房屋继承过户及税收

更新时间:2022-05-23 11:41 找法网官方整理
导读:
如何办理房屋继承手续?一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍,办理死亡证明;二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证,房产继承分两种:

  如何办理房屋继承手续?

  一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍,办理死亡证明;

  二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证,房产继承分两种:一是遗嘱继承,二是法定继承。需要提交的材料有:

  1、被继承人死亡证明;

  2、该套房屋的产权证明或其他凭证;

  3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;

  4、继承人的身份证件;

  有遗嘱的继承权公证另需提交的资料:被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱,其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性,因此暂不予采纳)。

  三、办理房屋过户登记,申请人是继承人或者受遗赠人。

  申请人应当向登记机构提交下列文件: 《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\ 契税完税凭证(原件)。

  四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同,需要支付税收。

  房地产继承过户所需的费用

  办理房地产继承过户有一些费用发生,主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费:

  1、继承权公证费用;

  继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取,最低不低于200 元。

  2、房地产价值评估费用;

  根据沪价房(1996)第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算,

  房地产价格总额(万元) 累进计费率‰

  100以下(含100) 5

  101以上至1000部分 2.5

  1001以上至2000部分 1.5

  2001以上至5000部分 0.8

  5001以上至8000部分 0.4

  8001以上至10000部分 0.2

  10000以上部分 0.1

  3、房地产继承过户税费。

  由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

  4、契税

  法定继承人继承房地产,免契税,对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的,需要缴纳契税1.5%。

  如一套100万的房子办理继承过户,要承担5000元的房屋评估费用+2万元的公证费用+500元合同印花税+100元的登记费+5元的权证印花税=25605元,费用可观,所以有的人在购买房地产的时候直接将房屋登记在子女名下。

  国家税务总局关于印发《总机构提取管理费税前扣除审批办法》的通知[page]

  国税发[1996]177号

  1996-09-27国家税务总局

  各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  (通知略)

  总机构提取管理费税前扣除审批办法

  根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》(以下简称细则)和《国家税务总局关于印发<关于加强中央企业所得税征收管理工作的意见>的通知》(国税发[1995]188号)的精神,为强化征收管理,规范总机构管理费在所得税前的提取和扣除,特制定本办法。

  一、提取总机构管理费的范围

  凡具备企业法人资格和综合管理职能,并且为其下属分支机构和企业提供管理服务又无固定经营收入来源的经营管理与控制中心机构(以下简称总机构),可以按照细则的有关规定,向下属分支机构和企业提取(分摊)总机构管理费。具有多级管理机构的企业,可以分层次计提总机构管理费。

  不同时具备以上条件的,不得计提总机构管理费。

  二、审批总机构管理费的原则

  审批总机构管理费要坚持可能与需要、节约与合理的原则。确定总机构管理费的提取水平要考虑两个因素。

  (一)要能够满足总机构开展经营管理活动所必要的经费支出;

  (二)要本着节约、合理的精神,并考虑分摊企业的承受能力,确定管理费的支出。

  年度管理费的提取一般可以上年实际发生的管理费合理支出数额为基数,并考虑当年费用增减因素合理确定。

  三、总机构管理费的提取方式

  考虑到不同企业的实际情况,管理费的提取方式可从以下三种形式中选择一种:

  (一)按销售收入的一定比例;

  (二)按确定的合理数额分摊到各企业;

  (三)其他形式,如按资本金的数额按一定比例提取等。

  提取方式一经选择后不应变动。如果企业申请改变原有的提取方式,则必须提供详细的说明报告,送交主管税务机关审查,经同意后方可变更。

  按比例提取管理费的,原则上不能超过销售收入的2%。无论采取比例提取还是定额提取,都必须实行总额控制。

  四、总机构管理费的审批(此条款已失效或废止)

