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农村房屋买卖合同纠纷法律问题汇总 

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随着农村改革的深入推进和城镇化进程的不断加快,涉及农村房屋买卖的案件逐渐增多。由于涉农的法律规范过于抽象、原则,农村房屋买卖合同纠纷中的疑难法律问题多。本文针对近年来农村房屋买卖纠纷中的疑难法律问题进行了详细论述。请阅读下文!

  【摘要】

  随着农村改革的深入推进和城镇化进程的不断加快,涉及农村房屋买卖的案件逐渐增多。由于涉农的法律规范过于抽象、原则,农村房屋买卖合同纠纷中的疑难法律问题多。本文针对近年来农村房屋买卖纠纷中的疑难法律问题,阐述了违反“一户一宅”、非同一集体经济组织之间的、未经共有人同意以及农村拆迁安置房小产权房等房屋买卖合同的效力,重点论述了农村房屋买卖合同在宣告无效之后,当事人之间民事责任的划分及依据,并结合民法理论对农村房屋买卖合同无效之后的处理提出了建设性意见。从民事审判实际出发,本文认为对向不特定多数人出售的农村房屋买卖合同纠纷案件以及存在严重违法的农村房屋买卖合同,人民法院应当审慎受理。

  【关键词】农村;房屋买卖;法律适用

  【正文】

  农村集体土地是最基本的农业生产、生活资料,妥善处理农村房屋买卖纠纷对保障农民合法权益、促进农业健康发展具有非常重要的意义。党的十八届三中全会明确提出,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押担保、转让试点。2015年中央一号文件要求“改革农民住宅用地取得方式,探索农民住房保障的新机制”,而同期国务院办公厅下发的《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》仍对农村房屋的受让主体作出限制性规定,规定农村产权流转交易的受让方原则上没有资格限制(外资企业和境外投资者按照有关法律、法规执行),但农户宅基地使用权、农民住房财产权、农户持有的集体资产股权除外。为规范农村房屋买卖合同案件的审理,保障和促进农村房屋健康有序流转,安徽省高级人民法院(以下简称“安徽高院”)2012年曾出台《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(以下简称“《指导意见》”),对农村房屋买卖合同审理作出原则性规定。然而,近年来,随着新农村建设不断推进和小城镇开发的加速,农村土地及房屋确权颁证工作即将铺开,涉及农村房屋买卖的新情况、新问题不断出现,需要我们对已有的审判经验进行总结、检视,以进一步规范对农村房屋买卖合同纠纷案件的审理。

  一、近年来农村房屋买卖合同纠纷的基本情况

  近年来,安徽省受理的农村房屋买卖合同纠纷案件总量较小,其数量并未随着近年来民事案件数量大幅增加呈快速上升趋势,在部分年份甚至有所回落。这与农村居民传统上比较厌诉和各级法院对农村房屋买卖合同纠纷审慎受理是分不开的。

  (一)以买受人身份为标准,可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类:一是本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖;二是本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售农村房屋;三是城镇居民购买农村居民房屋。农村房屋买卖合同纠纷案件类型多样,但分布相对集中,主要集中在向本集体经济组织成员外出售房屋的情形中,本集体经济组织成员之间的房屋买卖相对较少。

  (二)以农村房屋买卖纠纷发生原因为标准,农村房屋买卖纠纷产生相当一部分原因系拆迁导致房屋利益上涨,原出卖人不愿意继续履行合同或者要求返还已交付的农村房屋。由于法律对农村房屋的流通存在诸多限制,过多地支持违约者主动性诉请导致社会存在严重的“诚信危机”。

  (三)正是因为人民法院受理的农村房屋买卖合同纠纷相当一部分起因于一方主动违约诉请,而且恶意者往往还能找出一定的法律依据,法官便如同钟摆般不停地在法律、情理之间徘徊。为实现案结事了人和,避免法律判决与社会倡导的诚信价值相悖,法官往往花大量精力作此类案件当事人的息诉罢访工作,晓之以情、动之以理,甚至动员当事人的亲属、居委会成员等共同劝导当事人“邻里乡亲,以和为贵”。因此,农村房屋买卖合同纠纷的裁判结果往往以调解、撤诉、裁定驳回为主;而在以判决结案的情况中,案涉农村房屋买卖合同被认定无效的比例较高。

