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婚前婚后房产问题的建议

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  由于中国长期以来根深蒂固的传统文化和习惯使然,家庭成员之间——尤其是夫妻之间,婚前往往不会提及各自的财产权属问题,导致婚姻出现问题时出现一些房产矛盾和问题。以下就夫妻间的房产问题及解决方法作简...

  由于中国长期以来根深蒂固的传统文化和习惯使然,家庭成员之间——尤其是夫妻之间,婚前往往不会提及各自的财产权属问题,导致婚姻出现问题时出现一些房产矛盾和问题。以下就夫妻间的房产问题及解决方法作简要介绍。

  夫妻间房产情况大致有以下几种:一方婚前财产、共同出资的共有财产、婚前一方贷款买房婚后共同还款等。相应地,这几种情况的房产可能出现以下一些问题:

  一、房产属一方的婚前财产

  婚前财产属夫妻的一方所有,另一方可能要求婚后再产证上加自己的名字。这时,另一方可能左右为难。因此,出资买房的一方不妨事前花钱做个公证。目前上海的公证行情是:证明涉及财产关系的民事协议如家庭财产分割协议、遗产分割协议、婚前财产约定、离婚财产分割协议等每件400元。这点钱看似花得浪费,但可以避免日后可能发生的纷争。

  二、婚后共同出资

  婚后夫妻共同出资买房后,双方到房地产交易中心申请产证时,应当明确房地产归属双方所有(共同共有按份共有),也就是产权证权利人一栏是双方的名字。共有方式可以选择共同共有或不等额按份共有。按份共有的例子:比如一方1%产权,另一方99%的产权。至于是按份共有还是共同共有,双方可事先约定并在申请时提出。另外,这两个方式可以相互转移。值得注意的是,办理产证时一定要确保夫妻双方都到场,尽管买房时缺席的一方可以写委托书委托他人代理。

  夫妻共同出资可能由于某些原因只写了夫妻中一方的名字。事后,另一方的名字若想加进产证可以申请“配偶之间变更房地产登记权利人”的变更登记;“九四年房改”的情况(当时购买的公有住房办理产证只能写一个人的名字)可申请办理“九四年方案已购共有住房房地产权利的权利人增加购房时同住成年人的变更登记。这些变更登记不需要缴税,需交登记费和图纸费(上海的行情是一般的住宅登记费为80元,图纸费25元,总计105元。非住宅登记费550,交易费另外计算)。假使一方不愿意去房地产交易中心申请夫妻间变更,一方又无可奈何,那这无可奈何的一方就要准备搜集好自己出资买房的有力证据,像转账、提款的凭证等,以防日后不幸对簿公堂陷入有理说不清、或是有理却败诉的悲惨境地。

  三、婚前一方贷款买房,婚后共同还款

  夫妻协商将另外共同参与还款的一方名字写进产证,只要申请配偶之间变更房地产登记权利人的变更登记即可。夫妻双方需到所属区县的房地产交易中心进行变更登记申请,资料齐全的话,提出申请后20天即可生效。同样的,如果产证上夫妻之间减名字也是相同的操作办法。房地产登记中的夫妻间变更,是物理变化,而非化学变化。

  假使出资买房的一方不愿将一同参与还款的一方加进产权证,参与共同还款的另一方要多一个心眼儿了——尽量据理力争;另外搜集好自己出资还款的有力证据,以防日后对簿公堂。

  四、夫妻一方私自处理房产

  这种情况比较恶劣,类似案例曾经在新闻节目报道过:丈夫伙同他人私自变卖房产,妻子竟一无所知。有关房地产买卖的申请,相关的法规规定与房产有关的所有人都要到场,特别是卖方的所有人,不得缺席。假使卖房的权利人委托他人代办,则委托书一定要公证。遇到夫妻一方私自处理房产的情况,受害的一方只能与之打官司。一方擅自处理夫妻共有房产,名字没有上产证的一方可以先去房地产登记机构申请异议登记。异议登记可以在15日内暂时冻结房地产的相关交易、处置等。另外,于异议登记日起的15日内,申请异议登记的一方应向法院上诉,递交上诉、仲裁土地争议等文件,再次将相关文件递交登记机构。否则15日后异议登记失效。假使上诉后,法院等机构不受理,则异议登记30后也将失效。

  在日常生活中,各人都要时刻关注自己的权利,切勿忙于家务事或是工作,尤其是在这方面的维权意识不高的女性,往往苦了半辈子,到头来为他人作嫁衣裳。这就像一年前很多人遭遇“安全账户诈骗”,令人不可思议的是,今年还有很多人受骗。遭遇此类骗局上当与否与是否及时了解社会信息很重要。同样的道理,多听、多看、多交流,主动了解相关社会信息很重要。另外,家庭办理有关房产的买卖等物权的转移、注销、变更等手续,一定要确保产证上所有的权利人全部到场,千万不要怕麻烦而缺席。

  附:共同出资购房协议

  甲方(姓名):

  身份证号:

  乙方(姓名):

  身份证号:

  丙方(姓名):

  身份证号:

  甲是乙之母,乙丙是夫妻关系。为改善居住环境,甲乙丙三方决定购置住房一套。经各方充分协商现就房产出资及产权有关事项达成如下协议:

  一、于 选购商品住宅一套,建筑面积 平方米,套内面积 平方米,由甲乙丙三人居住,物业管理费由甲乙双方承担。

  二、该商品住宅以甲乙丙三人的名义共同购买,房屋总价款共计 万元。其中,甲方出资 元。剩余 元以丙方的名义办理按揭贷款,并由乙丙双方共同承担月供款。

  三、该房屋的装修费用由甲乙丙三方共同承担。其中甲方出资 元,剩余费用由乙丙双方承担。

  四、房屋产权属于甲乙丙三方共同所有。产权份额按各自出资份额计算比例。

  五、本协议中各自出资份额是指甲乙丙三方各自在房屋总价款、按揭贷款利息以及房屋装修费用中出资金额的合计。

  六、甲乙丙三方共同行使所购房产的占有、出租、使用、收益、处分等权利,房产买卖抵押担保必须有三方书面同意。

  七、本协议一式叁份,甲乙丙各执壹份,自三方签字之日起生效。

  甲方(签名):

  乙方(签名):

  丙方(签名):

  签约时间: 年 月 日

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