【案情】
2012年11月7日，陕西省高级人民法院依申请执行人申请，拍卖被执行人（本案被告）华联公司名下的位于广东省江门市荷塘镇房产。同月30日，原告彩艳公司买受了该标的物，并于2013年12月20日在本案审理期间办理了上述房产的物权变更登记手续。
陕西高院于2006年10月17日查封了华联公司名下的涉案房产。2007年1月31日，由被告华联公司作为出租方、被告胜昌公司为承租方签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限为20年，从2007年2月8日起至2027年2月7日止，并对租赁费用、支付方式、合同解除、合同终止等进行约定。2013年2月起，胜昌公司因知悉涉案厂房、土地使用权所有权属已发生转移而没有再向华联公司支付租金。而后，胜昌公司与彩艳公司对有关租金标准等不能达成一致意见。原告彩艳公司因与华联公司、胜昌公司就有关厂房的移交、租赁合同的效力等问题产生纠纷，故提起本案诉讼。
【裁判】
广东省江门市蓬江区人民法院经审理后认为：华联公司为涉案房产所有权的登记权利人，在陕西高院对华联公司涉案财产作出司法变卖后，其所有权的权利依相关生效法律文书的规定受到了不得进行处分、设置他项权利等的限制，但尚享有对被查封的财产进行占有、使用和收益的权利。判决华联公司与胜昌公司所签订的厂房租赁合同及补充协议有效。胜昌公司应赔偿原告彩艳公司其占用厂房期间的利益损失。
原告彩艳公司、被告胜昌公司不服一审判决，提起上诉。江门市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案审理的难点在于，以被查封的不动产为标的物签订租赁合同，其合同效力如何认定？租赁合同能否对抗因法院查封拍卖而买受的第三人？
1、以限制物权标的物出租的合同效力认定
根据合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”即具有法律主体资格的当事人根据其真实意思表示签订的、内容没有违反法律的强制性规定的，则合同有效。本案中，双方当事人签订的租赁合同符合法律规定的生效要件且没有证据证明其存在恶意串通损害第三人利益，故应认定合同有效，这是符合合同相对性基本内涵的。法院对涉案房产的查封只是限制了权利人对物的处分权，权利人依然享有对不动产的占有、使用和收益等权利。合同属于债法范畴，其是否有效产生的法律效果是合同当事人的债权债务分配问题，而非物权的变动问题。故在本案中，因法院拍卖执行标的物而受让涉案不动产的第三人请求确认合同当事人所签订的租赁合同无效的诉求无法得到法院支持。
为保持市场经济活跃高效发展，我国合同法确立了“合同自由原则”以鼓励交易，这是市场经济保持活力的基础和保障，故当事人应在充分遵循市场规律的前提下与交易相对人建立经济关系，因本人审查不充分或预测不准确等原因而产生的交易风险应由自己承担。
2、关于“买卖不破租赁”的限制适用
合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 可见，立法实行租赁权物权化，即不动产在租赁关系存续期间发生物权变动的，对租赁关系不产生影响，买受人不能因此要求承租人返还租赁物，从而强化了债权效力，这在法理上称为“买卖不破租赁”。该原则作为突破合同相对性的例外情况之一，要求租赁权的产生发生在物权变动之前。
但在本案中，早在租赁双方当事人签订租赁合同之前，法院已经通过查封行为限制了涉案不动产所有权人的处分权。实际上，租赁权的性质仍为债权，“买卖不破租赁”仅仅增强了其对抗在后发生的物权变动的效力，其仍应遵循物权的优先性原则。本案中，涉案房产在出租之前已被法院查封，权利人对不动产物权的行使已经受到限制，换句话说，所有权人在出租涉案房产之前已经丧失了对该不动产的处分权，一旦房产进入拍卖的执行阶段即可用以优先担保权利人债权实现的事实已成既定化，因此房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。
事实上，“买卖不破租赁”原则在很多情况下是被限制适用的。如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》相关规定，如果在抵押权之上设定租赁关系，则其后设定的租赁权对受让人不具有约束力。这样规定的原因在于，无论是法院的查封或当事人的抵押行为，均需在房产部门进行登记，进行物权登记即是一种公示行为，而物权一旦公示即可发生物权变动和对抗第三人的法律效果，故在后取得租赁权的承租人不能以“买卖不破租赁”对抗因在先发生的抵押或查封行为而获益的善意第三人。
此外，作为债权的租赁权，其在某些情况下仍应让位其他具有优先效力的债权。比如破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地作为破产财产，在破产清算时租赁权人不能以“买卖不破租赁”突破相关破产法所规定的优先清偿顺序。
（作者：徐绕松）
