【案 情】
2003年9月18日，河南省内乡县电影发行放映公司(以下简称电影公司)作为出租方与承租方内乡县万德隆商业有限公司(以下简称万德隆公司)签订租赁合同一份，约定将电影公司所有的位于内乡县城区内电影院部分区域出租给万德隆公司使用，租期15年，自2004年5月1日起至2019年4月30日止，年租金20万元，并且该合同明确约定电影公司不得以任何理由提高租金，万德隆公司也不得以任何理由降低租金。合同签订后，电影公司将出租房屋及广场、橱窗交给万德隆公司使用，万德隆公司按照合同的约定交纳了租金，装修使用了房屋。
在合同履行过程中，电影公司认为合同中不得以任何理由提高租金的条款侵犯了其合法权益，即以合同显失公平为由于2008年6月25日将万德隆公司诉至法院，要求撤销该条款并提高租金标准。
【裁 判】
内乡县人民法院委托价格认证中心对城区同等商业地段近似出租房的租赁情况进行市场调查后，认为出租价明显低于市场行情。内乡县人民法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人可以请求法院变更或解除合同。双方在租赁合同中约定不得以任何理由提高租金的条款，在合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续按上述条款履行合同，对电影公司明显不公平，因此，电影公司要求撤销该条款并提高租金的请求依法应予支持。依据《合同法解释(二)》第二十六条规定，判决：撤销双方租赁合同中约定的电影公司不得以任何理由提高租金的合同条款，并将房屋年租金标准自2008年7月起提高至315196元。
万德隆公司不服一审判决，上诉至河南省南阳市中级人民法院。
南阳市中级人民法院经审理，认为万德隆公司与电影公司签订的房屋租赁合同为有效合同，原审法院引用《合同法解释(二)》第二十六条变更合同适用法律不当。本案争议的租赁合同的租金高低属于商业活动中不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的一种经济现象，不属于适用情势变更法律条款的条件和范围，原审判决既认定签订合同当时存在显失公平可行使撤销权，又适用情势变更原则认定合同签订时公平继续履行合同对一方不公平行使变更权，两者相互矛盾，其适用法律不当，应予更正。据此判决撤销原审判决，驳回电影公司的诉讼请求。
【评 析】
本案存在两个争议焦点：
1.本案是否存在显失公平;
2.本案应否适用情事变更原则。
一、本案不存在显失公平之情形
本案中，电影公司的诉讼理由不明确，以对合同条款存在重大误解和显失公平为由诉至法院，原审法院没有行使释明权确定电影公司的诉讼理由究竟是重大误解还是显失公平，反而“答非所问”地适用《合同法解释(二)》第二十六条情势变更原则作出判决，实际上是将重大误解、显失公平、情势变更相混淆。
显失公平的合同是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。显失公平的合同具有以下特征：1.合同约定对双方当事人明显不公平。一方要承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上遭受重大损失，而另一方则以较小代价获得较大利益，承担极少的义务而获得更多的权利。2.一方获得的利益超过了法律所允许的限度。如标的物的价款明显超出了市场上同类物品的价格或同类劳务的报酬标准等。3.受害方是在缺乏经验或紧迫的情况下实施的民事行为。
本案中，租赁合同的主要条款是租赁物、租赁期限、租金等，对此双方当事人均无异议，合同主要条款体现了当事人的真实意思，电影公司作为完全民事行为能力人，对不得以任何理由提高租金的约定是能够理解的，对租金有可能随着宏观经济好转、商业活动频繁成上升趋势应该是明知的，因此，电影公司在签订合同时不存在对合同主要条款的认识发生错误。而且2003年每年租金20万元，基本体现了租赁物当时的市场价值，当事人的权利和义务是对等的。所以，本案不存在电影公司对合同显失公平情形。
二、本案不适用情势变更原则
