案例一
出租人甲方和北京朝阳区某房产中介乙方签订《房屋出租委托合同》，约定：甲方将名下位于北京市海淀区的一处房产委托乙方全权代理出租，委托期限一年，租金半年一付。租赁期间，乙方全权代替甲方进入房间检查承租人租住情况，维护房屋，并负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋。因履行合同产生争议，提请北京市朝阳区人民法庭裁定或北京仲裁委员会仲裁等。其后，乙方将房屋出租给丙，丙又将房屋擅自转租给丁。丁擅自将门锁更换，在2007年10月房屋供暖试水时出现漏水，由于屋内无人且他人无钥匙而无法进入房屋，致楼下邻居房屋被浸泡损失达五千元。因委托租赁期间乙方疏于管理，造成房屋损坏，且逾期拒付租金，甲方口头通知乙方提前解除合同并自行更换了门锁。租户丙向乙方索赔租金损失，乙方要求甲方承担违约责任，诉至海淀区人民法院。
海淀区法院受理本案后，笔者代理甲方提出管辖权异议，指出：委托租赁合同中有约定管辖条款，本案应当移送朝阳区法院管辖。海淀区地法院认定异议成立，将本案移送朝阳区人民法院。朝阳区人民法院接收本案后，认为：虽然租赁合同中约定“因履行合同产生争议，提请北京市朝阳区人民法庭裁定”，但 “北京市朝阳区人民法庭”仅是法院的内设法庭，而非法院，此约定不具体、明确，约定管辖无效，本案不应由本院管辖。因二法院对本案管辖权发生争议，朝阳区法院提请两个法院的共同上级法院北京市高院指定管辖。后，北京市高院依据“两便原则”，将本案指定海淀区法院管辖。
本案甲方后提起反诉，一审中原告意志消磨，未到庭，按撤诉处理，被告亦撤回反诉，本案代理终结。
案例二
出租人甲方将其名下位于大兴区的一套房屋通过住所位于东城区的某房产中介公司乙方出租给承租人丙，甲乙丙三方签订有房屋租赁三方协议，约定甲方提供适合居住的房屋，由乙方居间介绍丙方承租，租期一年，每月租金6000元，押金6000元，租金每三个月一付，因租赁纠纷发生诉讼可由乙方所在地法院管辖。丙方及家人入住后出现头晕、咳嗽、呼吸不畅等不良反应，丙一岁多的孩子更是出现严重的呼吸道疾病，入院治疗。丙聘请专业的检测机构对房屋检测后发现该房屋内甲醇含量远远超过标准值，故书面通知出租人要求解除租赁合同，退还押金和剩余租金。但出租人拒不收房，亦不退还押金和租金。无奈之下，承租人委托我所律师代理本案诉讼。
经办律师认为：“可由...管辖”亦可理解为“可不由...管辖”，遂于2008年10月向房屋所在地大兴区法院起诉，但大兴区法院以租赁合同中有约定管辖为由，拒绝受理。后律师又向租赁合同约定的中介公司乙方所在地东城区法院起诉，但东城区法院认为本案涉及不动产纠纷，属于专属管辖，应由不动产所在地法院管辖，故将本案移送大兴区法院。
律师看法：
以上两个房屋租赁纠纷案均涉及有关管辖的两个问题：一是涉及房屋租赁合同纠纷是否适用专属管辖的规定;二是房屋租赁合同中对管辖有约定时，是否从其约定。对此笔者这样理解：
一、与房屋租赁纠纷管辖问题有关的司法解释与判例
(一)最高法批复
关于房屋租赁纠纷的管辖确定问题，最高人民法院在1986年1月7日曾针对北京市高级人民法院《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》(〔1985〕京高法字第82号)颁布了《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》，规定：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定，重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决，从而正确、及时地审结案件。”
