找法网网友咨询：大家好，我去年刚买了房子，合同上写的是：土地使用用途是商住，使用年限从2007年4月20号到2077年4月20号。 开发商的解释是：2007年2月9日取得了改项目土地使用证，6月12日取得了改项目补年限后的新土地使用证，地类为商住(即商业和居住类)，该证记事栏注明居住使用年限70年，商业使用年限40年从2007.04.20算起。 但是我听说国家规定居住用地70年，商业用地40年，综合或者其他用地50年。商住应该是综合用地，所以应该是50年权限，所以我觉得国土局给开发商的土地证、开发商的合同都有问题。
我想咨询几个问题： 1、哪项法律、第几条规定了土地使用期限?
2、国土局给开发商的土地证有没有问题?
3、开发商的合同有没有问题?
4、我们能不能借此控告开发商，让其退房? 非常感谢
浙江创欣律师事务所 倪振华律师 回复 ：土地使用权年限在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中有规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。
具体实施需要看地方政策的实施办法。例如,北京市房屋土地管理局在关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知中关于土地出让年限的确定:钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋,其土地使用年限最高不超过70年;砖木结构的房屋,其土地使用年限最高不超过50年。
依据上述规定:住宅用地最高年限不超过70年。在最高年限内所定土地使用年限,应当允许。城市房地产管理法规定:城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用为国有土地后,该幅国有土地的使用权,方可有偿出让。
相关知识拓展
关于土地使用权出让的年限的相关规定
我国土地使用权的出让实行的是有限期的制度。这个限期的最高年限根据国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，依据不同的用途分别为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
关于土地使用权出让的年限问题，还应当注意以下三个基本问题：
1.土地使用权出让年限的起算点，并不是从合同生效之日起计算，而是从土地使用者领取土地使用证、即取得土地使用权时计算。
2.土地使用权年限届满时可有三种情况：其一，土地使用者需要继续使用土地。这种情况下，土地使用者应当在届满前一年申请续期，经批准后重新签订土地使用权出让合同，依规定支付土地出让金。其二，土地使用者申请续期未获批准的。这种情况主要是基于社会的公共利益，需要依法收回该出让的土地，则该土地使用权就应由国家无偿收回。其三，土地使用者未申请续期的。这种情况下，土地使用权自然应当由国家无偿收回。
3.土地使用权年限届满时地上的建筑物处理问题，我国城市房地产管理法没有规定，但根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的规定，在土地使用权约定的土地使用权期满后，土地使用权由国家无偿收回，地上的建筑物也由国家无偿取得。
