原告：某银行支行(以下简称甲银行)。
被告：林某。
被告：房地产公司。
1996年11月4日，林某、房地产公司、甲银行签订了一份《职工购房借款合同》，约定：
一、 林某因购房向甲银行借款人民币25000元，借款期限为4年(1996年11月4日至2000年11月3日)，借款月利率千分之6.60;
二、房地产公司为林某借款提供阶段性保证，即从贷款发生之日起至银行取得林某房产证收押之前，发生借款人违约情形，由其承担代为清偿之责;林某如连续六个月未偿还贷款本息和相关费用等，甲银行有权提前收回贷款本息，直至处分抵押住房。
同日，林某与甲银行又签订了一份《住房抵押合同》，约定：林某以其所购的房屋向甲银行设定借款抵押担保。同日办理了抵押登记手续。上述二份合同均经公证处公证。
嗣后，甲银行依约向林某放贷人民币25000元。林某在购房后经装修即入住。林某从1999年2月起未按约归还借款本息，亦未办理房产证交给甲银行收押。甲银行于1999年9月以林某和房地产公司为被告，向人民法院提起诉论，诉称：被告林某因购房向其借款人民币25000元，由被告房地产开发公司承担阶段性连带保证责任，双方签订了《职工购房借款合同》;林某还以所购之房屋设定抵押担保，签订了《住房抵押合同》，并办理了抵押登记。其按约向林某放贷后，林某未能按约履行还款之责，房地产公司又未尽担保之责，故诉请法院判令：一、终止其与林某签订的《职工购房借款合同》的履行;二、林某归还其借款本金16777.17元、利息730.91元(从1999年2月至1999年12月)，逾期还款罚金182.52元;三、林某偿付2000年1月至清偿之日止的利息，罚金(利息按月息千分之3.96计收，罚金按每日万分之二点一计收);四、房地产公司承担连带清偿责任。
被告林某未答辩。
被告房地产公司答辩称：原告与林某签订了《住房抵押合同》，设定了物的抵押担保，林某的抵押物已足够清偿原告所主张的还款数额，故我公司不应承担连带清偿责任。
法院审判
人民法院经审理认为：原、被告三方签订的借款、保证、抵押合同，均系其真实意思表示，未与法律相悖，均属有效。林某未按约归还借款本息，显属违约，依法应承担相应的民事责任。原告要求终止合同的履行，提前收回贷款，并按约追索利息、罚金，符合法律规定，予以支持。林某以其所购之房屋向原告设定抵押，并作抵押登记，行为合法有效。房地产公司提供之保证，亦为有效担保。根据物的担保优于人的担保之原则，房地产分司应在抵押物不足清偿债务范围内承担责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，该院判决如下：[page]
一、终止原、被告于1996年11月4日签订的《职工购房借款合同》的履行。
二、被告林某于本判决生效之日起十日内归还原告借款本金16777.17元，支付自1999年2月至1999年12月间的利息730.81元，罚金182.52元，合计人民币17690.50元。
三、被告林某付给原告未还款本金(自2000年1月至清偿之日止)的利息、罚金(利息按月利率千分之3.96计收，罚金按每日万分之二点一计收)。
四、被告房地产公司对上述所付之款在抵押物不足清偿范围内承担连带责任。
一审判决后，原告不服，提起上诉。认为：抵押人林某在签订《住房抵押合同》时对所涉房屋并未取得房产证，之后也未取得房产证，故该抵押组保担保未生效。房地产公司的担保是生效的担保，因此，房地产公司应对本案全部债务承担连带保证责任。请求二审法院判决房地产公司对全部债务承担连带责任。
二审判决
中级人民法院经审理认为：当事人三方签订的《职工购房借款合同》、《住房抵押合同》均系各自真实意思表示，未与法律相悖，应被认定有效。被上诉人林某未按约归还借款本息，显属违约，依法应当承担相应的民事责任。被上诉人林某以其所购之房屋向上诉人设定抵押，因已有证据证实该房屋权利人为林某，林某业已至当地房地产部门办理了房地产抵押登记，且上述二份合同中均载明“本合同从房地产登记机构发给抵押登记证明之日起生效”，故上诉人称抵押担保未生效的上诉理由与事实相违背，不予采信。房地产公司作为借款人林某之保证人，在林某未依约向甲银行还清贷款的情况下，理应依约向甲银行承担连带清偿之责。但因林某又与甲银行签订有生效的《住房抵押合同》，根据物的担保优先于人的担保之原则，房地产公司应在林某设定的房屋抵押不足清偿范围内承担连带责任，原审法院对此下判并无不当，上诉人上诉理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，该院判决：
驳回上诉，维持原判。