  二、当前农村房屋买卖合同纠纷案件中的主要疑难问题

  (一)违反“一户一宅”的农村房屋买卖合同的效力

  我国《土地管理法》第62条第1款规定,“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”仅从字面上来看,一户村民如果拥有两处以上宅基地当然违反法律规定,也即本集体经济组织成员有住宅又购买其他住户住宅的,房屋买卖合同无效。实践中,对违反“一户一宅”的农村房屋买卖合同纠纷,部分判决认定合同无效。(2013)甬慈逍民初字第131号民事判决指出“对农村宅基地使用权我国土地法有特别规定,每户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。本案中,被告已合法拥有一处宅基地,且被告也没有证据证明其符合拥有两处或两处以上宅基地使用权的条件,因此,原、被告签订的房屋转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效,不受法律的保护。”(2010)汝民初字第761号判决亦指出“根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。原告王朝现不具备分户条件。据此,原告王朝、被告孟新正买卖农村宅基地的行为违反了农村一户一宅的规定,被告孟新正将自己的宅院一处转让给王朝的口头合同无效合同”。显然,上述两判决均将《土地管理法》第62条的规定定性为“效力性强制性规定”。

  当然也有法院认为《土地管理法》第62条1款关于一户一宅的规定并非效力性强制规定,违反“一户一宅”的农村房屋买卖合同并不当然无效。如安徽省(2011)泾民一初字第00414号判决指出“根据《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定,“一户一宅”原则是指农村村民一户只能申请一处宅基地,如果将原有宅基地上住宅房屋出卖或者出租后,不能再行申请另处宅基地。相反上述法律条文中也间接肯定了村民出卖住房的行为,只是禁止卖房后再次申请宅基地。”

  (二)非同一集体经济组织成员间农村房屋买卖合同效力

  《指导意见》对农村房屋买卖合同纠纷规定如下:“13、城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同,应当根据《中华人民共和国合同法》第52条和《土地管理法》第43条的规定,认定为无效。农村房屋买卖合同被认定无效的,可以根据当事人的过错、所获利益、赔偿能力等情况,判令其承担相应的缔约过失责任。14、非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的,可以认定合同有效。”《指导意见》实施以来,对明确农村房屋买卖合同案件审理思路、统一裁判标准起到了重要的作用。然而,随着审判实践的不断发展,《指导意见》需要以发展的眼光重新审视。

  (三)共有人一方未经他方同意出售农村房屋的情形

  近年来,安徽省出现数起共有人一方未经他方同意擅自出售农村房屋买卖合同的案件。如宣城中院在一起案件中认为“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。案涉房屋系赵某婚前财产,其并未授权张某售房,也未对张某的售房进行追认。”因此,宣城中院认定合同无效。类似案件还有很多。该问题的实质是:最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“《买卖合同解释》”)第3条第1款的适用范围应如何界定以及该解释的实施是否对原有的共有财产(特别是夫妻共有财产)的处分及第三人的取得产生实质性影响。

  (四)农村拆迁安置房买卖合同纠纷

  近年来,随着农村集镇化建设、城乡建设用地指标联动以及大型基础设施建设,农村出现拆迁安置房并出现相应买卖合同纠纷。安徽省宁国市法院(2011)宁民一初字第01673号判决认为“原告与被告所交易的宁国市河沥溪办事处畈村村燕子山农民公寓楼4幢103室房屋性质是拆迁安置房,至法庭辩论终结前,讼争房屋的土地性质仍为集体土地,且尚未取得房屋所有权证和土地使用证。原、被告非同一集体经济组织成员,且双方在交易前亦未依法办理拆迁安置房上市交易审批手续,补交土地出让金和享受优惠的有关税费,属于不得上市交易的情形,故原被告双方签订的房屋转让合同应属无效。”

