郭女士于2013年4月看中洛阳某房地产公司开发的房屋一套，并于当天与该公司签订了《商品房认购书》，交定金1万元，同时交了378900元的首付，该房地产公司则向郭女士出具了预收购房款收据并签订《商品房认购书》。该《商品房认购书》约定：认购书签订后30日内签订正式合同，如果通知郭女士签订正式合同后七日内不来签订正式合同的，视为解除《商品房认购书》。开发商可以不经郭女士同意将该套房屋售卖，郭女士所交付的一万元定金不予退还，所交首付款予以无息退还。
《商品房认购书》签订后，由于郭女士久等不到房地产公司通知签订正式合同，无奈催问房地产公司要求签订正式合同，但房地产公司以各种理由往后推脱。半年过后，房地产公司通知郭女士签订正式合同时，郭女士要求解除认购书，并要求退还已交付的首付款。但房地产公司以认购书有效为由，要求郭女士必须签订正式合同买房，否则不予退还所交房款。
双方僵持不下，于是郭女士找到了河南洛太律师事务所郑艳律师进行咨询，并办理委托手续。经查，房地产公司在与郭女士签订认购书时尚未取得商品房预售许可证，半年后取得商品房预售许可证时才通知郭女士签订正式合同。
郑艳律师接受郭女士的委托后，向该房地产开发公司发出一份律师函函告该开发公司：首先，双方所签订的认购书依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书合法有效，双方当事人应依约履行义务。其次，依据郭女士提供的证据材料证明，该开发公司未按照《商品房认购书》中约定的30日内与郭女士签订正式的商品房买卖合同，故该开发公司已经对郭女士构成违约。依据法律规定，郭女士可依据该《商品房认购书》向该开发公司主张双倍返还一万元定金(即两万元)，以及返还已付购房款(即 378900元)，并可向该开发公司主张因开发公司的违约所造成的损失包括诉讼费及律师费等费用。
郑艳律师在确定该开发公司收到律师函后主动与该开发公司的负责人及该开发公司的法律顾问进行协商。最后郭女士也作出让步，仅要求开发公司返还其所交付的378900元及1万元定金，双方通过协商达成调解协议，约定开发公司十日内向郭女士返还388900元。
律师分析
商品房的认购、订购、预订等协议具备相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定有效。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。商品房认购协议因出卖人原因解除，出卖人应返还房款，并赔偿买受人由此造成的损失，但损失不应超过当事人在订立合同时预见或应预见到的因合同不成立、无效或被撤销可能造成的损失，也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。
律师提醒
1.商品房认购书签订后，房地产开发公司如未按照认购书约定与购房人签订正式合同，或其他原因构成违约的，房地产开发公司应向购房人承担违约责任。购房人如无特殊原因，确因自身原因不愿购买所认购房屋，开发商不退定金是合法的，但对于双方不能就合同具体条款达成一致而不能成就合同的，通常不会算购房人自身原因。但为避免争议，有必要在认购书上约定：“认购人应在签约之日起几日内与甲方签订正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署的，所收定金应予以退还。”
2.签订认购书后，约定签订正式《商品房买卖合同》期限的，对于到期未签署的违约责任，如购房人无相关证据证明其已就签约主动联系开发商，有可能会被认定为违约方。
