合同法

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随着房地产市场的回暖,很多人开始选择购买二手房,购买二手房不但可以省去装修等问题,且价位上也更为经济。但因二手房买卖产生的法律纠纷也时常发生。下面找法网小编通过三个案例来谈谈“二手房”中介合同涉及的那些法律问题。

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  【案例一】“阴阳合同”,法律如何看待?

  2013年2月,李杨在中介公司的介绍下看中了张封居住的一套110平米房产。双方最终约定以180万的价格成交。达成意向后,李杨要求中介公司帮其 避税以减少其购房总额。随后,双方在中介的指引下按惯例签订了一份《房屋买卖合同(实际成交版本)》,在这份合同中明确约定房屋价款130万,其余50万 以家具、装修作价等形式在产权办理当日给付给房主张封。几天后,张封与李杨及中介公司(居间方)在中介公司签订了《北京市存量房屋居间合同》和《北京市存 量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定以130万元的房款价完成过户登记。

  过户当天李杨表示自己经济出现状况,无力支付50元的尾款。讨价还价后,李杨在中介的见证下支付了50万元价款中的20万,并打下欠条表示剩余款项两 个月内给付完毕。房屋过户后,李杨没有在规定时间内给剩余款项。为此,张封将李杨诉至法庭,要求其支付30万元款项及利息。

  【案例说法】

  本案中,张封和李杨发生争议的原因就是因为双方签订了所谓的二手房买卖“阴阳合同”。在二手房买卖过程中,不少人签订所谓“阴阳合同”以规避国家税 收。根据《中华人民共和国合同法》规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。 阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。按照法律规定,无效的合同自始没有法律约束力。

  但值得注意的是,为了防止有人因为自己不当行为获利,保持交易的顺畅,司法实践中一般将购房合同中涉及避税的价格条款认定无效,但并不影响其他部分效力。双方仍然 要根据合同的约定履行相应义务。当然除了民事责任外,以逃避税费的目的签订“阴阳合同”的行为一旦被税务机关查出,则不仅会被追缴税款,还可能被处以罚 款,承担相应的行政处罚。情节严重的,还有可能要被追究相应刑事责任。

  【案例二】签订了《购房意向书》,我是否就高枕无忧?

  为了让孩子享受更好的教育,单亲妈妈刘雯雯决定将自己居住的房子换置成学区房。为此,刘雯雯将自己换房事宜交给某中介公司全权处理。刘雯雯明确表示, 现在房地产市场十分不稳定,自己换房的希望都系于居住的这套房产上,所以中介卖出房后才可以帮自己物色学区房。2013年底,刘雯雯看中了李琦名下的一套 学区房,为此双方签订了《房屋买卖购房合同》。为了筹集房款,刘雯雯在三天后与李松签订了《购房合同意向书》,将自己的房屋卖给了李松。后来,刘雯雯觉得 自己房屋卖的过于仓促导致价格偏低,要求李松捆绑购买自己的地下室,遭到了李松拒绝。

  在双方对峙过程中,李松又在中介介绍下看中了别处房子,后干脆拒绝购买刘雯雯的房子。由于没有卖出房子,刘雯雯无力履行与李琦的购房合同,李琦诉至法院要求刘雯雯支付违约金四万元。而为了挽回自己的损失,刘雯雯将李松诉至法院,要求履行合同或者支付自己违约金。

  【案例说法】

  随着经济社会的发展,出于改善自己的居住状况、帮助子女享受更好教育等原因,换房已经成了重要的购房推动力量。本案正是在换房过程中所产生的一类纠 纷。案中女主人公在换房的过程中签订了两份合同,但是其法律效力确实完全不同的。与李琦签订的《房屋买卖购房合同》是双方真实意思的表示,符合合同成立的 要件,双方应当履行。一方不履行另一方有权主张违约金。而与李松签订的《购房合同意向书》仅是一种要约邀请形式,双方达成的仅是达成了购房意向。不履行这 份《意向书》不会产生违约的法律后果。

  据了解,二手房中介买卖行业中,签订《意向书》比较常见,中介单位表示,此类《意向书》签订主要是为了防止不同买主 重复看房而在单位内部产生纠纷。签订《意向书》后中介会收取少量意向金并排斥其它中介带客户来看房。所以《意向书》仅就是否购买这个房屋达成了初步意向, 对房屋的面积、房价款及付款方式期限等具体的交易条件还没有明确,不具有一般合同成立应当具有的主要条款。最终,刘雯雯因没有履行与李琦的《购房合同》要 承担违约责任,而李松没有履行与自己的《购房意向书》则不需要承担违约后果。

  【案例三】中介费太高,“跳单”后我要承担什么后果?

  杨京来京五年却一直没有购房。看着北京房价一路上涨,杨家决定举债给儿子买房。为了节省成本,杨京将目光锁定在了二手房市场。2013年1月,杨京在 某中介单位登记购房,并签订《居间服务协议》。协议中约定,自协议签署之日起十二个月内,在中介带领看房后杨京私下与所看房屋的业主成交的,杨京须赔付看 房屋业主报价3%的违约金。

  后来,中介带杨京看了王科一套60平米报价120万的住房。巧合的是,杨京在一次工作往来中再次遇到了王科,双方约定王科将在中介处挂售的房源撤回,以90万的报价卖给杨京并协助办理过户手续。房屋刚刚过户,中介公司就知晓了此事,遂向法院提起诉讼,要求杨京按照合同约定承担36000元的违约金。

  【案例说法】

  买方通过中介公司的居间服务选定房源后,故意绕开该中介公司直接与房主达成交易或通过其他中介公司与房主达成交易的现象,民间俗称“跳单”。对于买房 者来说,“跳单”可以节省一大笔中介费。而对于中介公司来说,“跳单”不但会使自己业务受到影响,而且还会影响在业内的声誉,所以在居间合同中一般会载明 禁止委托人跳单的条款。

  这种合同条款虽然会被认定为格式合同,但是该条款并未限制其选择其它中介服务的权利,所以“跳单”条款效力往往会被法院认定。同时 此类案件法官也会考虑中介方提供劳务量的多少以决定最终的违约金数额。本案中,中介只是带杨京看了房子,其提供服务非常有限,所以36000元的违约金显 然过高。且以卖方报价为基数的收取模式对于买方来说显示公平。最终,在法院调解下,杨京给付给中介公司3000元的违约金。

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