上诉人阜新华隆房地产开发有限责任公司(以下简称华隆公司)、上诉人林兵与被上诉人郭文立房屋买卖合同纠纷一案，阜新市中级人民法院于2008年11月6日作出(2008)阜民一初字第16号民事判决，华隆公司与林兵均不服，分别向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2009年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人华隆公司的委托代理人孙玉贵、程海林;上诉人林兵及其委托代理人高雷;被上诉人郭文立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2005年8月30日，郭文立与林兵签订《售房协议》一份，双方约定：“甲方(即林兵)在商贸城有一处网点，位于商贸城A西105号，两层结构，建筑面积为172平方米，经过甲乙双方协商，甲方以现金74万元整出售给乙方(即郭文立)。1、甲方要求乙方首付房款60万元整，其余房款10万元整在2005年10月31日前交清，付清后甲方负责为乙方办理房产权转移手续。2、由于甲方已把A西1 05号出租给他人，租赁期为三年，年租金为4万元整，所以甲方将收取第一年的租金4万元作为售房款，尚欠甲方的4万元。第二、三年租金将由乙方收取。”林兵收取郭文立房款60万元，并为郭文立出具收到房款60万元的收条一份。同日，郭文立随同林兵及华隆公司财务人员一起到中国农业银行阜新市分行原新华分理处，将其中35万元房款存在华隆公司在该新华分理处所设的账户上，新华分理处从该账户上收取华隆公司开发贷款35万元。随后，新华分理处开具《房产抵押撤押通知书》交由郭文立。郭文立所交60万元房款中的另外25万元，林兵未向华隆公司交纳，当郭文立得知其所购房屋不能办理过户后向其索要时，林兵于2007年下半年退还给郭文立。另查明，阜新商贸城A西105号网点楼房于2003年11月10日被华隆公司抵押35万元，在中国农业银行阜新市分行原新华分理处办理抵押借款手续。
郭文立诉称：双方于2005年8月30日签订买卖网点房协议一份，依协议约定，林兵将位于细河区商贸城的网点房(172平方米)以74万元的价格卖与郭文立，首次给付房款60万元，已于2005年8月29日交与林兵，有收条为证，另10万元于2005年10月31日前付清;林兵为郭文立办理产权过户手续，尚差4万元被告在网点房租金中收取。据此，郭文立共计向林兵支付了64万元的房款。时至2 0 05年9月中旬，林兵告知郭文立商贸城财产冻结了，到2005年1O月31日再交10万元房款也办不了过户了。因此，郭文立要求返还房款64万元，至2007年12月份才给过问返还了25万元，尚欠39万元至今未返还，故诉至人民法院，请求判决解除合同，由林兵、华隆公司返还房款并给付2005年8月30日起至2008年2月末的利息58032元，以维护郭文立合法财产权益不受侵害。
林兵辩称：1、郭文立诉讼请求中的35万元房款是原告郭文立和我及华隆公司财务人员共同存到商贸城对过的阜新市农业银行新华分理处华隆公司账户上，来解除对商贸城A座西区105号网点房的借款抵押。2、我本人原是华隆公司员工，有义务办理公司交给的业务。3、郭文立诉讼请求是公司的事儿，本人无法承诺。4、当时因华隆公司自身高层管理人员内部有纠纷，而被司法部门查封，公司各部门瘫痪，是众所周知的事情。5、郭文立所诉应为35万元。请法院公正判决。
华隆公司辩称：无论从事实上还是从法律关系上，华隆公司与本案没有任何关系，华隆公司不是本案的当事人。
一审法院认为，本案郭文立与林兵所交易的阜新商贸城A西105号网点楼房被华隆公司抵押措款，根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押人即为抵押物的所有权人，故可认定华隆公司即为阜新商贸城A西1 05号网点楼房的所有权人。华隆公司并未否认林兵曾为华隆公司职员，也未举证证明林兵与郭文立所交易的房屋系林兵所有，故对华隆公司的抗辩主张不予采纳，应认定林兵系履行职务行为，华隆公司应对林兵的职务行为承担相应的民事责任。林兵与郭文立签订出售华隆公司房屋的协议，系双方自愿达成，意思表示真实，是合法有效的，华隆公司、郭文立均应全面履行各自的合同义务，但由于阜新市民众所周知的原因，华隆公司高层管理人员之间产生纠纷，并涉嫌刑事犯罪案件，导致本案系争房屋不能办理过户手续，合同目的不能实现，郭文立要求解除合同的请求应予支持。