指定行为发生的代理，一般适用于法院为失踪人的财产指定代管人，为民事诉讼中的原告、被告指定诉讼代理人。
2.指定代理中对代理人购买被代理人房屋提出的转移申请是否予以登记
由于指定代理的性质较为特殊，出现代理人购买被代理人房屋的登记申请一般是经过法院的裁决而形成的，因此，只要能提供法院出具的有效裁决文件，登记机构应该予以登记。
二、如何确定是单方申请，还是双方申请
很多人认为代理人购买被代理人的房屋都应该属于单方申请，我们认为这样的论断过于片面。代理人购买被代理人房屋提出的登记申请，是单方申请，还是双方申请，需要根据不同的代理情况以及是否出于代理双方的本意来确定。
(一)单方申请的确定
代理人分为法定代理人、委托代理人、指定代理人。由于法定代理和指定代理中被代理人不是无民事行为能力人、限制民事行为能力人，就是已失踪人员，而且代理人的形成也较为特殊，因此难以构成双方申请的条件。由此，我们认为法定代理和指定代理中提出的登记申请都应该属于单方申请。此两类代理人购买被代理人房屋时，登记机构应按照是否满足单方申请的条件来决定予以登记。
(二)双方申请的确定
在代理制度制定的三类代理中，在代理人购买被代理人房屋时可能形成双方申请的只有委托代理。
我国《民法通则》第三条对民事主体在民事法律行为中的地位有如下规定：“当事人在民事活动中的地位平等”。关于代理行为，《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”。由此看来，公民、法人可以通过代理人来实施法律行为，而且当事人在民事活动中皆有平等的地位。
从民事主体之间平等的地位来看，只要代理人购买被代理人房屋是被代理人的真实意思表示，即使在房屋产权进行转移登记时，申请双方皆由一人签名，我们依然认定为双方申请。因为在该申请中代理人是根据被代理人的意思表示而行使的一种合法权益，该签名代表的是被代理人的利益;而代理人作为房屋转移登记中的买方，其签名行使的是其自身的合法权利。虽然此时代理人出现了双重身份，即代表被代理人及其自身行使法律权利，但是因为此情况是在特殊条件下形成的一种特殊交易方式，只要代理人维护了被代理人的利益，也表达了代理人本人的真实意思房屋登记机关就应该予以登记。[page]
在委托代理中，代理人购买被代理人的房屋提出登记申请时，为了防止交易事故的发生，以及更容易鉴别房屋转移是否出于被委托人的真实意思，我们认为必须要求被代理人在授权委托书中注明将房屋卖与代理人的意思是其真实表示，而且要求对委托书进行公证，从而使授权委托书更具真实性和法律效力。
