【案情简介】
今年春节前夕，南口镇居民李某与高某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，以总价210万的价格购买高某所有的位于昌平城区的房产一套，建筑面积95平方米。合同签订当天，李某向高某支付了10万元定金，并在约定期限内陆续向高某支付房款80万，同时就余下房款办理银行贷款手续。没想到春节过后不久，北京市房地产市场回暖，房价大幅攀升，高某的房屋增值约30万元。
高某遂找到李某，以家人不同意为由意欲毁约，表示愿意退还李某已付房款并双倍返还定金。李某一听慌了神，为了买房，李某已将自家原有房产卖出，现在借住在岳父母家，如果高某毁约，即使双倍返还定金，李某也很难再买到同等条件的住房。经与高某协商未果，李某来到南口法律援助工作站咨询。
【法律分析】
我国《合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。可见，如果买卖合同双方一方违约，另一方既可以依据《担保法》的规定向违约方主张双倍返还定金，也可以要求违约方承担违约金。
本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，是既约定了定金有约定了违约金的合同，作为出卖人的高某如果违约，可能承担的损失并不是只有双倍返还定金而已。
《合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
那么，因房地产市场交易价格波动造成的差价损失是否属于“可预见范围”呢？市场经济条件下，标的物价格在合同履行期间正常波动系常态，应属于买卖双方当事人在签订合同时“预见到或者应当预见到”的范围。
因一方原因使合同不能履行，造成对方重置成本提高，应当由违约方承担因标的物价格上涨造成的差价损失，符合“可预见性规则”。因此，李某可以就本案中房产上涨的差价来作为其损失依据向违约方高某主张。
法律援助工作站工作人员与高某取得联系，向其言明上述法律规定，告之其如果违约可能承担的法律风险，并强调合同双方“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”通过法律援助工作站多次做工作，高某最终同意继续履行合同，表示会配合李某做好后续产权转移登记手续。
【相关知识】
在合同的履行过程中，最无法避免的情况就是对方违约，企业几乎没有任何途径避免对方行为不当。所以对于违约责任条款的订立与审查是重中之重。
首先，应当注意审查对方起草的合同中有无不平等的违约责任条款和加重我方责任的违约责任条款。我公司起草签订合同中必须明确约定对方的违约责任，而且应与我公司订立合同的目的能否实现为标准。
其次，对于违约金条款应作出明确规定。《合同法》中虽然规定一方违约，另一方可以向其追索违约金和赔偿金，但如果合同中没有明确违约金的数额，法院就会视为双方当时放弃违约金权利，而不予支持。对赔偿金计算方法作出明确约定，有利于以后发生争议后迅速确定赔偿金额。
我们经常会看见合同中关于违约责任这么约定：双方应严格履行本合同，如一方有违约，则另一方根据法律规定追究其违约责任。这样的约定没有任何意义，我们必须明确在合同中约定对方违约赔偿数额或者如何计算经济损失的标准、方法，这样一来一旦对方违约将直接以确定的标准追索赔偿，如果不足以弥补我公司损失时再举证实际损失的大小。
再次，当出现对方违约的情况时，企业能够做的就是及时采取恰当的补救措施避免因此产生的损害进一步扩大，同时积极行使法定或约定的权利，固定相关证据，以便将来追究对方相应的责任。若因没有规范行使权利导致权利消灭，或者没有取得有利证据，或者因自己不慎导致承认对方的行为，都将给企业带来难以弥补的法律风险。所以当对方出现违约迹象时，守约方应及时、正确地行使抗辩权保护自己的权利，避免损失的扩大。