  (五)小产权房买卖问题

  小产权房并非严谨的法律概念,其内涵和外延也不明确,只是因备受舆论关注一直成为社会焦点。从字面及社会公众讨论的主要内容来看,小产权房系在农村集体土地上建设的所有人拥有一定产权的房屋(在较早时期存在乡镇颁发土地证的情形),所以实际生活中所称的小产权应当是在集体建设用地上建设的有一定合法审批手续的房屋。2008年7月1日《房屋登记办法》实施以来,符合条件的农村房屋可以向房屋登记机构办理产权登记,而房屋登记办法确定的房屋登记机构系直辖市、市县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。因此,由基层人民政府颁发的“小产权”已经很少见了。在此情形下,“小产权房”买卖的法律责任应当如何确定,以及在法律上是否有单独研究的必要需要审视。

  (六)新农村建设中的房屋买卖引发的纠纷

  新农村建设政策不完善、缺乏系统规划,但受利益驱动,利用新农村建设政策开发建设房屋的现象迅速增长,由此产生的房屋买卖合同案件也迅速增加,且表现形式多样化。实践中,凡是以新农村名义进行开发建设的农村房屋买卖案件,特别是在建设过程中涉嫌诸多不规范操作的情形,多数法院不予受理。因国家对新农村建设的政策尚不具体完善,如果冒然受理并作出裁判,甚至可能引起更大的纠纷。

  (七)农村被撤并的小学等公益设施对外出售引起的纠纷

  伴随着我国城镇化进程的加快及计划生育政策的持续实施,农村适龄人学儿童迅速减少,诸多农村小学无法继续开展教学任务,出现了“农村小学的撤并潮”,当地村委会或政府为了充分利用资源便对外出售,引起了房屋买卖纠纷。实践中,法院对此类案件一般不予受理,目的是防止集体财产流失。

  (八)对特殊农村房屋买卖纠纷案件不予受理的标准不够明确

  如前所述,部分法院对涉及农村房屋案件,特别是新农村建设中存在一定违法行为的房屋买卖行为,不予受理,已经受理的,驳回原告的起诉。应当看到,这些法院的作法是有一定合理性的。首先,基于现实考量若法院受理而最终不能处理,引起的矛盾会更大。其次,农村房屋买卖合同常常被认定为无效,裁判的实体结果容易使违约者一方受益,违背了民法的诚实信用原则。然而在现实审判中,对农村房屋买卖合同不予受理的界限范围不够明确,难免给当事人及社会各界造成人民法院任意“甩包袱”的印象。

  (九)农村房屋买卖合同认定无效后的处理

  我们发现,人民法院审理的农村房屋买卖合同大多宣告无效。在宣告无效之后各地法院采取“范围灵活、分担明确”的原则确定合同无效后的责任承担问题,以弥补因认定合同无效带来的“诚信危机”。

  1、应否双方返还。《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”法律规定,在合同无效的情形下,原则上一律适用“返还原则”,仅在不能返还或者没有必要返还的情形采取补偿原则。

  现有的立法和司法实践没有明确返还例外的适用情形。从我们收集的材料来看,认定合同无效后,采取不予返还或者没有必要返还的十分少见。对此,学界提出新观点应当通过扩张解释的方法来拓展“没有必要返还”,从而更好地维护诚信原则,维护交易安全。

  2、责任依据。《合同法》对涉及无效合同的处理集中在第42条和第58条相关规定中。《合同法》第42条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”各地法院在适用法律依据上存在分歧。部分法院适用《合同法》第42条缔约过失责任,部分法院适用《合同法》第58条规定,部分法院同时适用《合同法》第42条和第58条规定。《指导意见》未明确适用法律条文,从条文分析上看应当是似乎是适用《合同法》第42条界定责任性质,适用《合同法》第58条确定责任分担。