华隆公司将郭文立支付的35万元购房款存到本公司在中国农业银行阜新市分行原新华分理处开立的帐户上并于同日偿还了用本案系争房屋抵押所借贷款，也足以表明其对林兵售房行为是明知的，因现在由于华隆公司管理上存在问题而导致房屋买卖合同不能继续履行，故华隆公司应当返还买受人所交的上述35万元房款并给付相应的利息。林兵虽系履行职务行为，但其以个人名义与郭文立所签订的售房协议未加盖华隆公司公章、以个人名义收取郭文立购房款，致使协议相对入理解为林兵个人出售房屋，在此情况下，林兵应承担相应责任。原告郭文立所诉称的另4万元房款，因其所购网点房屋未能办理过户手续且亦未实际交付，故该房屋所有权没有转移至郭文立名下，房屋租金应当由华隆公司收取，郭文立所称此4万元已作为房款的主张，不应予以采纳。据此判决一、解除郭文立与林兵签订的售房协议;二、阜新华隆房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起1 0日内退还郭文立购房款35万元及利息(利息自2005年8月3 0日起至2008年2月末止，按照中国人民银行同期贷款利率计算);三、林兵承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费及其他诉讼费8020元，由被告阜新华隆房地产开发有限责任公司负担。
林兵的上诉理由是：一、一审法院认定郭文立误以为是林兵个人卖房，故判决林兵承担相应责任，属于认定事实错误。林兵代表华隆公司与郭文立签订合同时虽未加盖华隆公司公章，但通过郭文立随同林兵及华隆公司的财务人员一起到农行归还华隆公司的贷款以解除此房抵押这一行为，足以认定郭文立对林兵的职务行为是明知的。一审时，郭文立对林兵就此事所做陈述以及原华隆公司财务科长曹裔睿对此事所做的证明，均没有提出异议。因此，一审判决认定郭文立在签订合同时以为是林兵个人出售房屋这一事实，没有根据。二、一审判决林兵承担连带给付责任没有法律依据。《民法通则》第四十三条规定： “企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。林兵向郭文立出售华隆公司的房屋，为华隆公司偿还了35万元的银行贷款，在华隆公司不能为郭文立办理房照时，林兵又将25万元现金退给了郭文立，其行为是代表华隆公司履行经营活动的职务行为。对于职工的职务行为，法律并没有规定应当与企业法人承担连带责任。[page]
华隆公司的上诉理由是：林兵与郭文立买卖商品房的行为，华隆公司既没有参与，也不知道，华隆公司也没有在合同上签字或加盖公章。所以，华隆公司不是本案被告。二、本案的标的物商贸城A座西区105号网点的产权是华隆公司所有，华隆公司与郭文立、林兵没有合同，对其也没有任何义务。林兵、郭文立没有权利到银行解押华隆公司的房屋，据此产生的法律后果由林兵、郭文立自己承担。一审判决华隆公司给付郭文立35万元错误，请求二审法院支持华隆公司的上诉请求。
郭文立答辩称：一审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院经审理认为，案涉房屋为华隆公司所有，林兵为华隆公司职员。2005年8月30日郭文立与林兵订立的《售房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。林兵收取了郭文立60万元购房款，因该协议无法继续履行，经双方协商解除了购房协议。林兵应返还郭文立60万元购房款。因林兵已经返还郭文立25万元，应承担返还其余35万元的责任。林兵上诉称其系履行职务行为，不应承担还款义务的理由本院不予支持。由于郭文立与林兵订立协议当日，郭文立与华隆公司的财务人员曹裔睿、林兵共同将35万元存入中国农业银行阜新市分行原新华分理处华隆公司的帐户内，用于归还华隆公司对该房屋的抵押贷款，因此，华隆公司对林兵出售该争议房屋是明知的。华隆公司不能提供证据证明该35万元系华隆公司的资金或他人存入的资金，因此，华隆公司亦应承担还款义务。华隆公司上诉称郭文立与林兵订立的《售房协议》华隆公司没有签字、盖章，其不是本案当事人，据此产生的法律后果应由郭文立、林兵承担的理由证据不足，本院不予支持。一审判决华隆公司承担还款义务、林兵承担连带责任正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8020元，由华隆公司负担4010元;由林兵负担4010元。
本判决为终审判决。
