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由买受人违约引反的拍卖纠纷

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受某县工商局委托,A拍卖有限责任公司(下称A公司)于2007年7月初公开拍卖该工商局下属某基层工商所旧办公楼房产(下称工商所房产)。拍卖会上,经过几番角逐,工商所房产最后由王某以90万元的成交价竟得。在签署《拍卖成交确认书》后,王某即表示无力按照A公司规定当场缴

  受某县工商局委托,A拍卖有限责任公司(下称A公司)于2007年7月初公开拍卖该工商局下属某基层工商所旧办公楼房产(下称工商所房产)。拍卖会上,经过几番角逐,工商所房产最后由王某以90万元的成交价竟得。在签署《拍卖成交确认书》后,王某即表示无力按照A公司规定当场缴足至20%成交价的定金佣金,但许诺佣金和全部成交额会在A公司《拍卖规则》和《竟买注意事项》中规定的缴款期限内一次付清。A公司虽心中觉得忐忑不安,考虑到买受人已支付了拍卖保证金,遂同意了他的要求。

  事实证明了这种不安的存在。在超过了规定的缴款期限后,买受人王某以未能筹措到全部款项为由,拖延推诿拒不办理结算手续。在此情况下,A公司向其发出催款通知书,同时严正告知其违约可能造成的后果及其应承担的责任,可是王某对此置若罔闻,不以回应。为了挽回被动局面,A公司又多次通过各种形式与王某进行了沟通和联系,但王某始终消极对待,不予配合。据了解,王某对成交标的产生反悔之意。至此,距拍卖成交之日已近两个月时间,王某仍未能履行缴清拍卖款的义务,其行为已构成违约。

  经委托方同意,A公司决定依法重新对工商所房产进行第二次公开拍卖,并在当地主要报纸发布了拍卖公告。

  A公司拍卖公告一发布,王某紧张了,即致电A公司要求撤销二次拍卖,遭到A公司的断然拒绝。于是,王某马上聘请了法律界人士“鸡蛋里挑骨头”,并向A公司发来了关于对工商所房产标的有关问题的声明,认为双方目前对竞得标的尚存在较大争议,若继续采取重新拍卖措施,届时产生的法律责任,应由A公司承担。

  王某声明的主要内容有:1.A公司拍卖的工商所房产不属于委托方依法可以处分的财产;2、国有资产的土地未经收储,直接就进入拍卖程序是违法的;3、对于拍卖品存在的瑕疵及一定会出现的问题加以掩盖,导致目前拍卖品根本无法进行合法转让。同时,王某还通过社会上各种渠道,四处散布,扬言若A公司不停止一切涉及工商所房产的拍卖活动,将采取一切手段,包括诉讼/舆论、投诉等维护自己的合法权益,妄图以此震慑A公司。

  对于王某的举动,A公司早有预料,也不感后怕。

  首先,工商所房产拍卖标的委托程序合法,委托手续完整。该房产系某工商局下属某基层工商所闲置旧办公楼,占地面积482.8㎡。房屋建筑面积844.4㎡。省工商行政管理局《关于印发省工商行政管理系统固定资产处置管理实施细则的通知》规定:各设区市工商局单项面积在1500㎡以上的土地类、房屋建筑物类固定资产的处置,由占用单位提出处置申请,各设区市工商局复核、汇总后上报省工商局,经省工商局审核同意并报省政府机关事务管理局批准后,转各有机关单位实施;单项面积少于1500㎡的固定资产处置由省人民政府机关事务管理局授权省工商局按规定进行审批。该通知同时规定,经审批同意处置的固定资产可以出售、转让及其他方式进行产权变更处置,处置前应委托符合资质要求的资产评估机构对其进行评估,且转让手续应有相关部门监督。

  根据以上规定,某县工商局所属的该工商所房产单项面积少于1500㎡,其已取得省工商局和市工商局分别做出的同意处置的批文,说明了其资产处置报批手续已经完整。同时,该标的在处置之前已委托由资质的评估机构进行了价值评估,委托A公司拍卖之前双方也签订了委托拍卖合同,对委托方和拍卖方的权利和义务以及对拍卖标的应说明的事项等进行了约定和说明。

  其次,A公司的拍卖程序合法。A公司的拍卖严格按法定程序规范操作,且拍卖会全过程在设区市工商局监拍人员和公证处公证员的监督之下进行,已保证拍卖的公开、公平和公正。同时,对于工商所房产拍卖标的的现状及买受方的后续责任A公司也尽了充分的告知义务,如该房产具备《国有土地使用权证》,土地用途为办公宿舍楼,但尚未办理房屋所有权证;该标的以现状拍卖,买受人如改变其使用性质,产生的经济及法律责任,由其自行负责;拍卖成交后由买受人自行办理房屋产权、土地使用权的办证或过户手续,支付并承担由此产生的一切税费及土地增值税、出让金或应补地价,并将以上所告知的事项罗列于由竞买人签署的《竞买保证书》中。

  根据以上情况,A公司认为王某违约在先,且存在主观故意,遂决定如期进行举行拍卖。虽然拍卖获得成交,但成交总额前后存在着较大差额。A公司要求原买受人王某承担上述差额,而原买受人拒不承担。在与原买受人王某交涉无果的情况下,A公司向法院提起诉讼,诉请法院判令被告支付因违约造成的二次拍卖成交款差额和第一次拍卖被告及委托人应支付给原告的佣金。

  法院经过事实认定后认为,A公司组织工商所房产的拍卖程序合法,拍卖结果真实有效。A公司不仅拍卖会前对于拍卖标的现况和瑕癖履行了详尽的告知义务,还在其拍卖会上宣布的《拍卖规则》第五条和竞买人向其出具的《竞买保证书》中均明确表明了“竞买人一旦进入拍卖会场参加竞买,即表明其对拍卖人提供的《竞买注意事项》内容完全了解,以及对《拍卖清单》中所列拍卖标的的情况熟知并认可,拍卖成交后买受人应自行承担相关拍卖标的的瑕疵责任”,因此,对于被告王某认为A公司违反《拍卖法》第五十八条和第六十一条的有关规定的诉辩,法院表示不予支持。

  同时,法院根据《拍卖法》第十八条。“……拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”和第六十一条关于“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任”,以及《拍卖法》第三十九条“买受人应当按约定支付拍卖标的的价款.未按约定支付价款的,应当承担违约责任,或者由拍卖人征得委托人同意,将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的,原买受人应支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的,原买受人应当补足差额”,支持A公司的诉讼请求,判决拍卖行胜诉。法院判决后,被告王某表示不服,上诉至二审法院,目前二审法院尚在审理中。

  本案事实一清二楚,但屡屡发生的违约事件对于整个拍卖行业来说,却是水起波澜,久久难以平息。虽然《拍卖法》制定了相关条款对买受人违约行为进行约束,拍卖行也可以据此对违约的买受人进行制裁,但买受人的违约,毕竟会给完美的拍卖会结局蒙上一层阴影。从最初与买受人交涉,到起诉买受人,直至最后想方设法追讨诉讼款项,拍卖行要经历一个长时间艰苦的诉讼和执行过程。从服务主体转变为诉讼主体,是拍卖行不愿看到的。因此,如何尽最大限度以防范买受人违约是每个拍卖行都应值得思考和研究的课题。

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