广东省广州市越秀区人民法院
(2007)越法民三初字第3169号
原告广州市XX房地产开发经营有限公司，住所地：广州市海珠北路67号。
法定代表人陈敏。
委托代理人黄华志，广东天诺律师事务所律师。
委托代理人王晔，男，联系地址：浙江省桐乡市石门镇沈家弄24号202室。
被告金XX，女，1925年7月6日出生，汉族，住广州市一德路迎祥新街l号XXX房。
委托代理人：裴敏、李丽，广东舜华律师事务所律师。
原告广州市XX房地产开发经营有限公司诉被告XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘达雄独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄华志、王晔，被告的委托代理人裴敏、李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市越秀区一德路迎祥新街1号303房产是原告(原称广州市XX房地产开发经营公司，以下简称越秀公司)所有的房产。原告与被告曾签订租赁契约：将上述房产出租给被告使用，租期从2001年10月1日至2002年9月30日，月租148.40元，租金在每月15日前交付;逾期交租的，每逾期一日，按当月租金的2%支付违约金;租赁期满被告应交还承租房屋等。签约后，原告依约履行。租期届满后，被告仍使用该房屋，最后一期租金按每月148.43元的标准交纳该803房的租金。从2006年1月起，被告没有再向原告交纳租金。在2006年12月，原告转制为民营企业，涉案房产也由原来的国有公房变为私有房产，故租金标准亦应调整，被告应参照广州市国土局公布的穗国房字(2006)81号《关于公布2005年广州市房屋租金参考价的通知》所列涉案房屋地段住宅用途房产的每平方米月租金单价12元缴交从2007年6月起至本判决生效时止的租金。现请求法院判令：一、被告向原告支付从2006年7月起至2007年5月止的租金(每月按148.43元计)及上述租金的违约金(每月租金的违约金从次月的第3日起计至付清该月租金之日止，每日按应付租金额的2%计，即月租金额x 2%x拖欠天数)。、二、被告向原告支付从2007年6月起至本判决生效时止的租金(每月按：651。54元计)及上述租金的违约金(每月租金的违约金从该月届满的次日起计至付清该月租金之日止：每日按应付租金额的2%计，即月租金额x 2%X拖欠天数)。
被告辩称： 一、我原承租的房产是房管局直管的公房，1989年因被越秀公司征用拆迁而安置到一德路迎祥新街1号803房，.入住该803房后，我方与越秀公司签订了房屋租赁合同，并按公房租金标准向该公司交纳房租。根据国务院有关条例及建设部有关答复：安置我回迁的803房的产权人也应是政府的。二、原告所提交的证据不能证明其对涉案房产拥有所有权，原告所称改制“将原国有企业转制为有限公司”：但原告与越秀公司是两个不同
的法律主体，原告是公司法人、越秀公司是国有企业法人，故此，原、被告不存在租赁关系，原告无权向被告主张收取租金。三、以往我向越秀公司交纳租金均是半年或一年才交纳一次，从没有按月交纳，越秀公司也不接受租户按月去缴交租金。即使原告有权收取租金，以上租金的交易习惯对原告也有约束力。四、在2906年下半年，我去越秀公司要求交纳租金，被告知暂不收取，是由于此原因才致租金无法交纳，此外， 由于之前租金的交纳方式都是半年或一年缴纳一次，即使原告有权收取租金，也无权向我主张租金违约金的权利。五、按照法律规定，租金的诉讼时效是一年，但不论是越秀公司，还是原告均没有在提起本案诉讼前向原告主张过租金权利，故即使原告有权收取租金，也只能主张2006年9月之后租金的权利。综上，原告起诉无理，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：根据广州市国土资源和房屋管理局于2004年1月5日出具的编号为0002645号《广州市房地产权属证明书》及03登记字159093号档案的记载，越秀区一德路迎珠街22号、1 37.80号、52号，广济新街39号(除99套直管公房外)，权属人越秀公司，来源新建，占有份额全部，房屋所有权性质国有，房屋用途居和非居。其中广州市越秀区一德路迎祥新街1号803房(建筑面积54.2947平方米)也是登记在该司名下的房产。