  3、赔偿范围。合同认定无效之后,我国学界与实务界对赔偿范围界定为信赖利益,并无实质性分歧,只是学界与实务界均拓展了传统意义上的信赖利益的范围。即在双方过错的情况下亦可以适用信赖利益赔偿的概念。何为信赖利益,我国学界与实务界始终缺乏统一见解,只是明确信赖利益范围不得超过合同的履行利益。

  第一,房屋升值利益。合同宣告无效之后,房屋升值利益能否作为损失范围存在不同认识。部分法院对此不予支持,(2010)绩民一初字第00512号民事判决“被告主张按现有市场价值计算房地产升值价值归被告所有不能成立,因为买卖协议自始无效,标的物权属仍归原告不变,其主张与法无据,不予支持。原告因无权占有和受益买卖价款2万元,应予返还并应以国家规定的借款利率计算该款的利息。被告因买卖合同缴纳契税的损失依法应由合同过错之双方各半承担。”

  从现有的大多数审判实践来看,房屋在合同签订时与合同宣告无效时之间的差价是人民法院酌定赔偿的最重要因素。显然,各地法院的审判实践是基于诚实信用原则,在出卖人与买受人之间寻求某种利益的平衡。北京市高级人民法院出台的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》有类似观点:“农村私有房屋买卖合同应当认定无效……要综合权衡买卖双方的利益……要全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖差价的差异造成的损失……对于买受人已经翻建、扩建房屋Z的情况,应对其添附价值进行补偿。”《指导意见》亦有相应规定。

  第二,装饰装修费用。对于买受人占有涉案房屋并产生装修费用的,如何计算买受人装饰装修费用的损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对装饰装修费用的损害依据合同效力采取了不同的计算方法—即分别以历史成本法和重置成本法计取。该计算方法对农村房屋买卖宣告无效后,装饰装修费用的处理是否可以参照执行,值得进一步研究。抑或是装饰装修费用应纳入房屋升值利益一体计量中,即实质上农村房屋买卖合同宣告无效后,计算损失原则以重置成本法计量。

  4、连环农村房屋买卖行为。连环农村房屋买卖合同实践中主要存在如下问题:(1)连环农村房屋买卖合同是否一律无效,是否存在例外情形;(2)原出卖人能否直接向原买受人、后手买受人请求返还房屋或者同时请求返还;(3)后手买受人能否直接向原出卖人主张赔偿损失。

  三、农村房屋买卖合同纠纷案件审理困难的原因分析

  (一)我国现行法律、法规对农村房屋买卖问题规定不明确、不具体,很多流于政策性层面上的阐述。具体操作层面上依赖于效力层次较低的部门规章及各级地方政府的相关规定,这些效力层次较低的规章及规范性文件甚至存在利益矛盾和价值冲突。人民法院适用法律难度较大,同类案件的处理结果可能截然不同。

  (二)新农村建设政策及农村房屋买卖市场管理不完善、农村集体组织涣散、当事人操作不规范、政府监管缺位是农村房屋买卖纠纷增多的制度诱因。如农村房屋登记机关、房屋产权证办理机关等不明确,缺乏相应的保障机制。

  (三)农村土地、房屋迅速升值,较高的房屋拆迁补偿费,商品房和小产权房之间的巨大价值差异等利益因素驱动是引起农村房屋买卖案件经济原因,面临着经济利益冲突,人民法院价值抉择难。

  四、审理农村房屋买卖合同纠纷案件的建议和对策

  (一)审理农村房屋买卖合同纠纷案件的基本原则

  当前的农村房屋买卖合同纠纷是在加速新农村建设和城乡一体化以及打破居住区域界限的大背景下产生的,妥善解决此类矛盾纠纷,我们认为应当把握以下原则。

  1、统筹公法强制和私法自治。妥善处理好集体利益与个体利益,寻求公法强制和私法自治的平衡。当前,我国城乡二元体制尚未完全打破,现行法律、政策仍然限制集体土地、农村房屋的流转,对违法开发建设所引起的农村房屋买卖纠纷,应当否认其合同效力;而对符合新农村整体建设规划,未根本触犯国家土地政策类纠纷,应当适度考虑个体利益,以妥善平衡个体利益和公共利益。