  管理费的提取,必须经过税务机关的审核批准。总机构及所属企业是跨省(自治区、直辖市)的,其管理费的提取比例或数额,由国家税务总局批准或授权总机构所在地省(自治区、直辖市)税务局审核批准,接受委托审批的,必须首先取得总局出具的委托书,未经授权,不得擅自批准,分摊企业所在地税务机关也不予确认。总机构及所属企业在同一省(自治区、直辖市)的,由所在省(自治区、直辖市)税务局在地市税务机关以上确定具体审批权限审批。[page]

  申请提取管理费的总机构应在每年11月底以前向主管税务机关提供包括管理费汇集企业名单、提取额度、提取方式、上年分项管理费收支决算表、本年计划提取数及分项费用增减情况和有关财务报表等详细资料。总机构不能提供相关详细资料的,主管税务机关不予受理审批当年管理费事宜。

  五、总机构管理费的支出和审核

  总机构管理费的支出范围应严格限定在总机构所发生的与其经营管理有关的费用,其列支和扣除应按照税收法规、财务制度规定的标准执行,与经营管理无关的费用,如资本性支出、非工资奖励性支出,不得列支扣除。主管税务机关要加强对总机构管理费使用情况的监督检查,年度终了后,结合企业所得税汇算清缴工作,将其纳入重点稽核范围。

  按比例提取总机构管理费的,必须同时实行总额控制,在总额以内的,可以据实使用;超过总额的,应调整计算征收所得税。

  总机构当年提取的管理费有结余的,应按规定征收所得税,税后部分结转下一年度使用,或经主管税务机关核准,全部结转下一年度使用并相应核减下一年度的提取比例或金额。

  下属企业和分支机构支付给总机构的管理费,应当提供总机构出具的有税务部门审定的管理费汇集范围、金额、分配依据和方法等证明文件,经主管税务征收机关审核后准予扣除,否则,不得在税前扣除。

  六、各省、自治区、直辖市税务局可根据本办法制定具体实施方案并报总局备案。

  国家税务总局

  一九九六年九月二十七日

  国家税务总局关于总机构提取管理费税前扣除审批办法的补充通知

  国税函[1999]136号

  1999-03-16国家税务总局

  各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:

  国家税务总局《总机构提取管理费税前扣除审批办法》(国税发[1996]177号)(以下简称《办法》)执行以来,各地反映了一些问题,为进一步加强总机构管理费的审批管理,现对有关问题补充通知如下:

  一、提取总机构管理费的范围和条件

  《办法》规定:凡具备法人资格和综合管理职能,并且为下属分支机构和企业提供管理服务又无固定经营收入来源的总机构可以提取管理费。具体是指:

  (一)具备法人资格并办理税务登记的总机构。

  (二)总机构对所属企业和分支机构人事、财务、资金、计划、投资、经营决策实行统一管理。

  (三)总机构无固定性或经常性收入或者虽有固定性或经常性收入,但不足管理费支出的。[page]

  (四)提取总机构管理费的,包括总分机构和母子公司体制的总机构(母公司)。对母子公司体制的,管理费提取原则上仅限于全资子公司。

  二、总机构管理费的审核管理

  (一)管理费的核定,一般以上年实际发生的管理费合理支出数额为基数,并考虑当年费用增减因素合理确定。增减因素主要是物价水平、工资水平、职能变化和人员变动等。通常情况下,应维持上年水平或略有减少。特殊情况下,增幅不得超过销售收入总额或利润总额的增长幅度,两者比较,取低者。

  (二)管理费提取采取比例和定额控制。提取比例一般不得超过总收入的2%。

  (三)凡税收法规规定有扣除标准的项目,按规定的标准核定。对一些特殊项目,应按下列原则进行核定:

