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居间合同中买方“跳单”是否构成违约?

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《中华人民共和国合同法》第四百二十四条:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

  【案例】

  2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某看了该房屋;11月27日,中原公司带陶某看了该房屋,并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶某在验看过该房地产后六个月内,陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶某与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶某向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

  原告上海中原公司向法院提起诉讼诉称:被告陶某利用中原公司提供的房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶某按约支付中原公司违约金1.65万元。

  被告陶某辩称其并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。

  【一审判决】

  上海市虹口区人民法院判决被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。

  宣判后,陶某提出上诉。

  【二审判决】

  上海市第二中级人民法院判决撤销一审判决,中原公司要求陶某支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。

  【张律师分析】

  1,《房地产求购确认书》中禁止“跳单”的格式条款是否有效?

  中原公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。

  2,陶某的行为是否为“跳单”行为?

  衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶某通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶某并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,二审法院对中原公司的诉讼请求不予支持是完全正确的。

  【张律师提示】

  《中华人民共和国合同法》第四百二十四条:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

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