  2、适当综合平衡当事人双方的利益,倡导诚信守法的价值观念。充分考量合同无效对双方当事人产生的影响,全面理清买卖双方各自的责任大小,权衡出卖人因土地房屋升值、拆迁补偿等所获取的利益与买受人因房屋现值和房屋原值之间的差额损失,另外,对于买受人已对房屋进行装修、扩建、翻建的,应对其添附价值进行合理补偿。通过民事审判在全社会范围内倡导诚信守法的良好风尚。

  3、注重法律效果和社会效果的有机统一。司法裁判要遵守法律法规及国家政策的规定,以有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为为指导。要充分考虑矛盾纠纷的复杂性、特殊性,避免机械适用法律,以矫正法律适用中可能带来的利益失衡问题,达到法律效果与社会效果的高度统一。对于由历史遗留问题造成的农村房屋买卖行为,应在尊重历史、立足现实、坚持立法宗旨的前提下充分考虑历史因素,兼顾现有房屋居住使用及是否新建、翻建的实际情况,认真权衡当事人、集体、社会等各方的利益。

  (二)农村房屋买卖合同纠纷案件的裁判建议

  1、关于违反“一户一宅”规定的农村房屋买卖合同效力

  由于对《土地管理法》第62条“一户一宅”的规定性质认识有差异,各地法院判决缺乏统一性。我们认为,应当承认同一集体经济组织内部成员间房屋买卖合同效力,包括违反“一户一宅”规定的农村房屋买卖的效力。首先,法律法规及国家政策均未禁止集体经济组织内部成员买卖宅基地房屋,《土地管理法》第62条第1款关于一户一宅的规定仅仅是管理性强制规定,并非强制性效力性规定;其次,《土地管理法》第62条第4款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,应当视为对集体经济组织内部成员买卖房屋的间接依据。

  我们注意到,国家对农村土地及房屋的确权颁证工作已经展开。现行的《房屋登记办法》对集体土地范围内房屋登记转移登记做如下规定:“申请村民住房所有权转移登记的,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料”。我们倾向于认为,同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让,不应附加须经集体经济组织同意转移的条件,因房屋所在的宅基地仍保留在该集体经济组织内,未损害集体经济组织利益。而农村房屋原则上属于合法的私产,权利人应有权处分。

  2、关于非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力

  非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同,系争议最大的问题。学界和少数实务界人士认为,目前没有效力性强制性规定禁止非同一集体经济组织成员之间的买卖行为,应当尊重当事人的意思自治,且农村房屋及所占有的宅基地均未流出农村集体,双方之间签订的合同应当认定有效。实务界多数认为非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同由于违反了宅基地管理规定,法律对宅基地的管理规定应当系效力性强制性规定,非同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同应为无效。

  我们注意到学界以及部分实务界的建议,为避免因诉讼导致不诚信行为的增加,有两种方案可供选择。方案之一,认定农村房屋买卖合同原则有效,其核心理由莫过于从体系解释角度来看,我国并未视土地房屋为一体,土地房屋在我国法律体系中属不同的不动产。且认定房屋买卖合同有效不损害集体经济组织以及该组织内其他成员的利益。因为房屋的存续期间内,该房屋所在的宅基地使用权本来已不能为该集体经济组织以及其他成员享有,房屋所有人相应的享有使用权。在房屋灭失时,房屋所在的宅基地复归该集体经济组织。即农村房屋属私产,应注重其财产权流转的本质属性。方案之二,适当放宽认定合同效力比例,通过技术化手段限制违背诚信的当事人主张返还财产,适当扩大出卖人对买受人的赔偿范围及比例。

