【居间合同】妻子独自卖房 中介难索佣金-成功案例

更新时间:2019-07-30 18:09 找法网官方整理
导读:
妻子独自卖房无效中介索要佣金难成【案情简介】2009年7月26日,卖方C女士、买方W女士、某房产中介公司签订《房地产买卖中介合同》,对佣金部分约定如下:买方承担中介佣金5000元,卖方承担佣金6600元,有一方违约,即应赔付对方应付的中介费。涉案房屋所有权证记载

妻子独自卖房无效

中介索要佣金难成

【案情简介】

2009年7月26日,卖方C女士、买方W女士、某房产中介公司签订《房地产买卖中介合同》,对佣金部分约定如下:买方承担中介佣金5000元,卖方承担佣金6600元,有一方违约,即应赔付对方应付的中介费。

涉案房屋所有权证记载的所有权人为S先生等、共有人为C女士(两人系夫妻关系)。由于S先生不同意卖房,以致该起房产交易没有成功。

房产中介公司认为,其与卖方形成居间合同关系,卖方违反合同约定构成违约,应承担中介佣金11600元,遂将C女士、S先生作为共同被告诉至南京市玄武区人民法院。

【律师代理】

C女士、S先生委托张太中律师代理本案。张律师在充分了解案情后,代为答辩如下:

一、因房屋所有权人S先生不同意卖房,《房地产买卖中介合同》自始无效

2009年7月26日,买、卖、中介三方签订《房地产买卖中介合同》时,中介要求C女士代签S先生的名字,C女士当时就予以拒绝,说自己还未和S先生谈及卖房一事,自己也不能代表S先生,S先生的名字要等其本人回来后自己签。S先生因为工作关系常驻外地(北京),当C女士在电话里将卖房一事告知其后,S先生非常生气,坚决不同意卖房,后来也回函给中介律师明确表示拒绝卖房。

答辩人认为,涉案房产为答辩人夫妻共同财产,C女士单方出售该房产,事前未征得S先生同意,事后未取得S先生追认,因此买卖合同自始无效。而原告根据无效合同要求支付中介费,显然不成立。

二、原告在订约过程中有过错,即使有合理支出亦应由其自行承担

原告作为从事房屋中介的专业机构,应有高于一般常人的注意义务。涉案房屋所有权证载明:所有权人为S先生等、共有权人为C女士,而中介在明知房屋存在共有人、只有一人到场的情况下,仍组织三方草率签订合同,未尽合理审查义务,本身就具有很大过错。而且相对于不专业的买卖双方而言,专业的中介方过错更大。

综上,答辩人认为,《合同法》第四百二十七条规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此原告要求支付中介费的诉求既无合同依据又无法律依据,并且由于其自身有过错,即使对于其缔约过程中支出的合理费用,也应由其自行承担。请求法庭驳回原告诉讼请求。

在法院开庭审理本案时,张律师就本案焦点中介合同效力问题又发表了以下代理意见:

根据多部法律规定,未经S先生同意,C女士擅自出卖属于夫妻共有房产的行为无效,因此《房地产买卖中介合同》自始无效。阐述如下:

一、从《婚姻法》夫妻共同财产处理权角度来看。该法第十七条规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。” 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条对此作出明确的解释,即“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中,C女士在S先生不知情的情况下私自“出售”夫妻共有房产,显然不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形,违反了婚姻法的上述规定,因此该买卖行为无效。

二、从《合同法》效力待定合同角度来看。部分共有人擅自处分共有房产,没有征得其他共有人的同意,其处分行为属于无权处分,效力待定,根据《合同法》第51条的规定,当其他共有人明确反对时,其处分行为就是无效的。

三、从《城市房地产管理法》对共有房产转让的规定来看。该法第三十七条规定:“下列房地产,不得转让:(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的”。

四、从司法解释的规定来看。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其它共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”

五、从具体的批复来看。最高人民法院《关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复》((1988)民他字第56号)明确指出:共有人之一未经其他共有人同意,擅自出卖房屋的行为是不合法的,确认该房屋买卖关系无效。

【法院判决】

法院经审理认为,2009年7月26日签订的房屋买卖合同无效,C女士、S先生不履行该合同不能认定为违约,中介公司根据该合同相关条款要求C女士、S先生承担11600元的中介费缺乏依据,不予支持。

2010年8月25日,南京市玄武区人民法院下达【(2010)玄锁民初字第779号】民事判决书:驳回房产中介公司要求C女士、S先生承担中介佣金11600元的诉讼请求。

【办案后记】

本案名义上是居间合同纠纷,其关键之处还是房屋买卖中介合同的效力问题,因为张律师以前办理过多起房屋买卖无效的案件,所以对本案的处理成竹在胸。其实不单是本案,对所有案件都应透过现象看本质,抓住问题的实质,也就可以做到心中有数了。

通过本案,张律师也提醒广大朋友,在签订诸如房产、车辆等大宗商品买卖合同时,首先就要确定卖方的权利主体是否明晰,以及买卖双方的签约主体是否适格(遗漏或代签等),以免带来不必要的麻烦,甚至是损失。

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