一、认购人不履行签约义务
即认购人无正当理由不履行签订本合同（相对于预约合同来说）义务，导致未能签订商品房买卖合同之情形。认购人在认购房屋后，因种种原因不愿再订立商品房买卖合同，因此不履行按期与开发商签订本合同的义务，适用定金罚则实属应当。
但是，在认购人恶意履行签约义务的情况下（如认购人要修订大量合同条款、认购人要求变更支付方式等等），如何判断认购人的过错，存在一定的困难，也使得在恶意磋商的情况下，定金罚则的适用面临困难。
这就要求开发商在与恶意认购人协商合同的时候要注意取证，尽量顺从其最初的较为合理的要求，拒绝其之后的极不合理的要求，而不是摆出拒绝协商，拒绝修订的态度，这样才有利于认购人恶意的确认。
二、开发商不履行签约义务
因开发商过错导致双方最终不能签订购房合同的情形可能有多种，如在房价上涨较快的情况下，开发商将认购人认购的房屋又卖给他人、尚未具备预售条件等，也适用定金罚则。
三、不适用定金罚则的规定
《商品房买卖合同解释》第四条下半部分，“因不可归责与当事人双方的事由，导致商品房买卖合同不能订立的”，不适用定金罚则。
但是在实践中应当进行缩小解释，如在《商品房买卖合同》的签订中，一方提出了对另一方不利的补充协议等形式的条款，而对方不予接受且主张双方按照原有的合同内容签订合同的，如提出新条款的一方拒绝签订原合同的，则应认定其违反了认购书之约定，适用定金罚则。
