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  我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”

  在房屋租赁市场,经常有发生事情是,房东把房子卖了,房子的新主人却要赶没到期的房客走,但是找法网小编要说的是,这种纠纷案件到了法院,通常都是房客的租赁合同会受保护(租赁合同本身是无效的例外),因为我国《合同法》有一个规则——“买卖不破租赁”,找法网小编就在本文聊聊这个规则吧。

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  一、买卖不破租赁

  根据我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,意思就是,房客租房在先,房东卖房在后,房子新主人不能在租赁期间把房客赶走,得要等合同的租赁期届满后。

  可能有朋友要问,那房租怎么给?答案是,给房子新主人。

  根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。

  所以,房子的新主人其实就是新房东,新房东要继续履行合同。

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  二、可破租赁的情形

  “买卖不破租赁”虽然是我国《合同法》的规则,但是在适用上并非毫无限制,在下列情形中,租赁是“可破”的。

  1、动产租赁通常不适用“买卖不破租赁”。

  “买卖不破租赁”规则是在民法为了实现实质平等,保护社会弱者的背景下产生的:立法者认为一般情况下房屋的承租人在经济上处于弱势,其不可欠缺的居住利益不仅涉及财产权,更涉及其生存权,所以才偏离民法上的债权相对性和物权绝对性原理作出此例外规定,而动产租赁不具有这种请况,在司法实践中也通常不会把这个例外规定应用于动产租赁。

  2、“先押后租,租赁可破“。

  根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

  举个例子,甲按揭买了一套房子,在还没还完银行房贷时把房子租给乙,后甲连续六个月未能支付银行按揭贷款,银行通过法律途径把房子拍卖掉,并从拍卖所得价款中优先受偿。丙购得该房子,丙能不能让乙搬走呢(租赁期内)?答案是可以的。

  这个例子告诉我们,租已抵押出去的房子是有风险的。

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  3、不动产(如房子)在出租前就被法院查封了的,不可适用“买卖不破租赁”。

  4、在破产案件中,基于对企业职工权益保障等考量,一般不适用“买卖不破租赁”。

  5、所有权变动时承租人并没有实际占有使用该租赁房屋,也可能不适用“买卖不破租赁”。

  在司法实践中,有些判决会认为所有权人和承租人签订租赁合同虽然在所有人和买受人签订买卖合同之前,但承租人并没有实际占用使用租赁房屋,所有权人也没有将房屋已经出租的事实告诉买受人,可以认为诉争房屋不是在租赁期间发生的所有权变动,而是在租赁期之前发生的所有权变动,故而当然不适用“买卖不破租赁规则”。

  也就是说,虽然你和房东签订了租赁合同甚至交了租金,但是尚未搬进去住,在这个期间房东瞒着你把房子卖给张三,并且卖的时候不把出租这件事告诉张三,张三后来不想履行租赁合同了,你主张“买卖不破租赁”,可能并不会得到法院的支持。

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