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一、案情 原广州市龙津西路恩洲大巷145号705房是被上诉人所有的房产。2002年12月9日,被上诉人与上诉人签订了《独家代理委托书》。委托书约定:被上诉人委托上诉人出售广州市龙津西路恩洲大巷145号705房,委托期限为2002年12月9日至2003年1月9日,双方在合同中第二条约

  一、案情

  原广州市龙津西路恩洲大巷145号705房是被上诉人所有的房产。2002年12月9日,被上诉人与上诉人签订了《独家代理委托书》。委托书约定:被上诉人委托上诉人出售广州市龙津西路恩洲大巷145号705房,委托期限为2002年12月9日至2003年1月9日,双方在合同中第二条约定被上诉人保证不与上诉人所介绍的买家私下交易,如一旦发生此情况,被上诉人同意向上诉人交付买卖成交额的2%。2003年1月7日、8日,上诉人与郑子光签订了《看房委托及证明》,由上诉人介绍郑子光购买广州市龙津西路恩洲大巷145号705房,并与郑子光到该屋看房,但被上诉人并未与郑子光达成讼争房屋的买卖交易。2003年1月20日,被上诉人与郑子光、游丽娟签订了《广州市房地产买卖合同》,被上诉人以380000元将房屋出售给郑子光、游丽娟,双方办理了房屋交易手续,现该屋已经交付给郑子光、游丽娟使用。

  二、审理

  原审法院认为,被告与原告签订的《独家代理委托书》中双方约定的委托期限为2002年12月9日至2003年1月9日,而第2条的约定是该委托书中的内容,由于双方对第2条的适用时间没有特别约定,故该约定的效力只能与委托书的期限相对应。现被告将房屋出售给郑子光的时间是2003年1月20日,该时间已超过了委托书约定的委托期限,不应再受委托书的约束,原告要求被告按委托书第2条的约定承担违约责任不予支持。据此,原审法院遂于2003年4月1日作出判决:驳回原告广州市满堂红置业有限公司要求被告邓蕙支付违约金9200元的诉讼请求。案件受理费378元,由原告负担。

  判后,上诉人广州市满堂红置业有限公司不服上诉认为:一、一审判决认定事实错误,依法不能成立。一审认定委托书第二条没有适用时间的特别约定,应与合同的期限相对应。该推定违背诚实信用原则及公平原则是明显不当的。在本案中上诉人为促成被上诉人成功出售物业做了许多工作,为被上诉人提供中介服务。包括发布广告、向他人推介物业。当郑子光有购买意向后,上诉人多次带郑观看该物业,意在促成该买卖。上诉人已经尽职履行中介义务,虽在合同期内不能促成成交,但为双方提供了认识、了解的机会,并为买卖的成交提供了必要的条件,故上诉人在合同中列明第二条作为约束被上诉人。但被上诉人有意规避委托期限,在期限届满后半个月内与上诉人介绍的郑子光私下成交,严重违反了双方合同第二条的约定,应承担违约责任。二、上诉人只有对合同中第二条不做期限限定,方能有效保障上诉人的合法权益。房地产中介市场中,普遍存在客户与业主私下成交的现象,严重损害中介业从业人员的合法利益,不利于房地产中介业的健康发展。如果上诉人介绍买卖双方见面后,双方可以不受约束自行成交,在委托期限届满后才肆意成交以规避中介费,中介行业就不能得到报酬,所费时间、精力、损失也无法补偿。因此第二条的约定是必要的,旨在不论是否在委托期限之内,只要被上诉人与上诉人介绍的卖方认识后私下交易,即承担违约责任。该约定没有期限是合法合理的。一审法院推定第二条的适用时间为委托期限是不当的,据此,要求二审法院撤销原判予以改判,确认被上诉人与郑子光签订的合同无效,诉讼费由被上诉人负担。被上诉人答辩同意原审判决。

  二审法院认为,上诉人与被上诉人所签订的《独家代理委托书》是合法有效的,该委托书是被上诉人委托上诉人出售其所有的房屋,上诉人也已经按合同的约定履行其义务,介绍其他包括郑子光在内的购房人看楼。虽然上诉人最终没能在委托期限内促成被上诉人与郑子光的交易,但其为被上诉人出售房屋履行了其中介的义务,而被上诉人在双方签订的委托合同期限届满不足一个月的时间内却与上诉人介绍的客户郑子光达成了房屋买卖交易,被上诉人该行为实际是规避合同约定的条款的行为,有违诚实信用原则。根据委托合同的约定被上诉人不得与上诉人所介绍的购房人私下进行交易,如被上诉人违反该规定,则需由被上诉人向上诉人支付买卖成交额的2%作为赔偿,故上诉人现在要求被上诉人按照其成交价款的2%,即9200元支付违约金是符合合同约定。被上诉人在委托期限届满后短期内与上诉人所介绍的看房人郑子光达成协议,其行为有违诚实信用原则,应承担违约责任。原审认定,合同中第二条的适用时间与委托书的期限相对应是缺乏法律依据,本院予以纠正。至于上诉人要求确认被上诉人与郑子光的合同无效的问题,由于上诉人在一审中没有提出该诉讼请求,且被上诉人在二审中又不同意上诉人的诉讼请求,故本案不予处理。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定,判决如下:一、撤销广州市荔湾区民法院(2003)荔民三初字第323号民事判决。二、被上诉人邓蕙于本判决送达之日起10日内向上诉人广州市满堂红置业有限公司支付9200元。三、驳回被上诉人广州市满堂红置业有限公司其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各378元,均由被上诉人邓蕙负担。

  三、评析

  本案是一件适用诚实信用原则作为判案依据的典型案件。法官在判决中一般十分注重对具体法律规则的引用,较少直接适用法律原则。这一方面是因为法律规定比较抽象,难以直接适用;另一方面也是法律适用原则的要求使然,即法官裁判应优先适用具体规定,只有在无具体规定时才能适用原则性条文。很多案件无具体法律规则可以直接适用,这时法官必须运用法律原则对案件事实进行认定并作出裁判。诚实信用原则在现行法律上的依据可见民法通则第四条规定:民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则;合同法第六条:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。这一原则在各国民法中基本上都有明文规定。诚实信用原则在性质上属于一般条款,其实质在于现立法者难以预见社会生活中的各种类型,即使预见到也难以全部作出具体规范,这时法院可以依据本原则进行裁量,处理那些法律上没有具体规定的案件,直接调整当事人之间的权利义务关系。

  根据双方合同的约定,本案委托期限为2002年12月9日至2003年1月9日,其第二条约定被上诉人保证不与上诉人介绍的买家私下交易。从整个合同来看,委托期限内上诉人的主要义务是为被上诉人介绍买家,并尽力促使买家与被上诉人之间交易的成功。如果委托期限是指买家必须在此期间内与被上诉人签订房屋买卖交易,这显然与当事人的意思是不符的,假设上诉人在委托的最后一天(1月9日)为被上诉人成功介绍了买家,1月10日买家与被上诉人交易成功,但被上诉人却不用支付中介费,这是不合常理的。所以本案在如何界定委托期限方面必须从民法的基本原则之一诚实信用原则来考量,被上诉人在委托期限届满后半个月内就与上诉人介绍的买家签订房屋买卖合同显然是违背诚实信用原则的。被上诉人交易的成功是因为上诉人的中介劳动,应该按约定支付中介费。

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