2007年1月16日，广州市工商行政管理局越秀分局向越秀公司发出《改制登记核准通知书》，批准该司申请的企业改制业务，公司名称变更为本案原告：法人股东变更为惠州市美亚投资有限公司，出资比率109%，由国有改制为有限责任公司(法人独资)。
另查明，被告户原是公房租户：因征用拆迁被告户原承租房屋，原告于1996年12月安置被告户回迁、使用广州市越秀区一德路迎祥新街1号803房。2001年9月26日，原告(为甲方、)与被告(为乙方)签订《广州市房地产(住宅》租赁契约》，其中约定：甲方将上述房屋出租给乙方作住宅使用’，使用面积39.727平方米，月租金148.40元，租赁期限从2001年10月1日至2004年9月30 日，租金按月结算，由乙方在每月的第15 日前缴付本期租金给甲方; 乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之二收取违约金等。双方按上述合约履行，租赁期满后，双方没有续订租约，根据被告所提交的2005年度交纳租金的发票显示，原告均是按月租137。83元的标准向被告收取上述房产的租金。从2006年1月1日起，原告没有收取被告的租金。2007年5月30 日，原告向被告发出通知，要求在通知发出之日起7日内按12元/平方米.月的租金标准续租;否则视为放弃续租的权利。原、被告没有就是否按新租金标准达成租约取得一致意见。
本院在审理本案中还查明：
一、从被告所提交的交纳1997-1999年、2005年度的租金票据显示，租金交纳的时间并没有按月交收：原告对该事实也没有异议，故此，本院对被告所主张的没有按月交纳租金等事实予以确认。
二、被告在答辩中确认：在2006年下半年，他曾去越秀公司要求缴交相应的租金：但被告知暂时不收取而没有交纳应付的租金。
三、2007年6月14日，原告曾以本案被告为被告提起(2007)越法民三初字第2243号租赁合同纠纷案，该案原告的诉讼请求是：一、判令解除原被告签定的租赁合同，判令被告立即迁出越秀区一德路迎祥新街1号803房屋，将该房屋交还原告;二、判令被告向原告交纳从2006年1月1日起至迁出日止的使用租金(2007年1月1日前按148。43元/月计算，之后按651.54元/月计算，即12元/平方米，按建筑面积为54。2947平方米计算，依[page]
据是依2006年市国土局颁布的广州市房屋租金参考价格，暂计至起诉日时为，5038。86元)。三、判令被告向原告支付从2006年1月1日起至迁出日止的违约金(2007年1月1日前是按148.43元x 2%x 365天，之后按651.54元x 2%x150.天，即每月租金额x 2%x拖欠天数，暂计至起诉日时为3045元)。被告在该案中同意按公房租金标准向原告支付2006年1月1日起的租金。原告于同年8月31日向本院申请撤回起诉，本院于同年9月3日书面 裁定，准原告撤回起诉。
四、原告第一项诉讼请求的月租金148.43元是原告根据被告缴交最后一期月租的数额得出的：被告对此没有异议。被告在庭审中回应;如确需支付从2006年1月起至2007年5月止的租金，同意按每月148.43元的标准缴交;之后的租金按同期公房住宅租金标准乘以该房产的使用面积所得的数额交纳。但这些租金是交付给越秀公司而非原告。
五、原告诉请要求被告支付租金违约金是从欠交租金的次月第一日起计。被告对此回应：1、2001年9月26日的租约期满后，双方没有再签租约。2、实际上，越秀公司不但没有在当月内收取当月租金，相反，交纳租金的时间是极之灵活、不定时的，原告从未计收过被告租金的违约金，从原告所开具的租金票据就可反映该事实。
六、原告提交的广州市国土局公布的穗国房字(2006)81号《关于公布2005年广州市房屋租金参考价的通知》记载，越秀区房屋参考租金区域九中“除以上路段外的其它片区”低层、多层住宅参考租金(单位：/月.平方米)均是：12。原告要求被告向其支付从2007年6月起至本判决生效时止的租金(每月按651.54 元计)，是原告参照上述租金单价、然后以12元/月.平方米x涉案房产的建筑面积54.2947平方米而自行计算所得的。被告对原告的上述计租标准及月租单价均有异议。