本案中，电影公司的诉讼理由是合同条款存在重大误解和显失公平，原审法院没有使释明权确定电影公司的诉讼理由究竟是重大误解还是显失公平，更没有征求电影公司是否变更请求权的基础，人民法院却根据情势变更原则进行判决，认定当事人诉请的法律基础是不适当的，应当向当事人行使释明权，告知其本案存在情势变更之情形并促使当事人选择是否改变诉请的法律基础，而后依当事人的选择进行判决。就本案是否适应情势变更原则，笔者作以下分析。
情势变更原则，是指合同有效成立之后，完全履行之前，出现了某种不可归责于双方当事人的客观变化而使合同的基础动摇或者丧失，继续履行合同会产生显失公平的结果，因此允许当事人之间变更或者解除合同，而不必承担违约责任的原则。适用情势变更原则应具备以下条件：
1.客观上须有情势变更之事实。情势是指作为合同法律行为基础或环境的一切客观事实，包括政治，经济、法律及商业上的种种客观状况，具体如国家政策、行政措施、现行法律规定、物价、币值等等。变更是指情势客观上发生的异常变动。变更可以是经济因素的变动如通货膨胀、货币贬值等，也可以是非经济因素的变动，如战争导致的封锁、禁运等。该事实是否构成情势变更，应以是否使合同赖以成立的基础丧失，是否使当事人目的不能实现，以及是否造成对价关系障碍为判断标准。
2.原因上须有情势变更的不可预见性。如果当事人订立合同时已经预见到某种情势，表明当事人考虑到这种因素并愿意承担该情势发生变更的风险，则不应适用情势变更原则。
3.主观上须当事人无过错。双方当事人在订立合同时对情势的变更应该是无法预见和防止的，当事人主观上无过错。如情势变更因为可归责于一方当事人或第三人的事由而发生，则有过错的一方当事人或第三人应承担责任，不适用情势变更原则。
4.时间上须发生在合同成立以后，履行终止之前。
5.后果上因情势变更而使原合同的履行显失公平。
6.报高级人民法院审核。最高人民法院在正确适用《合同法解释(二)》的通知中明确指出：如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用情势变更原则的，应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。
在判断是否属于情势变更时，不少人常常把其归属为商业风险。物价的降浮，币值、汇率的涨落，市场的兴衰等都可能成为商业风险与情势变更的原因，引起商业风险的原因可能与情势变更的原因相同，但两者的法律效果却截然不同。如果被认定为商业风险，按照风险自负的原则，遭受不利益的一方当事人应当自行承担由此造成的损失;如果被认定为情势变更，遭受不利益的一方当事人可请求变更或解除合同，使风险由对方承担或双方分担。因此，如何正确区分情势变更与商业风险，对于正确适用情势变更原则具有重要的意义。情势变更与商业风险区别是：1.两者性质不同;2.对两者是否能预见不同;3.两者是否可归责不同;4.两者的后果不同。
本案争议的租赁物的租金的高低与租赁场地地理位置、商业活动是否活跃、宏观经济是否繁荣等密切相关，属于商业活动中不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的一种客观经济现象，当事人能够预见或应当预见客观情况的变化会引起租金价格的波动，不属应当适用情势变更原则的情形，具体理由如下：
1.租金价格的波动属于租赁商业活动的固有风险，而非异常情势变更引起的意外风险。
2.当事人对租金价格的波动客观上也是应当预见的，不属超出当事人预见范围的情势变更情形。
3.电影公司应当预见到租金有可能随着宏观经济好转、商业活动频繁成上升趋势，而情愿约定不得以任何理由提高租金，电影公司主观具有过错，而非情势变更不可归责于当事人。
4.2003年电影公司出租给万德隆公司的每平方米年租金平均为71.43元，按照原审法院2008年计算的内乡县城区近似地段同行业的年租金的平均值为112.57元，五年增长了57.6%，平均每年大约增长11%，当属合理的增长幅度，租金价格呈上升趋势并没有导致显失公平，使电影公司遭受重大的亏损，只是电影公司按照当前的租赁价格出租比按照五年前的价格获取的收益将减少，而非属于情势变更发生了显失公平或者不能实现租赁合同的目的。
5.原审法院适用情势变更原则也未履行上报高级人民法院审核的特殊程序。
综上所述，本案不存在显失公平，也不适用情势变更原则，原审法院适用法律不当，二审法院予以改判是正确的。
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