  我们认为,第一种方案从法律及理论上均属可行,但对现实民事审判实践冲击过大,需要立法机关通过立法或最高人民法院制定全国统一性司法解释予以解决。本文立足于第二种方案对相关案件处理提出建设性意见,理由主要是:农村房屋所占有的宅基地系农村集体经济组织成员享有的与身份密不可分的保障性权利,农村房屋的转移必然导致宅基地使用权的相应转移,而宅基地使用权享有的主体只能是该集体经济组织成员。

  因此,《指导意见》对非同一集体经济组织成员之间(含向城镇居民)出售农村房屋的合同原则认定无效的观点在当前一段时间内仍应坚持,买受人具备以下条件的,人民法院可以认定合同有效:(1)买受人取得该集体经济组织成员资格的;(2)经该集体经济组织同意(村民大会、村民代表大会有效决议等)的;(3)经有关部门批准落户的等。建议对《指导意见》第14条“非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的,可以认定合同有效”中“且符合其他购买条件的”可予删除。

  村民资格是成员享有本集体经济组织权益的直接依据。审判中应综合考虑户籍、生产生活状况、基本生活保障的来源等各种因素来确定买卖双方是否属同一集体经济组织。至于村民资格取得的时间点,仅需在一审辩论终结之前取得即可。

  3、未经其他共有人同意出售共有农村房屋的合同效力

  对共有人未经其他共有人同意出售共有房屋的争议,目前集中在夫妻一方未经他方同意出售夫妻共同财产。争议的法律问题关键是夫妻一方未经他方同意出售共同财产是否属于《买卖合同解释》规定无权处分行为,以及《买卖合同解释》与最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称“《婚姻法解释(三)》”)是否存在法律冲突,如从尊重当事人意思自治角度认定有效是否违反法律的体系化解释原则。

  我们认为,第一,无权处分行为包括完全无处分权、部分处分权人、限制处分权人处分案涉财产的行为。部分共有人未经共有人同意处分共有财产,包括夫妻一方处分夫妻共同财产均系无权处分行为,应适用《买卖合同解释》第3条第1款之规定。《买卖合同解释》已对无权处分行为的效力认定作出重大调整,自该司法解释实施之日,不应单纯以处分权欠缺或者受限制否定无权处分行为之效力。第二,《婚姻法解释(三)》第11条第1款规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持”,该规定仅系物权法中不动产善意取得制度的重述,其着重于共同财产的取得,并非合同效力的认定,该条款与《买卖合同解释》中合同效力认定并无矛盾,认定夫妻一方未经他方同意出售共有房屋不违反体系解释原则。第三,《买卖合同解释》仅解决合同效力问题,在未经其他共有人同意的情形下,合同有效并不意味着必然能够履行或取得物权,合同的履行及物权取得仍受其他相应规范调整。夫妻一方未经他方同意出售共有房屋,买受人不具备取得案涉房屋所有权条件的,出售共有房屋的一方对买受人承担损害赔偿的责任,该责任不属于夫妻共同债务。

  4、农村拆迁安置房、“小产权房”、新农村建设中涉及的农村房屋买卖问题

  在加快城乡一体化建设过程中,集体土地上的拆迁、安置行为缺乏法律法规规范,耕地等自然资源浪费严重,工程管理建设手续不完善,房屋交易没有保障等问题严重。审判实践中,农村拆迁安置房、小产权房、新农村建设中涉及的农村房屋涉及面广,需要人民法院慎重对待。

  我们认为,农村拆迁安置房系拆迁安置需要,经政府统一规划在农村集体土地上建设的房屋。小产权房、新农村建设中涉及的农村房屋主要针对在农村土地上(主要系农村集体建设用地上)建设的向不特定公众销售的房屋。由于农村集体土地,不论是宅基地、集体建设用地、农业用地等带有社会保障性质,与集体成员资格密不可分。因此合同效力的认定原则上与农村私有房屋买卖合同并无区别。当然应当注意的是,经有关部门批准,统一规划建设的农村拆迁安置房建设可能涉及原有的集体经济组织的调整。如买卖双方原非同一集体经济经济组织,经调整后可能会属同一集体经济组织。

