【案例】
徐先生于2007年10月20日，和开发商签订了《定金协议》，约定徐先生向开发商预订公寓一套，总房价为110万元。同日，开发商与徐先生还签订了一份《补充协议》。当日，徐先生支付定金3万元。 10月28日徐先生依约至开发商处签订预售合同，然而在签订预售合同时，徐先生与开发商的售楼人员因贷款问题及违约责任等事项有分歧，未能签订预售合同。现徐先生起诉至法院要求开发商返还定金3万元。而开发商称双方签订《定金协议》时，售楼人员已向徐先生出示预售合同的样本，徐先生对有关条款是认可的。没有签订预售合同的责任在于徐先生，根据定金罚则，3万的定金应该归开发商的。
【评析】
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，徐先生与开发商没有签订预售合同的原因在于双方就贷款问题及违约责任等事项未能达成一致意见，并不可归责于徐先生，开发商应当依据《定金协议》的约定向徐先生返还定金。而开发商称其售楼人员曾向徐先生出示了预售合同的范本，但该范本中并无徐先生的签字确认，且双方签订的《补充协议》中没有载明预售合同条款之具体内容，开发商以预售合同范本的内容约束徐先生，是没有法律依据的。
法院判决开发商在判决生效之日起十日内返还定金3万元。
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