上诉人(原审被告)：滁州市立业房产开发有限责任公司，住所地滁州市丰乐北路181号。
法定代表人费业华，该公司董事长。
被上诉人(原审原告)：赵帅，女，1989年10月31日出生，汉，学生，住滁州市琅琊区凤阳路610号305室。
法定代理人王运敏，系赵帅之母，1964年2月15日出生，汉，银行职工，住址同上。
被上诉人(原审被告)：滁州市开发区刨花板厂，住所地滁州市滁全路。
法定代表人王健，该厂厂长。
案由商品房买卖合同
原告赵帅请求法院判令两被告将3套商品房交付给原告，并办理产权登记手续，否则请求法院判令两被告共同赔偿原告损失924000元，并判令两被告承担全部诉讼费和诉讼保全费用。
滁州中院审理查明：2002年10月11日，赵帅与立业房产公司、刨花板厂签订《商品房买卖合同》一份，约定将开发区刨花板厂商住楼第一幢的9、10号房屋以32.4万元的价款出售给赵帅，出卖人在2002年12月20日前交付房屋。合同标明出卖人为立业房产公司，委托代理机构为刨花板厂，并加盖了两单位的公章和法定代表人印章。合同签订后，赵帅依约于2002年10月24日向刨花板厂交付首批购房款6万元。2002年10月12日刨花板厂出具售房证明，证明出售的该两套房屋售价为20万元，原约定的32.4万元无效，并加盖了刨花板厂的公章及其法定代表人的印章。2003年4月7日，被上诉人赵帅在相同位置购买了该商住楼8号房屋，并签订《商品房买卖合同》一份，该合同虽标明出卖人为立业房产公司，但没有加盖该公司的印章，出卖人签章处加盖的是刨花板厂的单位印章。合同约定的房屋价款为16.2万元，交房日期为2003年8月15日前。合同签订后，被上诉人赵帅于2003年4月7日和7月16日共向刨花板厂交付购房款6万元，2003年7月1日刨花板厂出具售房证明，证明出售的8号房屋售价为12.5万元，原合同价格无效。后由于赵帅未能在约定的期限内取得房屋，赵帅的法定代理人王运敏与刨花板厂交涉，2005年8月13日，刨花板厂法定代表人王健与王运敏签订《补充协议》，约定支付9、10号两套房屋2003年1~12月的房租每月每套800元，8号房屋2003年4~12月的房租每月800元，计26400元，由刨花板厂代为收取后充抵王运敏的购房款;另约定甲方即刨花板厂如不能按期交付房屋，自2004年1月起按每月800元每套支付3套房屋的租金，直至双方正式办理房屋交付手续止。
2006年1月3日，王健又与王运敏签订协议，约定刨花板厂如不能过户到王运敏名下3套房屋，则每套按25万元赔偿，另支付王运敏3套房屋2003年1月至2005年12月房租收入8.4万元，并退回王运敏购房款12万元，并将丰乐路113号-21号房产作价4万元给王运敏。2006年3月11日王健再次出具保证书，保证在2006年3月20日前将王运敏购买的丰乐南路113号两套房屋的产权过户给王运敏，否则按市场价格25万元基础上再加10万元/套，予以赔偿。因刨花板厂未能按约交付房屋，赵帅于2006年5月8日起诉至法院，请求立业房产公司和刨花板厂交付三套房屋或共同赔偿损失924000元。
上述事实有以下证据予以证明：赵帅及其法定代理人的身份证明，《商品房买卖合同》3份以及附件，赵帅交付购房款的收据，王运敏与王健签订的补充协议、协议书，王健出具的保证，国家统计局公布的滁州市2006年房屋价格表，土地使用权证、建设规划许可证、竣工规划验收证等。
滁州中院依照《合同法》第42条第一款第(二)项、第47条第一款、第49条、第50条、第60条，《民法通则》第63条第一、二款，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第一款第(二)项之规定，判决如下：
1、解除赵帅与立业房产公司、刨花板厂分别于2002年10月11日、2003年4月7日签订的《商品房买卖合同》。
2、立业房产公司返还赵帅已付购房款12万元及利息。
3、立业房产公司赔偿赵帅房租损失84000元，三套房屋差价损失60万。
4、立业房产公司赔偿赵帅已付购房款12万。
5、驳回赵帅其他诉讼请求。
案件受理费和诉讼保全费合计20962元由立业房产公司负担。
立业房产公司不服一审判决，提起上诉。
安徽省高级人民法院经审理，对一审查明的事实予以确认。
另查明：1999年9月6日，刨花板厂以划拨方式取得编号为滁国用99-01706的地块使用权。涉案房屋买卖合同第一条项目建设依据注明的地号为12013030005的土地使用权为花板厂，涉案房屋所在综合楼的编号为滁开0-003临时建设工程规划许可证、编号为滁开0-090建设工程规划许可证及编号为230101050056建设工程施工许可证上的建设单位均为刨花板厂，刨花板厂于2005年8月26日以及补交土地出让金的方式对商住楼所在地块的土地使用权进行了重新登记换证。
再查明刨花板厂出售给赵帅的3套房屋已卖给他人，并办理了相关房屋产权手续。
