房屋依法被拍卖一般是债务人资不抵债用房屋抵押贷款，如果房屋依法要被法院拍卖房屋原户主却以虚假租赁合同阻碍拍卖进行，这大大地阻碍了法院对执法进程。那么利用虚假租赁合同阻碍房屋拍卖怎么处理呢？下面跟着找法网小编一起了解一下吧！
一、利用虚假租赁合同阻碍房屋拍卖怎么处理
依照“买卖不破租赁”的法律规定，房屋所有权的转移在一定条件下不影响租赁合同的继续行使。在执行拍卖中，如果被拍卖的房屋已经出租，竞拍人即使竞拍成功该房屋，其对房屋权利的行使也会受到租赁合同的限制，这极大地影响了房屋拍卖的成功率。故在现实生活中，个别被执行人为了规避执行，串通他人签订虚假的房屋租赁合同，让房屋处于租赁状态，而影响房屋的拍卖，妨碍法院的执行。这种行为明显触犯法律，必将受到法律的严惩。
对于在拍卖房地产过程中遇到的租赁合同，特别是长期租赁合同，法院应当进行严格审查。实践中，被执行人经常采用倒签合同等方式编造虚假的租赁合同。倒签合同，即将合同签订时间倒签至法院查封之前，对此法院可以通过对签名和时间字迹进行司法鉴定的技术手段，检定签订合同的真实时间，从而判断合同的真伪。租赁合同签订后，租赁物有无交付占有也是判断租赁合同真实性的一个关键要素，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。签订合同和占有使用，必须同时存在，缺一不可。本案拍卖的房产一直是科技公司占有使用，左某并未在法院查封前占有承租物，在法院拍卖处分时才主张租赁权，法院当不予支持。还有很多房产已经设定了抵押，根据《物权法》第一百九十条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定：“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效”；《城市房屋租赁管理办法》第六条第七项规定：“已抵押未经抵押权人同意的房屋不得出租”。因此，除非租赁合同在抵押权设定之前，否则不得对抗法院的执行。本案案外人左某提供的租赁合同签订时间（有无倒签时间暂且不论）虽然在法院查封之前，但却在抵押权设定之后，科技公司的租赁行为显然属无效行为。
二、执行程序中人民法院对虚假租赁合同审查
（一）租约订立行为的真实性审查
司法解释明确指出，人民法院执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查，包括合同的合法有效、租赁物占有、合理履行等方面作出实体审查裁决。认定租约的真假固然不易，但是，根据人民法院执行工作实践调查，对于部分明显不可能签订或严重违背生活常理不可能签订的租约，仍然可以直接作出审查判断。
1、倒签的时间
2、冲突的租约
执行实践中，被执行人伪造虚假租约，为了对抗法院的查封行为，往往需要编造虚假的事由，发生“租赁”期间内行为与其他民事行为的冲突现象。
3、租金一次性支付
4、租约部分文本“剪接”
（二）不履行的租约
1、租赁物占有
赁合同是实践性合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，出租人将租赁物交付承租人占有使用，是租赁合同的必备要件。不存在不交付租赁物的租赁合同。因此，审查租赁物的交付占有是判断租赁合同真实性以及是否真实履行的一个关键要素。
2、租赁物转租
当然，租赁物的占有，并非仅指承租人直接占有使用租赁物，还包括租赁物的指示占有。特别是对于转租市场，租赁物经常发生承租人向次承租人交付占有的现象。对此，应当分类予以辨别，判断其真实效力。
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