原告香江花园业主委员会于1996年成立并向有关部门申请登记，1999年5月4日，厦门市建委作出厦建综字(1999)044号登记批复，香江花园业主委员会因此领取了《中华人民共和国组织机构代码证》。2000年7月22日，香江花园业主委员会对委员进行换届选举。同年9月11日，厦门市建委对换届后的委员作出夏建综(2000)107号的变更登记批复。由于香江花园的部分业主对新一届委员会的选举问题向有关部门投诉，厦门市建委为此组成调查组进行调查，并于2000年12月27日作出《关于香江花园物业管理投诉的有关问题的调查报告》，认定新一届香江花园业主委员会是在超过50%的表决份额同意的情况下选举产生的，并已经市建委依法登记，符合《厦门市住宅区物业管理条例》的宗旨，是合法有效的。
1999年4月30日，香江花园业主委员会与被告绿色馨家园物业管理(厦门)有限公司(下简称绿色馨公司)签订了《香江花园物业管理委托合同》，约定由绿色馨公司管理香江花园物业，管理期限至2000年12月31日止。换届后的香江花园业主委员会决定重新选定物业管理部门，于2000年10月19日、20日在《厦门日报》上刊登招聘物业公司广告，并函告了绿色馨公司参加投标。绿色馨公司接到通知后，致函香江花园业主委员会，表明香江花园业主委员会公开招标行为未经业主大会授权，不具有代表性，不合法，其不参加;同时还表示其不承认第二届香江花园业主委员会的主体资格。经公开招标，第三人厦门市住总物业管理公司(以下简称住总物业公司)中标，香江花园业主委员会与之签订了《物业管理委托合同》，约定从2001年1月1日起至2002年12月31日止由住总物业公司对香江花园进行物业管理。但绿色馨公司在合同到期后拒绝撤出和移交香江花园物业管理资料，致使两物业公司多次产生矛盾冲突。后厦门市物价局废止绿色馨公司物业收费许可证，香江花园业主委员会遂以绿色馨公司侵权为由向厦门市开元区人民法院提起诉讼，要求确认绿色馨公司从2001年1月1日起霸占香江花园物业管理的行为为非法行为，请求判令被告撤出香江花园管理现场，将物业管理权移交住总物业公司。
被告绿色馨公司答辩称：香江花园业主委员会不具有诉讼主体资格，委托新的物业公司管理香江花园未经香江花园全体业主授权。为维护业主利益，其应继续实施对香江花园的物业管理。
住总物业公司述称：其与原告签订的香江花园物业管理合同合法有效，被告拒绝移交物业管理于法不符，原告的诉讼请求应得到支持。
【审判】
厦门市开元区人民法院以侵权纠纷受理此案。经审理认为：第二届香江花园业主委员会系由业主会议推选出的业主委员组成，代表业主行使楼区物业管理职权的群众性自治组织，其成立已经有关部门批准登记，合法有效，具备主体资格。香江花园业主委员会与绿色馨公司和住总物业公司签订的两份物业管理委托合同均是当事人的真实意思表示，其内容合法有效，当事人均应严格按合同约定履行。现香江花园业主委员会与绿色馨公司之间的合同已到期而自然终止，根据有关法律、法规的规定，绿色馨公司应将香江花园的物业管理权移交，其拒绝移交已构成侵权，妨碍了香江花园的正常管理秩序。现香江花园业主委员会要求绿色馨公司立即撤出香江花园管理现场，并将香江花园的物业管理移交给第三人住总物业公司的请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十二条，《厦门市住宅区物业管理条例》第十五条、第二十九条第二款的规定，该院于2001年4月28日作出判决：
绿色馨公司应于判决生效后立即撤出香江花园管理现场，并将香江花园物业管理的现场、设施及有关资料移交给第三人住总物业公司，在判决生效后十五日内移交完毕。
绿色馨公司不服一审判决，提起上诉称：业主委员会是选举产生的群众性自治组织，其选举程序不合法，产生的组织也不合法。香江花园业主委员会在换届选举中，业主参加投票人数未达法定的50%，且居住在香港的部分业主授权的选票未经公证审查，不能作为有效票，故选举产生的第二届香江花园业主委员会不合法，建委对其登记批复是违法的。原审以违法的建委登记批复及调查报告为依据，认定第二届香江花园业主委员会合法有效不当。香江花园业主委员会对外招标系未经业主大会授权的，在庭审中，香江花园业主委员会未能提供授权的证据，原审认定香江花园业主委员会对外招标有经业主大会授权，违反以事实为根据，以法律为准绳的原则。请求二审法院撤销原判，驳回香江花园业主委员会的起诉。该公司还以香江花园业主曾文仲因不服厦门市建委的登记批复已提起行政诉讼为由，要求法院裁定中止审理本案。
香江花园业主委员会答辩称：本委员会成立是合法的。绿色馨公司委托管理合同已届满，厦门市物价局亦废止其收费批复和许可证，但其仍占有香江花园的管理现场及设备，并以停水、停电方式非法收费，阻挠“业主自治”，进行破坏性管理，造成香江花园管理混乱，大楼电梯、发电机设备无人维修，十几个商场铺位无法正常营业。为维护业主利益，请求二审驳回绿色馨公司的上诉及中止审理的请求，维持原审判决，制止绿色馨公司的侵权行为。
