房屋合同违约责任中合同相对性原则

　　【案情】

　　甲与乙签订了一份二手房买卖合同，甲把自己的一处房屋卖给乙，合同约定甲应在房屋产权过户到乙名下前将自己在该房中的户口迁走，否则构成违约，但没有约定违约金。在房屋过户到乙名下时，甲并未将户口迁出。一个多月后，乙又将该房屋转卖给丙，双方在合同中约定丙向乙支付2万元定金，乙在6日内将该房屋中的户口迁出，如不能按期迁出，合同自动解除，乙还需向丙双倍返还定金。乙和丙在办理房屋过户手续时，发现甲的户口还在该房内没有迁走。乙按照合同约定向丙双倍返还了4万元的定金。之后，乙向法院起诉，认为因甲未按约定将户口迁出导致自己违约，要求甲赔偿自己因双倍返还定金造成的损失2万元。

　　对本案应当如何处理，有两种不同意见。

　　第一种意见认为，按照我国《合同法》第六条规定，当事人在行使权利、履行义务时，应当遵循诚实信用原则。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。乙与甲的合同中约定甲在房屋过户到乙名下前就有迁出户口的义务，在此情形下，乙以一般人的正常推理和社会正常的诚信度，有理由相信甲此后已将户口迁出。甲既不履行合同约定的义务，又不履行后来向乙所作的承诺，违反了法律规定的诚实信用原则，造成乙的损失，甲应当赔偿乙的2万元损失。

　　第二种观点认为，按照合同制度的基本理论，合同具有相对性。所谓合同的相对性，是指合同仅在缔约人之间发生效力，对合同以外的第三人不发生效力，合同的双方当事人不得为合同以外的第三人设定义务，同时，合同以外的第三人也无权就合同中为他设定的利益提出主张。乙和丙签订的合同中关于双倍返还定金的约定，对于甲没有效力，乙在此合同中的义务不能当然地转嫁给甲。甲应当承担的责任，只是其与乙所签订的合同中应当承担的责任。甲与乙签订的合同中对于甲不迁出户口的违约行为没有约定违约金，因此，乙不能向甲主张违约金，但乙可以主张甲赔偿其违约行为给自己造成的损失。依据合同的相对性原则，乙所主张的损失，不是其与丙合同中约定的2万元。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，在甲与乙的合同中，甲违反合同对乙造成损失的赔偿额，应当限于甲订立合同时应当预见因违反合同可能给乙造成的损失，乙在与丙签订合同时，特别对户口的迁出约定了违约责任，就应当对此有特别的注意义务，乙却一直没有询问甲户口是否已迁出，对于自己的履约能力未尽到必要的注意义务，因此，乙在主观上对自己损失的产生也有一定的责任。但因甲之前一直对乙做出愿意迁出的意思表示，之后也未告知乙自己已改变初衷不愿迁出户口，因此，可减轻乙的责任，可由乙在2万元的损失中适当地承担一些损失。

　　在这里我们赞同第二种意见。