省高院认为：刨花板厂是涉案房屋的实际开发人和所有人，该厂以营利为目的，利用划拨土地开发商品房公开对外出售，故本案所涉房屋属于商品房，应适用商品房买卖合同司法解释的有关规定，本案当事人签订商品房买卖合同时，合同项下的房屋正在建设中，刨花板厂在未取得房屋预售许可证的情况下对外出售，应认定本案两份商品房买卖合同无效。立业房产公司和刨花板厂之间不存在代理和表见代理关系。刨花板厂恶意缔约，将赵帅所购买的房屋出卖给他人，致使赵帅购买房屋的目的不能实现，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条之规定，应返还赵帅8、9、10号三套房屋已付购房款12万元及利息，赔偿赵帅三套房屋差价损失60万元，承担惩罚性赔偿责任12万元。立业房产公司为帮助刨花板厂顺利出卖房屋，在赵帅购买的9、10号两套房屋的买卖合同上加盖印章，应认定其为共同出卖人，故应与刨花板厂共同返还赵帅已付购房款6万元及利息，赔偿赵帅两套房屋差价损失40万元及惩罚性赔偿责任6万元。二审法院认为原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，应当改判。
为此，依照《合同法》第52条、第58条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第9条，《民事诉讼法》第153条第一款第(三)项之规定，判决如下：
1、撤销安徽省滁州市中级人民法院(2006)滁民一初字第8号民事判决。[page]
2、滁州市开发区刨花板厂与滁州市立业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同返还赵帅9、10号两套房屋已付购房款6万元及利息，赔偿两套房屋实际损失40万元，支付惩罚性赔偿金6万元。
3、滁州市开发区刨花板厂于本判决生效之日起十日内返还赵帅8号房屋已付购房款6万元及利息，赔偿赵帅房屋实际损失20万元，支付惩罚性赔偿金6万元。
解说：
本案事实较为复杂，如何透过当事人间纷乱的事实关系表象，梳理其中法律关系的本质，是正确处理本案的关键。
1、诉争房屋的性质是否属于商品房，也即诉争房屋是否属于最高法院司法解释所调整的范围。刨花板厂以划拨方式取得涉案房屋所在地块的土地使用权，并以自己的名义领取临时建设工程规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，故应认定刨花板厂是涉案房屋的实际开发人和所有人。该厂以营利为目的，在划拨土地上开发商品房公开对外出售，符合一般商品房开发的经营特征，故本案所涉房屋属于商品房，属于最高院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围。
2、本案两份商品房买卖合同是否有效。根据我国《城市房地产管理法》第44条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条等法律法规的规定，我国对商品房预售实行行政许可制度，对未经行政审批并依法取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。上述规定属于强制性规定，根据《合同法》第52条第(五)项之规定，违反法律法规的强制性规定的，合同无效。但为了鼓励交易，最高院有关司法解释第二条作出规定，出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定商品房预售合同有效。本案当事人签订商品房买卖合同时，合同项下的房屋正在建设之中，并且直至起诉前，房屋出卖人刨花板厂未取得房屋预售许可证明。故刨花板厂在未取得房屋预售许可证的情况下对外出售房屋，违反了法律行政法规的强制性规定，本案两份商品房买卖合同无效。
3、立业房产公司与刨花板厂之间是否存在代理关系。立业房产公司和刨花板厂均否认二者之间存在代理关系，赵帅亦未能提供有效证据证实其二者之间存在代理关系，故原审判决认定立业房产公司和刨花板厂之间存在代理关系依据不足。
赵帅未能依约取得房屋的损失范围如何确定以及责任如何承担。我国在《合同法》和《消费者权益保护法》中确立了惩罚性赔偿原则，最高院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿的五种情形，并规定由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿责任。本案中房屋出卖人刨花板厂恶意缔约，且将赵帅所购买的房屋出卖给他人，致使赵帅购买房屋的目的不能实现，根据最高院司法解释第9条的规定，刨花板厂应返还赵帅为购买8、9、10号三套房屋已付购房款12万元及利息，赔偿赵帅三套房屋差价损失60万元，承担惩罚性赔偿责任12万元。立业房产公司为帮助刨花板厂顺利出卖房屋，在赵帅购买的9、10号两套房屋的买卖合同上加盖印章，应认定其为共同出卖人，故应与刨花板厂共同承担返还赵帅已付购房款6万元及利息，赔偿赵帅两套房屋差价损失40万元及惩罚性赔偿责任6万元。虽然在赵帅购买8号房屋的买卖合同上标注出卖人为立业房产公司，但该公司未加盖印章，其与赵帅之间未形成合同关系，故立业房产公司对此不应承担责任。由于房屋租金是在取得房屋使用权的情况下才可能发生，本案房屋并未实际交付，在赔偿房屋差价损失的同时再赔偿房租损失，属重复赔偿，不应支持。