住总物业公司答辩称：香江花园业主委员会1996年登记成立并取得组织机构代码，也依法行使了与绿色馨公司订立物业管理委托合同的民事权利。业主委员会内部成员变动不因此丧失其组织对外的民事权利，与我公司签订物业管理委托合同的主体系香江花园业主委员会，并非第一届或第二届业主委员会，且合同是以合法招标形式订立的，即使业主委员会有缺陷，绿色馨公司也不能以此对抗善意第三人。绿色馨公司与香江花园业主委员会的物业管理委托合同已自然终止，绿色馨公司已无合同或法律依据继续占有香江花园物业管理现场。原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
厦门市中级人民法院除确认一审判决认定的事实外，另查明：曾文仲以香江花园业主的身份向本院提起了撤销厦门市建委2000年9月11日厦建综(2000)107号批复的行政诉讼，本院受理后于2001年9月18日作出了撤销该批复的行政判决。香江花园业主委员会不服该判决，向福建省高级人民法院提起了上诉。该案目前尚在二审审理中。厦门市中级人民法院认为：依据《厦门市住宅区物业管理条例》规定，一个住宅区成立一个业主委员会，业主委员会登记日期为业主委员会成立日期。香江花园业主委员会1996年已登记成立，并领取组织机构代码，应认定香江花园业主委员会自1996年即具备合法的组织资格。根据《厦门市业主委员会登记管理办法》规定，业主委员会委员每届任期三年，委员换届后须向建委行政主管部门办理变更登记手续。2000年9月11日厦门市建委所作的厦建综(2000)107号的登记批复，是对香江花园业主委员会换届后的委员变更登记批复，并非对香江花园业主委员会组织的变更登记。曾文仲提起的行政诉讼系对香江花园业主委员会委员变更登记批复的诉讼，并非对香江花园业主委员会成立登记批复的诉讼，故曾文仲提起的行政诉讼案的审理结果与本案无关，不属法律规定必须中止诉讼的情形，绿色馨公司以此为由要求中止该案审理不能支持。香江花园业主委员会自登记成立之日起即具备合法的民事主体资格，依法享有民事诉讼权利，绿色馨公司以其成员不合法为由，主张业主委员会组织不合法无法律依据，不予采纳。[page]
香江花园管理公约及管理章程均规定，业主委员会可聘请物业管理公司，及与物业管理公司签订小区物业管理聘用合同。香江花园业主委员会据此履行了委托绿色馨公司进行物业管理的民事权利，并在该委托合同期限届满前三个月，按合同约定履行了通知绿色馨公司重新参加投标的义务。绿色馨公司以香江花园业主委员会对外公开招标未经业主大会授权为由，主张住总物业公司的物业管理合同无效依据不足，不予采纳。原审判决正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，该院于2001年11月30日作出判决：
驳回绿色馨公司的上诉，维持原判。
【评析】
本案双方争议的焦点为香江花园业主委员会是否具备诉讼主体资格，曾文仲提起的行政诉讼案是否应属于本案应当中止审理的情形。审理中对此有两种不同意见：一种意见认为，香江花园业主委员会是合法的组织，行政诉讼案件的审理结果并不影响香江花园业主委员会的主体资格，本案不需要中止审理。另一种意见认为，香江花园业主委员会的效力确认必须以曾文仲提起的行政诉讼案件审理结果为依据，因为如果行政诉讼案件撤销了市建委的登记批复，香江花园第二届业主委员会委员组织就不合法，则负责人不能行使业主委员会的权利，无权提起本案的诉讼，本案的香江花园业主委员会也就不具备诉讼主体资格。基此，本案应当中止审理。
判决采纳了第一种意见。主要理由是：依据《厦门市住宅区物业管理条例》和《厦门市业主委员会登记管理办法》的规定，业主委员会由业主担任并经自行选举产生，登记日期为业主委员会成立日期;业主委员会委员每届任期三年，委员换届后须向建委行政主管部门办理变更登记手续。本案香江花园业主委员会于1996年已登记成立，并领取组织机构代码，应认定香江花园业主委员会自1996年起即具备合法的组织资格。而2000年9月11日厦门市建委所作出的厦建综(2000)107号的登记批复，是对香江花园业主委员会换届后的委员进行变更登记的审查批复，而非对香江花园业主委员会这一组织的变更登记。所以，尽管业主曾文仲以换届程序不合法为由而提起行政诉讼，但争点是对香江花园业主委员会委员变更登记批复不服，并非针对香江花园业主委员会成立登记批复的诉讼。因此，即使该行政诉讼案件撤销了市建委2000年9月11日的变更登记批复，也不影响香江花园业主委员会这一组织机构的存在，这是两个根本不同的问题。换言之，香江花园业主委员会所进行的换届选举即使因为选举程序问题而被认定无效，但其内部成员的变更问题并不导致香江花园业主委员会这一主体资格随之丧失，当然也不影响该委员会与绿色馨公司以及其他公司所签订的合同的效力。故曾文仲提起的行政诉讼案的审理结果与本案无关，不属法律规定必须中止诉讼的情形。绿色馨公司在其合同履行期届满情况下，以此为由拒绝移交物业管理权于理不符。
此外，由于新一届香江花园业主委员会选举问题正在行政诉讼审理中，本案应判决将香江花园物业管理权向业主委员会移交还是直接向住总物业公司移交，审理中也有不同观点。二审最终维持了一审判决，即判令绿色馨公司立即撤出香江花园，并将有关管理资料移交住总物业公司，主要是考虑到更有利于保护业主的合法权益和善意第三人的利益，同时也符合原告的诉讼主张。