  1.房屋租赁费。商业房屋租赁费应按合同数额核定;租赁自有产权房屋的,按剔除投资收益后的差额核定。

  2.业务招待费。按照管理费用总额和规定比例核定。具体比例参照税收有关规定。

  3.社会性支出。一般不得在总机构管理费中支出。由于历史原因而支出的学校经费,应剔除相关的教育经费。

  4.会议费。一般不得超过上年开支水平,特殊情况下需增长的,应严格控制增长额。

  (四)总机构管理费不包括技术开发费。

  税务机关应严格要求总机构按照收支平衡原则提取管理费。年终管理费有结余的,应按规定缴纳企业所得税,税后余额全部转为下一年度使用,并应相应核减下一年数额。

  三、管理费的扣除管理

  下属企业和分支机构超过税务机关审批标准上交的管理费,应进行纳税调整,不得在税前扣除;低于标准上交的管理费,按当年实际上交数额据实扣除,其差额不得在以后年度补扣。

  四、申报程序和资料

  (一)申请程序。原则上由总机构向所在地主管税务机关提出申请,税务机关逐级审核上报。为减少层次,缩短审批时间,也可以直接向审批机关申请。

  (二)企业在递交申请报告时,须附有税务登记证(复印件)、上年度的纳税申报表、上年度会计报表和管理费收支决算说明(表)、本年度上半年会计报表和管理费用支出情况说明(表)、下半年预计管理费用支出情况说明(表)和本年度计划提取管理费的明细表(包括摊提企业的名称和具体数额)及其费用增减说明等资料。

  不能完整提供上述资料的,税务机关不予受理。

  五、违规处罚

  对纳税人有意弄虚作假骗取审批管理费、多提管理费以及未经批准提取管理费的,税务机关不予审批,税前不准扣除,已审批的要撤销审批,进行纳税调整。此外,还可根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定,予以处罚。[page]

  六、审批时间

  (一)申请提取管理费的总机构应在每年7月至11月底完成申报,超过期限的,税务机关原则上不予办理。

  (二)申请附送资料不齐全的,税务机关应及时通知其在15日内补报,超过期限仍未补报或补报资料仍不符合要求的,税务机关可拒绝受理。

  七、授权审批(此条款已失效或废止)

  总机构和分摊管理费的多数企业不在同一地区,且提取管理费的总额达到或超过1000万元的,由国家税务总局审批。总机构和分摊管理费的多数企业在同一地区,且提取管理费总额低于1000万元的,由总机构所在地省级税务机关审批。

  国家税务总局

  一九九九年三月十六日

  国家税务总局关于进一步加强总机构提取管理费税前扣除审批管理的通知

  国税函[2005]115号

  2005-01-28国家税务总局

  各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局,局内各单位:

  国家税务总局《总机构提取管理费税前扣除审批办法》(国税发〔1996〕177号)、《关于总机构提取管理费税前扣除审批办法的补充通知》(国税函〔1999〕136号)(以下简称两个文件)执行以来,各地反映了一些问题。为进一步加强总机构管理费的管理,规范总机构管理费的税前扣除,现对有关问题通知如下:

  一、加强和规范总机构管理费的审批管理

  各级税务机关要认真落实好两个文件的有关要求,进一步加强和规范提取总机构管理费税前扣除的审批管理。

  (一)严格按照总局两个文件关于提取管理费的总机构条件进行管理,对不符合条件的总机构,不得审批同意其提取的总机构管理费在税前扣除。

  (二)凡符合提取管理费条件的总机构,在规定时间内向负责审批的税务机关提出税前扣除申请时,须报送如下资料:

  1、提取总机构管理费的申请报告;

  2、总机构和下属所有企业、分支机构(以下简称企业)的税务登记证(复印件);第二年申请时可只提供新增企业的税务登记证(复印件);

  3、总机构上年度纳税申报表、财务会计报表、管理费收入支出明细表;

  4、总机构本年度上半年纳税申报表、财务会计报表、管理费支出明细表、下半年管理费预计支出明细表;

  5、分摊管理费的所有企业的名单、本年度上半年纳税申报表、上半年销售收入、预计全年销售收入、预计全年销售收入和利润的增长幅度、管理费分摊方式和数额;

  6、本年度管理费各项支出(包括上半年实际支出和下半年计划支出)的计算依据和方法;[page]

