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租赁合同纠纷中的租金诉讼时效有多长?

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《合同法》第227条规定:承租方逾期不交房租,出租方有权解除合同,收回房屋,追求承租方的违约责任。

  案例分析:2008年8月10日,原告甲公司与乙签订商铺租赁合同,由被告乙承租原告甲公司商铺三间,租赁期限三年,租金每平方米每月15元,营销推广费每平方米每月2.5元。租金支付方式为每两个月交纳房租一次。

  第一次交纳时间为2008年10月20日前10日内(为2008年8月11日-10月10日两个月的租金),至第五次交纳时间应为2009年5月11日-7月10日,依次类推。乙入驻甲的大市场后,生意惨淡,效益不好,经营难以为继,遂以甲公司未履行市场营销、推广的约定为由拒付房租,直至2010年8月9日租赁期满,仍未支付。

  2010年8月25日,甲以乙未履行合同义务、拒付租金为由诉至法院,要求乙支付租金、营销推广费等共计13余万元,并支付违约金及逾期利息。

  庭审中,本案的争议焦点为甲所诉房屋租金是否已过诉讼时效。甲乙双方各执一词。法院认为:原告甲主张的2008年8月10日-2009年7月10日前的房租,因其未能提供证据证明曾向被告乙主张过相关权利,因此甲的该项诉求已超过诉讼时效,其主张不予支持。

  法院最后判决:被告乙在判决生效后七日内一次性支付原告甲2009年7月11日至2010年8月10日的租金、营销推广费共计9万余元及违约金(自2009年7月11日—2008年8月10日,按每天50元计算)。

  法律解答

  关于租金延付或拒付的时效

  我国《民法通则》第136条第三项规定:延付或拒付租金的,诉讼时效期间为1年。

  本案中,原告应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年内向被告主张权利。如第一次交纳时间为2008年10月20日前10日内,原告则应在2009年10月20日前向被告索要2008年8月11日-10月10日两个月的租金,依次类推。

  但原告在一年的诉讼时效期限内并没有向被告催要过2008年8月10日-2009年7月10日前的租金,应视为放弃索要该期间租金权利;

  另据《合同法》第227条规定:承租方逾期不交房租,出租方有权解除合同,收回房屋,追求承租方的违约责任。原告在起诉前长达1年多的时间内,从未行使过上述权利,即使被告因种种原因未及时交纳房租。

  相关知识:

  租赁合同纠纷的诉讼时效问题

  诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权力即丧失请求司法机关强制力保护其权利的法律制度。

  因租赁合同的履行过程中因为延付或拒付租金引起的纠纷应当适用1年的诉讼时效外,其他基于租赁合同所引起的纠纷均适用2年的诉讼时效。

  几个具体问题:

  一、关于租赁合同履行完毕承租人出具的欠款条适用诉讼时效的问题

  最高人民法院研究室《关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函》中也表述了这种观点。

  函复:租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”只表明未付租金的数额,并未改变其与债权人之间的租赁关系。因此,租赁合同当事人之间就该欠款结算单所发生纠纷的诉讼时效期间适用1年的诉讼时效规定。

  二、关于分期支付租金的诉讼时效起算点问题

  最高人民法院民事审判第二庭在2000年10月26日对山东省高级法院函复:你院鲁法经(1999)25号《关于借款合同中约定分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》收悉。经研究,答复如下:在借款、买卖合同中,当事人约定分期履行合同债务的,诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。

  最高人民法院给云南省高级人民法院函复:你院《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究,答复如下:对分期履行合同的每一期债务发生争议的,诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。

  三、对于未约定租金给付期限的诉讼时效的起算点

  根据是《合同法》第62条规定的“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:

  (四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。”即,对于未约定租金给付期限的诉讼生效的起算点只能从债权人向债务人提出履行要求、且履行宽限期届满之第二日开始。

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