被人“安排”住处，就近上班
家住三亚市的刘志，是承揽建筑工程的包工头。2002年，海南某工程公司在三亚市凤凰镇，承建居民阿光的私家楼房，并委托刘志作为工程的负责人。
为了方便施工，阿光在工地附近找了一间房，供刘志和工人们居住。看房之后，刘志觉得房小人多环境太乱，便要求工程公司员工阿锋为他单独再找住处。
2002年8月10日，阿锋带刘志来到了阿光家常年对外出租的一幢楼房内，并在二楼的一个套间内将刘志安顿住下。因为有餐厅、卫生间和洗澡房，而且离工地很近，刘志当天便携家带口满意地住下了。
此后，阿光家的工程于2003年6月底已验收完工。可刘志这一住，竟住了4年之久，而最终竟以一起诉讼收场。
由于刘志在4年里没交分文房租，2006年10月，阿光一纸诉状将刘志告到了法院。
缘起
房东索要房租遭拒
在诉讼中，刘志和房东阿光之间的摩擦究竟从何时开始、真正的原因是什么，两人虽都避而未谈，但就房租的问题，双方却都不含糊。
刘志称，他入住时，阿光就明确说过是让他免费居住，所以双方根本就没有签租赁合同，不存在租赁关系。刘志还称，工程队施工，按惯例和行规应当被安排免费住所，是阿锋带他入住的，要房租就应该向阿锋要。阿光则称，他曾同意刘志免交水、电费，但要求刘志必须要付房租。当时，刘志以阿光未付清工程款为由拒付房租，并声称要一直住下去，直到工程款付清为止。
阿光还称，工程队施工，按惯例应该自搭工棚，而且工程公司是否应为刘志免费提供住处，是刘志与工程公司之间的事，与他对外出租房屋收取租金是毫无关系的两码事。
争议
是提供免费居住，还是租赁关系?
为了证明阿光当初确实是口头同意他免费居住的，在一审庭审中，刘志出示了阿锋的书面证词。
在这份证词中，阿锋称“居住阿光的出租房是免交租金的，包括其承建阿光私家楼房期间，和阿光拖欠其工程款期间，房租金都应免交。”但作为证人的阿锋，没有到庭作证。
“正因为他同意我免费居住，所以我们之间从来没签过租赁合同。”刘志认为，自己不交房租有充分的理由。
“房子是我的，不是阿锋的，阿锋说免交租金只是他一厢情愿。”阿光则称，证人阿锋不是本案出租房的产权人，无权确定房子是不是免费出租，而且阿锋的书面证词只是在说明免交租金的理由，不能说明他同意免交租金。
阿光还说，在刘志承建他家楼房工程期间，他已经按约定提供住宿给刘志居住，完成了为其免费提供住处的承诺。但刘志为了一家人居住，由阿锋安排到他的出租楼居住，这显然超出了双方约定的范围，且要求免费居住并未取得他的同意。
阿光认为，虽然双方没有签订书面租赁合同，但已形成租赁事实，双方的租赁关系，应视为不定期租赁。
虽没签合同，但租赁关系已成事实
围绕争议焦点，双方当事人在法庭上陈述了截然不同的事实。如何判别证据弄清本案的法律事实?经审理，法院做出了这样的认定：
刘志称其为工程公司提供工程劳务，按惯例和行规，工程公司应当为务工者提供住所，但刘志对此没有提供证据。
刘志是由阿锋带其免费入住的，但没有证据证明阿锋此举是代表工程公司，而且阿光本人也不同意刘志免交租金，所以刘志主张本案存在口头约定免费居住的事实不能得到确认。
刘志称阿光从未向他收要租金，但经法院查明阿光只同意免交水、电费，并曾向他要求支付房租，而刘志以阿光拖欠工程款尚未支付为由拒付房租。
但是，刘志入住阿光家的出租楼，自2002年8月至2006年10月止从未交过租金，是双方不争的事实。
终审认为，依据我国《合同法》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因此，并非只有书面合同才能确认双方当事人之间的合同关系。本案中尽管双方未曾签订书面的租赁合同，但从已确认的事实上来看，应当认定双方形成了口头的租赁合同关系，并应视为不定期的租赁。
终审认为，依据相关规定，本案的房租应按交易惯例计算。经调查，阿光家的出租楼出租给他人居住，以每月每间房400元计租金。终审遂判令：刘志应就其自2002年8月至2006年10月的租住期间，向阿光支付房租共计2万元。
核心提示
1、合同有哪些形式?书面合同和口头合同的法律效力?
2、没有签订租赁合同，能否证明租赁关系的存在?
律师点评
海南瑞来律师事务所廖晖律师认为：
本案中双方的争议，主要是由于双方当事人对“合同”在法律上的形式及效力的理解存在分歧。
一、合同的形式及效力
合同，是指民事主体之间权利和义务关系变更的一种协议，在我们的日常生活中，合同无所不在。合同的有效和无效，决定着当事人的根本利益。而合同的有效和无效的一个重要前提，就是合同的形式是什么?
根据我国《合同法》第10条的规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”
所以一般来说，口头合同是当事人只用语言为意思表示而订立的合同。其特点是简便易行，在日常生活中被普遍应用。如在集市上的现金交易，商店里的零售等一般都采用口头形式。书面合同，则是当事人采用合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等，可以有形地表现所载内容的形式而订立的合同。较之于口头合同，书面合同有利于明确当事人之间的权利义务关系，当合同发生纠纷时，可以作为解决合同纠纷的基本依据和主要证据。所以，对于交易比较复杂、标的比较大的合同我们应当尽量采用书面形式。
应当注意的是，依据我国相关法律,合伙协议，著作权、商标、专利权转让等协议，都应当以书面形式订立合同。
二、本案的举证责任
本案中，法庭的审判思路很清晰，其一，是对刘志和阿光之间的合同法律关系是无偿的还是租赁的作出认定;其二，是明确本案中的举证责任该如何分担。
由于刘志认可了在阿光家居住了4年的事实，那刘志提出是阿光同意其免费居住的，这个事实的举证责任就要由刘志来承担。在本案中，刘志证明该事实的证据是阿锋的书面证词，但由于在庭审中阿锋这个证人未到庭，所以这个证据没有太大的证明力。[page]
相反，阿光虽然没有拿出书面的租赁合同，但并不是只有书面合同才能证明双方的法律关系，根据本案刘志入住的事实，如果没有充分的证据排除，那么就可以推定，他们双方存在着口头或事实上的租赁合同。这个合同法律关系，同样和其他书面租赁合同法律关系一样，应当受法律的保护。因此，在本案中法院判决维护了出租人阿光的合法收益权。