  7、本年度管理费用增减情况和原因说明。

  凡由省级以下税务机关审批的,企业不必向税务机关报送已掌握的资料。

  (三)总机构提取并在税前扣除的管理费,应向所有全资的下属企业(包括微利企业、亏损企业和享受减免税企业)按其总收入的同一比例进行分摊,不得在各企业间调剂税前扣除的分摊比例和数额。

  (四)总机构的各项经营性和非经营性收入,包括房屋出租收入、国债利息和存款利息收入、对外投资(包括对下属企业投资)分回的投资收益等收入,应从总机构提取税前扣除管理费数额中扣减。

  (五)总机构管理费的支出范围和标准,应严格按照企业所得税和两个文件的有关规定执行,总机构代下属企业支付的人员工资、奖金等各项费用,应按规定在下属企业列支,不得计入总机构的管理费。税务机关应据此确定总机构的管理费支出需要。

  (六)严格按照有关规定控制管理费数额的增长幅度,促使总机构努力增收节支减少管理费支出。

  (七)主管税务机关应严格审核总机构提供资料的真实性、合理性、完整性,不符合有关规定的,应要求申请人予以说明、补充资料,仍不符合规定的,不予审批。审核的重点是:

  1、总机构是否符合提取管理费的条件;

  2、是否提供了所有下属企业(包括微利企业、亏损企业和享受减免税企业)的名单和有关资料;

  3、分摊管理费的企业是否符合全资条件;

  4、管理费的支出范围和标准是否符合有关规定;

  5、管理费支出数额较大和变动较大的项目及其原因;

  6、总机构管理费的提取比例、分摊数额、增长幅度是否符合有关规定;

  7、上年度纳税申报表中是否单独反映了管理费的收入情况。

  二、加强和规范总机构管理费的税收管理

  总机构提取的管理费,应纳入正常税收管理。

  (一)总机构应按照企业所得税的有关规定进行纳税申报,正确计算各项收入、成本和费用,以及应纳税所得额和应纳税额。经税务机关批准提取的总机构管理费,不得直接抵扣总机构的各项支出,应全额填入年度企业所得税纳税申报表的“其它收入”栏中,并在明细表中注明“提取管理费收入”的数额。

  (二)主管税务机关应对总机构提取管理费的收支核算、申报纳税情况进行认真审核和检查,凡违反税收有关规定的,应责令其纠正,并按照税收征管法和其他税收规定进行处理。

  (三)主管税务机关应加强对分摊总机构管理费的下属企业的管理和检查。分摊总机构管理费的下属企业在纳税申报时,应附送有权审批的税务机关审批管理费的批复文件(复印件),未经税务机关审批同意,或者不能提供有权审批的税务机关审批管理费的批复文件(复印件)的,其分摊的总机构管理费不得在税前扣除。[page]

  三、合理调整审批权限

  为进一步加强和规范对总机构管理费的审批管理,对总机构管理费税前扣除的审批权限做适当调整。

  (一)总机构和分摊管理费的所属企业不在同一省(自治区、直辖市),且总机构申请提取管理费金额达到2000万元的,由国家税务总局审批。

  (二)总机构和分摊管理费的所属企业不在同一省(自治区、直辖市),且总机构申请提取管理费金额不足2000万元的,由总机构所在地省级税务机关审批。

  (三)总机构和分摊管理费的所属企业在同一省(自治区、直辖市)的,由总机构所在地省级税务机关审批,或者由总机构所在地省级税务机关授权审批。

  四、本通知从审批2004年税前扣除的总机构管理费起执行。接到2004年总机构申请的税务机关,应按本通知规定的审批权限转移申请资料。以前规定与本通知不符的,按本通知执行。

  国家税务总局

  二○○五年一月二十八日

  上交管理费:按规定,纳税人支付给主管部门的与本企业生产、经营有关的管理费,须提供主管部门出具的管理费汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件,经税务机关审核后,按批准的比例或额度在税前予以扣除。 这需要审批的,税务机关对这的规定是:如果总公司需要子公司上交管理费用的,必须报相应主管税务机关进行审批,如果没有税务机关的审批,上交的管理费用不得作为税前扣除的项目。

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