【案例:】
张先生所在的小区近期更换了新的物业服务公司。在召开业主大会选聘物业公司期间,张先生因在外地出差,未能参加。小区的业主委员会与业主大会确定的物业公司签订了物业服务合同。张先生接到通知后,对此未表示异议。其后,张先生因房屋装修和物业费收费标准问题与物业公司发生矛盾,张先生称,物业合同是业主委员会签订的,自己并不是合同当事人。
【问】
物业服务合同一般是由业主委员会与物业服务企业订立的,一些业主以其不是合同当事人拒绝履行相关义务,这样的说法有无依据?此次司法解释如何解决这个问题?
【答】
物权法第76条规定,选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定,与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,是业主自治权行使的结果,全体业主都应遵守。这是因为业主虽然不是物业服务合同形式上的签订者,但却是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看,物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。
在前期物业服务合同中,也存在类似问题。根据《物业管理条例》的相关规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。只要前期物业服务合同合法有效,其对业主即应具有约束力。据此,司法解释规定,业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
很多业主认为,物业服务企业只不过是服务提供者,所以没有权利就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉讼,这种观点也是不正确的。物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性,其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径是对业主实施管理。业主实施妨害物业服务与管理的行为,既有可能是违反物业服务合同的违约行为,有时也可能是一种侵权行为。赋予物业服务企业以相应起诉权,并未超出其管理权的行使界限,而且可以及时有效地制止不法行为。
在实践中,其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为,而不愿自己亲力亲为。基于以上考虑,司法解释规定,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。
同时,司法解释也明确了业主的诉讼主体地位,规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主可以请求物业服务企业承担相关违约责任。这使得广大业主可以针对物业管理中存在的问题充分行使自身的权利,有效地监督物业管理。
由于很多物业服务合同约定内容并不十分详细,而物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,往往对业主作出选聘决定具有重要作用。涉及物业服务合同的另一个常见问题是,合同当事人对如何确定物业服务企业的义务经常发生争议。
为更好维护业主权益,司法解释合理扩充了物业公司应承担义务的依据范围。司法解释规定,不仅限于物业服务合同中的明示条款,法律、法规规定、相关行业规范,以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,都是确定物业服务企业应尽义务的依据。根据《物业管理条例》第2条规定,物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。
针对本案中张先生声称的其没有参加业主大会,选聘物业公司不能代表他的真实意思,物权法第78条规定了业主的撤销权,但业主撤销权的行使还涉及到一些具体问题需要明确。比如,业主大会、业主委员会违反法定程序作出的决定,业主能否申请撤销,以及业主撤销权的行使应否有一个时间限制等。根据物权法第76条的立法精神,司法解释将物权法第78条第2款规定的“业主合法权益”解释为:不仅包括侵害业主的实体权利,也包括作出决定的程序违反法律规定,以最大限度保障业主的合法利益不受到侵害。不过,司法解释也规定,业主行使撤销权必须在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。如此规定,既可以督促受侵害的业主及时行使权利,也有利于尽量维护业主共同生活秩序的稳定。
