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不动产登记与物权的确认

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不动产登记与物权的确认 一个开发商把房子卖给两个人,所谓“一女二嫁”,结果引发产权纠纷。那么,这个房子的产权究竟属于谁?按照物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力。因此,如果,一个购房者支付价款没有办理过户登记,而

  不动产登记与物权的确认

  一个开发商把房子卖给两个人,所谓“一女二嫁”,结果引发产权纠纷。那么,这个房子的产权究竟属于谁?按照物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力。因此,如果,一个购房者支付价款没有办理过户登记,而另一个购房者没有支付价款但办理了登记,则后者依法取得房屋所有权。不动产登记对于物权确认和保护的重要性由此可见一斑。中国人民大学法学院院长王利明教授不久前应国务院法制办之邀,就《物权法》和与之配套的有关法律法规的制订、修改和完善作了讲解。本刊今天刊载关于不动产登记的相关内容,作为《物权法》的实施与配套法律法规完善系列的最后一篇,相信这组专家解读对即将于10月1日施行的物权法的顺利施行有所助益。  

  物权法是实体性规范,主要调整实体权利义务关系。但是物权法中也不能排除程序性的规定,例如关于登记的规定。这些规范虽然属于程序性规定,但属于物权的确认和保护必不可少的规定,缺乏则实体权利的保护是不周全的,《物权法》关于不动产登记的规定主要有以下几个重要特征:  

  规定不动产物权变动原则上采用登记要件模式。第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力,比如房屋登记。不动产物权变动例外采用登记对抗模式,就是非经登记不能对抗善意第三人,主要适用于船舶、车辆、土地承包经营权等。以登记要件模式为例,比如开发商把房子卖给两个人,第一个支付价款没有办理过户登记,第二个没有支付价款但办理了登记,第二个人依法取得房屋所有权。  

  明确了登记制度完善的目标是建立统一登记制度。长期以来,我们对登记性质有一种错误认识,认为不动产登记就是一种政府管理活动。这种理解不能说没道理。但是登记作为物权的公示方法,其意义主要体现为将物权的设立和变动对外公开,起到确权和保护交易安全的作用。过去比较强调管理,从而造成登记严重分散。这确实存在弊端,既不便民,也造成了实践中的一些欺诈案件。国际上现在流行将企业整体财产作为担保物,比单个财产担保更能够保障债权人的利益,同时发挥担保财产的价值。实际上,企业的无形财产,如品牌、名称,是无法拆散计算到担保财产里的,只有将企业整体财产供作担保,担保价值才能提高。同时,将提供担保的企业财产整体进行拍卖,也比拆散拍卖的价值高,因为买受企业可以整体利用,整体治理。但是我国分散、落后的现行登记体制、制度与整体担保交易方式还不相配套。统一登记制度非常有利,符合不动产制度的发展趋势,《物权法》的这一制度选择是正确的。  

  规定了登记机构的审查义务和责任。第12条规定了登记机构的审查义务,同时第21条规定了登记机构的责任。现在对第21条还存在争议,需要相关的配套法规或者解释。我个人认为,第21条确定了两种责任,一是如果登记申请人弄虚作假,提供虚假材料申请登记给他人造成了损害,首先应由登记申请人对他人的损害进行赔偿;二是登记申请人的责任并不能免除登记机关的责任,如果登记机构没有尽到适当的审查义务,也要对第三人的损害承担责任。第1款属于过错责任,第2款属于严格责任。除了第1款规定的情况外,登记机关都应该负责,包括应该登记不给登记、内外勾结造成登记错误、办理异议登记后又办理过户登记等,都属于登记错误,应当适用严格责任。现在争议比较大的是,登记机关的赔偿责任究竟是国家赔偿责任,还是民事赔偿责任?登记机关认为是国家赔偿责任,因为登记机关没有多收钱,《物权法》第22条规定了不动产登记的收费原则,这使得民事赔偿根本无法实现。然而对当事人来说,国家赔偿确实无法充分补偿损失。对此法院在实务中很难处理,需要进一步作解释。  

  明确规定了登记的效力。登记是不动产物权归属和内容的根据,确权时要以登记为准,如果产权证和登记簿记载不一致,要以登记为准。《物权法》第15条严格区分物权效力和债权效力。比如办理抵押合同登记,过去有个误解,对意思表示的物权效力和债权效力不加区分,即没有登记的话,抵押和合同都无效,所谓“登记要件”,意思就是登记不仅决定物权的效力,也决定合同的效力,这个严格讲是不正确的。《担保法》受这一观点影响,《物权法》改过来了。根据第15条的规定,即使没有办理登记,抵押合同仍然有效,只是抵押权不能设立。如果不涉及第三人,即使没有办理抵押权登记,抵押权人仍然可以根据抵押合同要求抵押人承担抵押责任,根据抵押合同要求其承担违约责任,或者要求其补办登记。但是因为没有办理登记,不能发生设立抵押权的物权效力,其他债权人要求执行时,银行不能据此要求优先受偿,但是其抵押合同仍然有效。《物权法》把这两个问题分开来讲是很科学的。再比如一屋数卖后,登记权利人享有物权,没有办登记的其他买受人不享有物权,合同仍然有效,可以据此要求开发商承担违约责任,而如果合同无效,未办理登记的买受人就根本无法要求开发商承担违约责任,这不利于权利人的保护。  

  规定了预告登记这样一种重要的登记制度。《物权法》第20条规定了预告登记,这对业主或者期房买受人的保护非常重要。举例来说,买方交钱买期房,等房子盖起来后,开发商到登机机关办理了初始登记,将大产权抵押给了银行,最后由于开发商无法偿还贷款,银行要求强制执行。这时候很多业主已经入住了,但是银行主张其抵押权办理了登记,必须保护其登记权利;法院于是要强制执行,赶走业主;业主主张,其已经交了房钱并住了两年;但是法院认为业主没有办理登记;业主又主张,没有办理登记是开发商的事,其本身没有过错。我认为,这样处理是有问题的,问题的根源是开发商钻了法律的空子,因为我国一直没有预告登记制度。按照现在的《城市房地产管理法》,商品房预售仅仅是备案,不是登记,也就是向主管部门报送有关房屋销售的材料,以备检查,而不需要像登记那样公开批露,供权利人和利害关系人查阅,实际上有些查起来是很困难的。这样就产生了问题,如果没有预告登记,开发商等到房屋盖好后再把房子抵押或者卖一次,第三人确实也无法查询到这些信息。有的开发商携款潜逃,问题就很难处理。现在按照《物权法》第20条的规定,必须办理预告登记。办理预告登记后,任何人,包括银行要设立抵押权,就要去查阅是否有预告登记,如果没有查询,将来产生的任何风险都要自己承担。第20条的规定强调保障办理预告登记的权利人将来取得物权。不经预告登记权利人的同意处分不动产,不发生物权的效力,处分包括抵押、转让等。这样一来,所有的风险都要银行来承担风险。这对保护买受人来说很重要,但确实也需要相应的配套制度,需要修改有关条例、制度。  

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