约定的合同标的物房屋为“4号楼406室”，而卖方却将“3号楼406室”出售给买方，是否构成违约?日前，江苏省海安县法院对这起买卖合同纠纷案作出的判决给出了答案。
无法过户
2005年3月，朱某与周某协商确定，由周某将其位于海安某机械厂宿舍区的4幢406室住房一套以11.5万元的价格出售给朱某。2005年3月29日，周某收取朱某定金2万元，周某向朱某出具了收条。同时，双方还商定，周某于同年4月20日前交付房屋，朱某给付周某房款9万元，余款5000元在办理房产证时结清;自收定金起，双方不得反悔，如一方违约按定金处罚;买方违约不得退还，卖方违约加倍退还。后朱某发现周某出售给其的是位于海安某机械厂宿舍区3号406室的房屋，该房屋系职工集资房屋，尚未办理土地使用权证及房屋产权证，无法办理上述两证的过户手续，因而与周某产生纠纷。周某未向朱某交付房屋，朱某亦未向周某支付房款9万元。
各执一词
朱某诉称：周某存在欺诈行为，也违反了合同的约定，依据我国《民法通则》及《合同法》的有关规定，构成违约。请求法院判决周某返还我定金2万元，给付违约金2万元。
周某辩称：讼争房屋系我受让案外人韩某的，我有权处分该房屋。上述房屋一直以来均被称之为“3幢406室”，事前我也不知道该房屋山墙上标注了“4幢”字样。双方的买卖合同成立后，朱某曾找过韩某，韩某也确认了所谓的“3幢406室”就是朱某要求购买的“4幢406室”，合同标的物是经双方确认无误的。周某还申请法院通知2名证人作证：2005年4月18日，朱某父亲及周某商谈过房款给付问题，当时朱某的父亲带了一名律师到场，朱某要求只给付部分款项，余款约期给付，对此，周某不同意。后双方发生纠纷，公安机关接到报警后派员到场处理。
对2名证人的证言，朱某认为其与周某有利害关系，证言不具有证明效力。但朱某承认4月18日带了一名律师到场，要求周某办理房产证及土地证等过户手续，双方后来发生过争执。
查明事实
海安县法院通过庭审查明：周某所售的房屋系海安某机械厂职工集资房屋，目前尚未办理土地使用权证及房屋产权证。该房屋原为案外人韩某所有，2004年1月，周某从韩某处购得该房屋。
本案的合同成立前，朱某多次实地看房。合同成立后，朱某曾找到案外人韩某，韩某也指认所谓的“3幢406室”住房就是此前朱某多次实地察看的“4幢406室”，韩某还承诺将来办理过户手续时直接将房屋的有关产权证办理到朱某的名下。
根据周某提供的涉及讼争房屋的有线电视用户证(户名为韩某)记载，讼争房屋的地址为“××机械厂”“厂内3幢406室”。根据周某提供的涉及讼争的房屋的居民用电缴费卡(户名亦为韩某)记载，讼争房屋的地址为“××路×号3幢406室”。
审理过程中，经法院释明，朱某不提出解除合同的主张，周某也不反诉主张解除合同。
作出判决
海安县法院审理后认为：原、被告双方就讼争房屋的买卖协商一致，双方之间的买卖合同成立且合法有效。虽然原告认为与被告约定的合同标的物为“4号楼406室”，而被告涉嫌欺诈将“3号楼406室”出售给原告，但从双方当事人的陈述、合同成立后原房主韩某的指认来看，双方当事人对合同标的物的具体指向是明确的，不存在混同的情形。对2名证人证言的证明效力，原告虽有异议，但证言的内容与双方当事人的陈述相互印证，足以认定合同成立后，双方当事人虽然为办理讼争房屋的产权证、支付房款的期限等产生过争议，也曾就此进行过协商，但未能达成合议。况且，双方就这些问题进行协商，实际上是要对已经成立的合同有关条款的协议变更，既然双方未能就有关条款的变更达成一致意见，原先成立的合同对双方仍然具有拘束力。本案的双方当事人在已经成立的合同中，未约定双方当事人的履行顺序，故应当依法认定同时履行，故双方当事人均有权拒绝对方要求自己先履行合同义务的请求。综上，不能认定被告已经违约。遂判决驳回了原告的诉讼请求。
法律链接：《中华人民共和国合同法》第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