笔者认为，最高法的这个批复是在民诉法实施前针对实践中存在的各种规避、推诿管辖情况而专门颁布的，日前仍然有效，为广大基层法院在司法审判实践中适用，具有指导意义。根据此批复，房屋租赁纠纷“一般”应由房屋所在地法院管辖，“个别 “也可根据“两便”原则由被告户籍地或居所地法院管辖。根据此批复有权受理房屋租赁纠纷的管辖法院不限一个，房屋所在地、被告户籍地、被告居所地法院均有可能成为管辖法院。而专属管辖具有排他性，专属一个法院排除其他法院的管辖。专属管辖法定，最高法并没有将房屋租赁纠纷列为专属管辖范围。北京市高级人民法院的请示反映了时下对房屋租赁纠纷的两种看法：一是房屋租赁纠纷属合同纠纷，可以按合同纠纷确定管辖;二是房屋租赁纠纷属于“因不动产纠纷提起的诉讼”，不能按合同纠纷确定管辖，但也不能适用不动产纠纷的专属管辖规定。
(二)人民法院案例评析
人民法院案例选2002年第一辑(总第39辑)摘录了四川省高级人民法院诉范萍房屋租赁纠纷案的案例：四川高院将一处房屋出租给范萍，范萍擅自将房屋转租给第三人并不按约支付租金;四川高院向范萍住所地成都市高新区法院起诉，范萍以该案属专属管辖为由提出管辖异议，成都市高新区法院驳回异议;范萍上诉;成都市中院认定应属专属管辖，撤销高新区法院的裁定，指定房屋所在地的青羊区人民法院管辖。
在本案的评析中，摘录者针对该案应按合同纠纷、还是按不动产纠纷确定管辖法院的问题，指出：本案纯属合同纠纷，本不涉及不动产权属问题，故不属专属管辖范围;四川高院向被告住所地高新区法院起诉，高新区法院享有管辖权;成都市中院裁定指定青羊区法院管辖，在理解与适用法律上似有刻板之嫌。摘录者认为,因房屋租赁合同提起的诉讼，虽然也与不动产相关，但却一般只涉及合同的效力、租金的支付、违约责任的承担等，而与不动产的权属，登记过户等无关，其纠纷从根本上说不是由不动产所引起的，而是由合同所引起的;不动产只是合同的标的物，而标的物是否为不动产，对合同纠纷性质不起决定作用,因此不应由此决定纠纷的性质。
因不动产纠纷提起的诉讼与其他诉讼的根本区别在于不动产纠纷涉及权属问题,不能由当事人自行约定管辖。故应以是否涉及不动产权属为标准来判定是否是“因不动产纠纷提起的诉讼”，才符合立法宗旨与精神。民事诉讼法第三十四条中的“因不动产纠纷提起的诉讼”，应理解为“因不动产物权纠纷提起的诉讼。[page]
二、不动产租赁纠纷是否适用专属管辖
专属管辖是指法律规定的某些特殊类型的案件专门由特定的人民法院管辖，其他人民法院无权管辖，当事人也不得以协议的形式改变这种管辖。专属管辖具有强制性和排他性两大特征。我国民事诉讼法第三十四条(一)：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，《民诉意见》第305条：“依照民事诉讼法第三十四条和第二百四十六条规定，属于中华人民共和国人民法院专属管辖的案件，当事人不得用书面协议选择其他国家法院管辖。但协议选择仲裁裁决的除外。”关于不动产纠纷的管辖，各国有不同的规定。如法国规定，不动产物权诉讼案件，不动产所在地的法院唯一有管辖权;德国规定，关于不动产诉讼之物权诉讼，由不动产所在法院专属管辖，而不动产上牵连事件的诉讼，赋予当事人选择的权利，即当事人可以选择不动产所在地法院管辖，或被告住所地法院管辖;日本旧民事诉讼法规定，关于不动产物之权诉讼，专属管辖;关于债权之诉讼，任意管辖。可见国外立法未将与不动产有关的纠纷一概归为专属管辖。