  5、关于农村被撤并的小学、医疗站等公益设施对外出售纠纷处理

  小学、医疗站等农村公益设施作为集体经济组织集体资产,其出售对象、出售程序受相应法律、政策限制。我们认为,鉴于法律、政策对此尚未明确规定,为防止集体资产流失,应审慎受理。集体资产处分遵循村民组织法等法律规定的相应程序,重在保障村民知情权、参与权、决定权,同时保证集体资产效益最大化。现行《房屋登记办法》亦规定“农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料”。至于有关决议,可依据规定按简单多数(超过50%)或按较大多数通过。

  6、关于农村房屋买卖合同纠纷审慎受理的范围

  我们认为,对涉及向不特定公众销售房屋以及其中可能涉及违反土地管制、规划许可等情形,人民法院应审慎受理。人民法院若受理而最终不能解决,甚至会引发更多矛盾纠纷。对于是由行政机关管理不到位、行政不作为及监管不力等行政行为的缺失引起案件纠纷,可以告知当事人由行政机关处理或提起行政诉讼。

  7、农村房屋买卖合同宣告无效后的处理

  如前所述,我们基于现实角度认为,除同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同外,农村居民向城镇居民、其他集体经济组织成员出售农村房屋,原则上应当认定无效。然而,合同被认定无效之后,人民法院对应否处理返还房屋、应否赔偿、赔偿依据以及赔偿范围等问题的处理则五花八门。如(2012)淮民一终字第00172号民事判决认为“本案房屋买卖合同因土地、规划等行政审批手续并不完备,依法房屋买卖合同尚不能认定为有效。对此,双方均有过错。但衡量双方的过错,殷保国(出卖人)的过错程度明显大于吕萍(买受人)。依据诚实信用原则和其他法律规定,殷保国在本案中的诉讼请求是片面有利于自己一方的单方理解,如支持其诉讼请求将导致双方利益失衡,故本院不予支持。本案吕萍可以主张相互返还,但殷保国则无权主张。”该判决即从诚实信用原则否定了出卖人返还主张请求权。

  我们认为,第一,应准许被告有限度提出返还、赔偿请求权时效抗辩。我们赞同对无效合同返还财产、赔偿请求权适用诉讼时效制度。这符合时效制度产生的法律基础,符合合理维持社会现状,维护社会稳定的法律政策目标。无效合同,当事人因合同取得的利益不具备合法性,应自收到相应合同利益(如金钱、房屋)起负返还义务。现阶段非同一集体经济组织成员之间的合同效力,原则无效,当事人应知道该项法律后果(不知者为法律认识错误)。故我们建议自房屋买卖合同履行完毕(尤其是以特征性履行—农村房屋买卖合同交付占有使用)为时效计算起点。

  第二,返还财产、赔偿请求应适用《合同法》第58条规定,责任基础不属于缔约过失责任。《合同法》第42条规定的缔约过失责任应具备如下要件:(1)订立合同中一方存在过失(三种过失行为);(2)受害方在缔约过程中不存在过失(该条件系隐含条件)。而《合同法》第58条之规定,并没有明显适用局限性。当然,《合同法》第58条在实践中适用的范围可能被泛化,“58条是个筐,只要无效都能装”。

  第三,赔偿损失的范围及责任承担。我们认为,在合同被认定无效之后,损失的数额应当属事实认定问题,一审法院应当综合考虑房产升值利益、装饰装修等因素确定,即应当考虑买受人的机会成本,一并以重置成本方法确定相应损失大小并考虑相应过错大小。笔者不赞同采纳租赁合同司法解释中因合同无效中装饰装修损失一律以历史成本法计量的方法。

  通过统计研究发现,在确定买卖合同无效后双方返还,似乎各地法院不约而同地选择了在中国最有意义的分担比例(三七开),即提起诉讼主动宣告合同无效的一方承担70%的民事责任,相对方承担30%的民事责任。[5]我们认为具体的承担责任比例应由一审法院根据案件具体情况作出相应裁判。

