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随着房地产市场的回暖,很多人开始选择购买二手房,购买二手房不但可以省去装修等问题,且价位上也更为经济。但因二手房买卖产生的法律纠纷也时常发生。下面找法网小编通过三个案例来谈谈“二手房”中介合同涉及的那些法律问题。

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  【案例一】“阴阳合同”,法律如何看待?

  2013年2月,李杨在中介公司的介绍下看中了张封居住的一套110平米房产。双方最终约定以180万的价格成交。达成意向后,李杨要求中介公司帮其 避税以减少其购房总额。随后,双方在中介的指引下按惯例签订了一份《房屋买卖合同(实际成交版本)》,在这份合同中明确约定房屋价款130万,其余50万 以家具、装修作价等形式在产权办理当日给付给房主张封。几天后,张封与李杨及中介公司(居间方)在中介公司签订了《北京市存量房屋居间合同》和《北京市存 量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定以130万元的房款价完成过户登记。

  过户当天李杨表示自己经济出现状况,无力支付50元的尾款。讨价还价后,李杨在中介的见证下支付了50万元价款中的20万,并打下欠条表示剩余款项两 个月内给付完毕。房屋过户后,李杨没有在规定时间内给剩余款项。为此,张封将李杨诉至法庭,要求其支付30万元款项及利息

  【案例说法】

  本案中,张封和李杨发生争议的原因就是因为双方签订了所谓的二手房买卖“阴阳合同”。在二手房买卖过程中,不少人签订所谓“阴阳合同”以规避国家税 收。根据《中华人民共和国合同法》规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。 阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。按照法律规定,无效的合同自始没有法律约束力。

  但值得注意的是,为了防止有人因为自己不当行为获利,保持交易的顺畅,司法实践中一般将购房合同中涉及避税的价格条款认定无效,但并不影响其他部分效力。双方仍然 要根据合同的约定履行相应义务。当然除了民事责任外,以逃避税费的目的签订“阴阳合同”的行为一旦被税务机关查出,则不仅会被追缴税款,还可能被处以罚 款,承担相应的行政处罚。情节严重的,还有可能要被追究相应刑事责任

  【案例二】签订了《购房意向书》,我是否就高枕无忧?

  为了让孩子享受更好的教育,单亲妈妈刘雯雯决定将自己居住的房子换置成学区房。为此,刘雯雯将自己换房事宜交给某中介公司全权处理。刘雯雯明确表示, 现在房地产市场十分不稳定,自己换房的希望都系于居住的这套房产上,所以中介卖出房后才可以帮自己物色学区房。2013年底,刘雯雯看中了李琦名下的一套 学区房,为此双方签订了《房屋买卖购房合同》。为了筹集房款,刘雯雯在三天后与李松签订了《购房合同意向书》,将自己的房屋卖给了李松。后来,刘雯雯觉得 自己房屋卖的过于仓促导致价格偏低,要求李松捆绑购买自己的地下室,遭到了李松拒绝。

  在双方对峙过程中,李松又在中介介绍下看中了别处房子,后干脆拒绝购买刘雯雯的房子。由于没有卖出房子,刘雯雯无力履行与李琦的购房合同,李琦诉至法院要求刘雯雯支付违约金四万元。而为了挽回自己的损失,刘雯雯将李松诉至法院,要求履行合同或者支付自己违约金

  【案例说法】

  随着经济社会的发展,出于改善自己的居住状况、帮助子女享受更好教育等原因,换房已经成了重要的购房推动力量。本案正是在换房过程中所产生的一类纠 纷。案中女主人公在换房的过程中签订了两份合同,但是其法律效力确实完全不同的。与李琦签订的《房屋买卖购房合同》是双方真实意思的表示,符合合同成立的 要件,双方应当履行。一方不履行另一方有权主张违约金。而与李松签订的《购房合同意向书》仅是一种要约邀请形式,双方达成的仅是达成了购房意向。不履行这 份《意向书》不会产生违约的法律后果。

  据了解,二手房中介买卖行业中,签订《意向书》比较常见,中介单位表示,此类《意向书》签订主要是为了防止不同买主 重复看房而在单位内部产生纠纷。签订《意向书》后中介会收取少量意向金并排斥其它中介带客户来看房。所以《意向书》仅就是否购买这个房屋达成了初步意向, 对房屋的面积、房价款及付款方式期限等具体的交易条件还没有明确,不具有一般合同成立应当具有的主要条款。最终,刘雯雯因没有履行与李琦的《购房合同》要 承担违约责任,而李松没有履行与自己的《购房意向书》则不需要承担违约后果。

  【案例三】中介费太高,“跳单”后我要承担什么后果?