七、原告于2007年9月14日向本院提起本案诉讼。
本院认为： 一、根据广州市国土资源和房屋管理局于2004年1月5日核发的编号为的02645号<广州市房地产权属证明书>记载：越秀区一德路迎珠街22号、137.80号、52号，广济新街39号(除99套直管公房外)，权属人是越秀公司，而越秀公司于2007年1月16日经广州市工商行政管理局越秀分局核准企业改制，其中名称已经变更为原告。依照《中华人民共和国合同法》第七十六条的规定“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”，故此，原告对涉案房产主张有关租金的权益符合法律有关规定，本院予以支持。
二、被告户作为原公房承租户，因拆迁安置入住广州市越秀区一德路迎祥新街l号803房，并由被告与原告签订房屋租赁合同，故原、被告之间存在房屋租赁关系。2004年10月1、日起，原、被告没有再签订租赁合约，被告继续使用该房屋，原告没有提出异议，故双.方之间存在不定期租赁关系。在租赁关系中，交纳租金是承租人应尽的义务，现原告要求被告按每月148.43元的标准交纳2006年1月起至2007年5月止的租金，符合法律的有关规定，本院予以支持。有关被告认为，租金的时效为一年，而不论是越秀公司，还是原告均没有在提起本案诉讼前向原告主张过租金权利，故即使原告有权收取租金，也只能主张2006年9
月之后租金的权利。对被告该抗辩，因原、被告在不定期租赁关系中，双方对于租金的缴交时间没有确定，原告以行为方式确认了被告可以不定期交纳租金，故根据《合同法》第二百;十六条规定精神，租金支付期限，租赁期间——年以上的，应当在每届满一年时支付：故被告2006年应付的租金应当在2006年届满时支付。由于原告在2007年6月14日向本院提起(2007)越法民三初字第2243号民事诉讼中：已向原告主张过2006年1月起租金的权利，故此，诉讼时效因权利人主张权利而中断。综上，对于被告主张原告追讨2006年9月之前的租金‘已过诉讼时效的抗辩，因缺乏依据，本院不予采纳。有关原告要求被告支付2006年1月至2007年5月租金的违约金问题，因是原告方面的原因，导致被告交租不成，并非被告违约，故原告要求被告支付逾期交租违约金，没有依据，本院不予支持。
三、有关原告要求被告每月按广州市国土局公布的穗国房字 (2006)81号《关于公布2005年广州市房屋租金参考价的通知》公布的12元/月.平方米X涉案房产的建筑面积54.2947平方米即每月按651。54元计，计收从2007年6月起至本判决生效时止的租金及上述租金的违约金的问题，由于被告户作为原公房承租户，因拆迁安置入住涉案房产，并与原告签订房屋租赁合同，是基于先前的拆迁安置关系回迁居住的，显见双方的租赁关系应受
先前的拆迁安置关系约束，由此形成了被告对讼争房享有的公有住房租赁权，被告该权利理应受到法律保护。因此，尽管原告由国有企业改制为有限责任公司(法人独资)，并不影响被告户继续与原告保持原有的公房租赁关系，此外，并非是被告违约不交租。 故原告第二项请求因缺乏依据，本院不予支持。从2007年6月起至本判决生效时止的租金，被告应按房管部门评定的同期公房住宅租金数额交付给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二七十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2006年1月1日起至2007年5月止的租金(每月按148.43元计)一次性支付给原告。
二、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，将自2007年6月起至本判决发生法律效力之日止的租金(按房管部门对广州市一德路迎祥新街1号803房评定的同期公房住宅租金数额计)一次性支付给原告。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告负担22.10元，被告负担2.90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘达雄
二OO七年十一月十五日[page]