  第四,连环农村房屋买卖合同纠纷。我们认为:

  (1)由于现行法律及司法政策因素影响,在第一手农村房屋买卖合同无效的情况下,后手农村房屋买卖合同应属无效。同时为维护诚信原则及稳定社会秩序,在村民将农村房屋出售予集体经济组织成员之外的人,后该买受人将该房屋再次转售予该集体经济组织其他成员的,应否定原出卖人、后手出卖人的房屋返还请求权。

  (2)我国法律并未承认物权行为的独立性及无因性。连续的农村房屋买卖合同宣告无效,原出卖人并未丧失对房屋的所有权及宅基地的使用权。其可以基于《合同法》第58条之规定请求原买受人返还财产,或基于物权返还请求权请求后手买受人返还房屋。但直接向后手买受人主张返还房屋的,应按占有(或善意占有或恶意占有)物返还确定相应的返还责任。认定原出卖人可以依据《合同法》第58条之规定向原买受人主张返还的依据是:原买受人虽然并未现实占有房屋,但该未现实占有并不构成法律上的“不能返还”,从比较法的角度及我国其他处的立法来看,“不能返还”应采取限缩性解释,即仅指客观上不能返还,不包括主观上不能返还。

  (3)后手买受人原则上不得依据《合同法》第58条之规定,向原出卖人主张返还赔偿损失,其仅可以依据占有人(或善意或恶意)主张相应义务,如改良费用(装饰装修)的偿还,善意占有人对非重大过失致房屋灭失不负责任。《合同法》第58条确定的返还请求、赔偿损失仍限于无效合同当事人之间,并不及于第三人。因此,我们倾向于认为原出卖人可以直接向后手买受人主张所有物返还请求权。

  (4)连环买卖合同均无效的情形,原则上应产生逐次依据《合同法》第58条行使返还、赔偿请求。

  【结语】

  “中国改革问题的核心问题是农民问题”。事关九亿农民切身利益的房屋土地涉及农村、社保、基本财产制度等诸多法律政策问题。各级人民在审理涉及农村房屋买卖纠纷应当严格区分法律与政治的边界,适用法律与制定法律之间的权限分配,在尊重历史、尊重现实、保护诚信、保护农民核心利益、尽最大努力维护法制统一的基础上作出妥善裁判。

  基于本文的分析,我们作出以下基本结论:

  (一)农村房屋,不论其名义如何(小产权房、宅基地上自建房),应当根据受让人身份确定合同效力,属同一集体经济组织的,合同有效;向非同一集体经济组织农村居民或向城镇居民出售的,合同无效,但具备下列情形之一的例外:1、买受人取得该集体经济组织成员资格的;2、经该集体经济组织同意(村民大会、村民代表大会有效决议等)的;3、经有关部门批准落户的等。

  (二)共有人未经其他共有人同意出售共有房屋的,人民法院不应单纯以出卖人处分权欠缺为由否定合同效力。

  共有人未经其他共有人同意出售共有房屋的,买受人主张履行合同或者确认房屋权利的,应按照《物权法》、《婚姻法》等有关规定处理。

  (三)出售农村集体公益设施,如被废弃的学校,其处分应符合《村民组织法》等规定。

  (四)对于涉及向不特定多数人出售的农村房屋买卖合同纠纷案件以及存在严重违法的农村房屋买卖合同纠纷案件,人民法院应当审慎受理。

  (五)当事人一方请求确认农村房屋买卖合同无效的,不适用诉讼时效制度;但请求返还财产、赔偿损失的,应适用诉讼时效,自农村房屋买卖合同履行完毕之日起计算。

  (六)农村房屋买卖合同被宣告无效,一方请求返还财产、另一方请求赔偿损失,人民法院应当综合考虑房产升值情形(含装饰装修价值)。

  (原标题实务:与农村房屋买卖合同纠纷有关的9个疑难法律问题汇总梳理)

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