  杨京来京五年却一直没有购房。看着北京房价一路上涨,杨家决定举债给儿子买房。为了节省成本,杨京将目光锁定在了二手房市场。2013年1月,杨京在 某中介单位登记购房,并签订《居间服务协议》。协议中约定,自协议签署之日起十二个月内,在中介带领看房后杨京私下与所看房屋的业主成交的,杨京须赔付看 房屋业主报价3%的违约金。

  后来,中介带杨京看了王科一套60平米报价120万的住房。巧合的是,杨京在一次工作往来中再次遇到了王科,双方约定王科将在中介处挂售的房源撤回,以90万的报价卖给杨京并协助办理过户手续。房屋刚刚过户,中介公司就知晓了此事,遂向法院提起诉讼,要求杨京按照合同约定承担36000元的违约金。

  【案例说法】

  买方通过中介公司的居间服务选定房源后,故意绕开该中介公司直接与房主达成交易或通过其他中介公司与房主达成交易的现象,民间俗称“跳单”。对于买房 者来说,“跳单”可以节省一大笔中介费。而对于中介公司来说,“跳单”不但会使自己业务受到影响,而且还会影响在业内的声誉,所以在居间合同中一般会载明 禁止委托人跳单的条款。

  这种合同条款虽然会被认定为格式合同,但是该条款并未限制其选择其它中介服务的权利,所以“跳单”条款效力往往会被法院认定。同时 此类案件法官也会考虑中介方提供劳务量的多少以决定最终的违约金数额。本案中,中介只是带杨京看了房子,其提供服务非常有限,所以36000元的违约金显 然过高。且以卖方报价为基数的收取模式对于买方来说显示公平。最终,在法院调解下,杨京给付给中介公司3000元的违约金。

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相关问答

  • Q然后和房东中介签了定金合同付了一万定金涉及法律方面吗?要承担法律责任吗

    A如果是定金合同那就是定金不予退还;如果是签订的房屋买卖合同,然后违约的,就是承担违约责任。

    张勇律师 回复时间:2019-04-16 17:04 3个回复

  • Q是否涉及欺骗行为,是否能要会订金,如果要不回来能否起诉中介公司?

    A对每个家庭而言 买房子都是件大事 在买之前都要反复的看房 研究 避免留下遗憾。但同时 房子也是件很复杂的东西 每套房子的都有各自的特点 比如地段楼层朝向 甚至楼上楼下邻居的素质都会影响到房子未来转手时的价格。选房的时候再仔细 仍然有很多隐藏的缺点没法发现 春哥讲讲自己买房的几点心得 尽管可能无法让你避开所有套路 但是春哥走过的坑 希望能帮你绕过。一看一次就订房?NO!大家知道房子的朝向的最优选择是:东南 南 西南 西(东)北。后面几种朝向的户型 都有各自的不足。比如朝西会有西晒 朝东光照时间短 朝北几乎见不到阳光。春哥建议看房的时候一定要挑缺点暴露最突出的时间段去看 这是你才能真正判断能否接受这样的不足 同时也为与房主谈价格 挑毛病准备论据。一套朝西的房子 上午去看 可能觉得西晒并不严重 因为太阳还没转过来 如果你下午3-4点去看 才会发现西晒有多厉害。如果房东故意把看房子的时间限定在上午 并且不同意下午看房 那一定是套路。其他朝向的也是同样道理 朝东的房子一定要在下午看一次光照是否充分 有遮挡的房子在中午光照最强的时候看一次 观察采光如何。有人会说在房市上涨的行情中 房东不可能接受反复看房 这时就需要一些技巧 比如去和同户型楼上楼下的住户去看看 买房子是大事 态度好些 还是会有人理解配合的。春哥记得 有一次看一个开间 略微有些遮挡 但卖家晚上才能回来配合看房 我一直犹豫。房产中介小哥主动去敲楼上楼下同户型的门 最后终于有一家房主同意进门看看效果 事后我们主动定了果篮送过去感谢人家。二业主的话只能信一半举个我经历的例子 我看学区房 希望买个三居 但预算有限。看中的一个户型阳台被改造了一个小卧室 但业主要价高。中介推荐了另一家同户型房子 价格低但阳台没有改造 业主和中介都说我买了后可以自己改造 物业不会管。这个小区是老国企的家属楼 当时我担心 阳台做改造会影响楼体外观 理论上是不允许的 原来的业主和物业是一个单位的 他们改造物业可能不会直接反对 毕竟要顾忌同事颜面 如果我买下了 物业对外来户未必会做这种通融 所以我要求业主提供物业同意的证明 业主和物业沟通好久反复推脱拿不出来 后来中介告诉我 我的推测是对的 物业根本不同意。类似的情况还很多 比如公房上市的批准学区指标的占用户口迁出的承诺等等 这些存在不确定性的事项 一定要在合同里明确的写明时间要求和违约赔偿的责任 否则会后患无穷。三如何发现隐性的硬伤有一类情况 在买房前很难发现 比如物业的服务水平 周围邻居的素质。我现在住的小区业主群 有个业主经常抱怨楼上邻居半夜k歌 报警也不管用 准备卖房。这种情况 单纯的靠看一两次房子是无法发现的。我买房之前 都会去小区的业主论坛潜水一段时间 看看业主的发言 特别是对物业和小区的抱怨的帖子 在看房时重点关注。与中介业主聊天时无意间问起这些问题 看看对方的反应 再作出判断。你也可以去小区的花园和跳广场舞的大妈带孩子的爷爷奶奶们聊聊天 听听他们怎么说。我还听说过 有人买房前 先去目标小区租房子住了一段时间 去体验小区的物业和业主素质 当然这种方式比道听途说的信息更可靠 更有助于买房的决策判断。总之 与一手房相比 二手房的状况千差万别 情况也更复杂 希望各位在买房前多做功课 少被套路 春哥之前也发过几篇经验分享文章 感兴趣的可以翻出来看看。

    宋玉琦律师 回复时间:2019-03-04 10:11 5个回复

  • Q中介电信涉及,办卡,导致恶意欠费8000多元,报警可以立案吗

    A被骗?还是??????????

    吴健弘律师 回复时间:2018-09-29 04:42 1个回复

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