我国不动产纠纷适用专属管辖，排除一般地域管辖。但是如何界定不动产纠纷，实践中存在两种不同的认识。一种观点认为，只要是涉及不动产的案件，无论案件性质如何，均由不动产所在地法院专属管辖;另一种观点认为，要从我国法律设立专属管辖的目的着手，对于涉及不动产的案件，要区分案件性质，分别对待。
笔者同意后一种观点。在不动产纠纷案件中若不动产仅是案件涉及的标的物，并不影响案件的性质时，不宜简单地一概而论。房屋租赁纠纷是租赁关系存续期间因房屋租金、质量、腾退等发生的纠纷，一般由合同履行不符合合同约定或法律规定而起，法律关系发生的依据是当事人间实际存在的租赁合同。在房屋租赁纠纷中，房屋仅是纠纷涉及的标的物，但合同订立的目的是房屋的使用收益，依其性质而言，仍然属于债权债务纠纷，故依据合同管辖原则确定管辖更为适宜。比如，涉及不动产的合同纠纷适用民事诉讼法第二十四条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，在当事人未书面协议选择管辖法院时，由被告住所地和合同履行地法院管辖更为适宜。因为根据我国地域管辖设立的目的来说，一为方便法院查明案情，二为方便当事人诉讼，很多涉及不动产的合同纠纷案件并不需法院现场勘验就能查明案件事实，对这类案件不应仅局限于不动产所在地法院管辖。统一适用合同纠纷案件的地域管辖规定，既可方便当事人诉讼，也可平衡法院收案数量。
三、房屋租赁纠纷是否可协议管辖
我国民事诉讼法第二十四条规定“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”第二十五条规定“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”这是我国关于协议管辖的规定，其立法目的是在充分体现当事人意思自治的原则基础上，减少管辖争议，缩减诉讼成本，节省诉讼时间，杜绝法院之间互相推诿。
笔者认为，因房屋租赁合同纠纷引发的诉讼，其本质是合同纠纷，允许当事人协商确定管辖法院，只要当事人的约定符合协议管辖的四个条件即可，即(1)以书面合同的形式;(2)在被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地范围内进行选择;(3)是对一审民事案件中的因合同纠纷提起的诉讼;(4)未改变级别管辖和专属管辖。当有协议管辖时，应当尊重当事人的意愿，按照约定确定管辖法院。
案例一中，甲方因乙方违约而解除合同引发诉讼，虽然房产是涉诉标的物，但是双方争议的焦点是违约事实与损害结果，根据案件的性质适用合同纠纷的管辖规定更为妥当。当事人就诉讼约定了管辖法院，此约定只要有效，就应按约定管辖确定管辖法院。但因当事人约定管辖法院为 “朝阳区人民法庭”而非“朝阳区人民法院”，一字之差，造成约定不明而无效。在此情况下，北京市高级人民法院根据“两便”原则，将海淀区法院指定为管辖法院，即被告人所在地、合同履行地及房屋所在地法院，是适当的。
案例二中，因出租房屋存在质量问题当事人要求解除租赁合同，租赁合同中当事人也约定了诉讼管辖法院，即中介公司所在地东城区法院，约定具体明确，合法有效。约定虽以“可由...法院管辖”表述，但如果原告是向约定的法院起诉，即符合约定，约定法院有权管辖。当然，被告应当包括中介公司乙方。如果原告只起诉承租人丙方而未将乙方列为共同被告，因约定法院不是被告丙方的住所地，起诉是否符合约定和法定便会产生理解上的分歧。这时，如果法院以起诉不符合约定和法定为由移送管辖法院，至少是有道理的。但该案被以涉及不动产纠纷案件属专属管辖地理由被移送到出租房屋所在地大兴区法院管辖，笔者认为移送所依据的事实理由是不准确的，似有年末相互推诿之嫌。
