房地产投资信托（REITs）之制度优势

　　关键词: 房地产投资信托(REITs) 制度 优势

　　内容提要: 房地产投资信托(REITs)目前正在亚洲迅速推广，因而探索其制度优势很有必要。与房地产直接投资相比，REITs有流动性高、投资风险较小、收益稳定性较高等优势;REITs都是普通股，但具有极强的避税功能;与债券相比，REITs总收益水平远高于普通债券的收益水平。REITs为其组织者和投资者提供了投资风险的分散化、较高的流动性和变现性、诱人的投资回报、高度的灵活性等超越其他房地产投资工具的显著优势。

　　一种制度能在发源地国迅速发展，只是说明这种制度在发源地国有生命力;这种制度若还能被其他一些国家或地区复制或移植，就说明它不仅有独特的功能，且还能有一定的可复制性;这种制度若被更多的国家渴求， [1]则不得不说明这种制度蕴涵着独特的制度优势。

　　房地产投资信托正是这样一种制度。而要探索房地产投资信托的制度优势，则有必要将它与房地产直接投资、一般公司股票和债券这些主要的金融工具一一相比较。

　　一、与房地产直接投资比较

　　所谓房地产直接投资是指将资金直接投资于一定的房地产物业，委托专业人士或自行经营的一种投资方式。一般而言，业绩好的直接投资之收益常常高于REITs的平均收益水平;但由于直接投资面临很大的风险，因而并非所有的直接投资者都能获得较好的投资回报。

　　REITs与房地产直接投资相比较，两者具有如下差异：

　　(一)流动性

　　房地产直接投资由于直接投资于房地产物业，若想变现往往只能出售物业，但出售物业的难度较大且交易成本很高，因此流动性差;而就REITs而言，投资者可以通过金融市场自由买卖，故具有高度的流动性。

　　(二)投资风险

　　房地产直接投资由于直接投资于房地产物业，受房地产市场变化的影响很大，因此投资风险大;而REITs却能通过其多样化的投资组合和“导管” [2]功能，有效地抵御市场的变化和通货膨胀，投资风险较小。

　　(三)收益的稳定性

　　房地产直接投资由于受房地产总体市场的影响较大，收益起伏很大，有可能获取较高的收益，也有可能血本无归，总体而言，收益的稳定性不高;而REITs则受房地产总体市场的影响较小，波动性较小，从而收益的稳定性较高。

　　(四)物业与资产类型

　　房地产直接投资由于受投资资本规模的限制，其物业通常集中在一个或几个地区、集中于一种或几种类型上，而且资产类型单一;而REITs由于投资规模较大，其物业所处的地区比较广泛，物业的类型多样化，且资产类型多样化。[page]

　　(五)管理方式

　　就房地产直接投资而言，投资者必须自己介入房地产的具体业务，这需要花费大量的时间和精力。投资者若聘请他人管理，又极易产生代理人的道德风险，并容易导致管理层与股东之间的利益冲突，且由于缺乏专业人员的介入，投资者难以获取便捷的融资渠道;而REITs一方面因由房地产专业人士管理，管理层在REITs中又占有相当大的股份，管理层与股东之间的利益冲突能比较有效地防止;另一方面，投资者能够借助管理层的能力获得良好的融资渠道。

　　二、与一般公司股票比较

　　股票是公司签发的证明股东权利的要式证券。 [3]依据股东享有权利的不同，公司股票可分为优先股与普通股两类。

　　(一)优先股

　　优先股是指公司在募集资金时，给予投资者某些优先权的股票。就优先股而言，一方面它具有优先性，其优先性表现在以下方面：(1)有固定的股息，不随公司业绩的好坏而产生波动，优先股股东可先于普通股股东获取股息。(2)当公司破产进行破产清算时，优先股股东享有先于普通股股东的剩余财产请求权。另一方面，优先股股东一般不参加公司的红利分配，也没有表决权，且不能参与公司的经营管理。

　　与普通股相比，优先股虽然收益和参与决策权受限，但投资风险较小，其风险小于普通股票、却大于债券，是一种介于普通股票和债券之间的投资工具。

　　尽管有时优先股的收益率比较可观，但总体而言，由于优先股的收益率是事先确定的，其资金的增值潜力很小。而且优先股的发行受到的限制较多，因此，一些国家公司法规定，只在公司增募新股或者清理债务等特殊情形下才允许发行优先股。而美国有关REITs的法律则规定，“所有的房地产投资信托都没有优先权，是清一色的普通股”。 [4]

　　(二)普通股

　　普通股是指在公司的经营管理与赢余分配上享有普通权利的股份。普通股股东通常按持股比例享有如下权利：(1)公司决策参与权，包括股东会议出席权、表决权和委托投票权等; [5](2)股息分配权：普通股的股息依据公司赢利状况及其分配政策而定，在优先股股东取得固定的股息之后，普通股股东才有权享受股息分配权;(3)剩余财产分配权：当公司破产或清算后，按优先股股东在先、普通股股东在后的顺序分配剩余财产;(4)优先认股权：当公司因扩张需增发普通股股票时，为保持企业所有权的原有比例，现有普通股股东有权按其持股比例以低于市价的特定价格优先购买一定量的新发行股票。

　　在美国，REITs是一种在金融市场流通的普通股，与一般公司普通股相比，在以下两方面有其特殊性：一方面，因REITs公司在经营层上不必纳税，能为投资者带来更大的投资收益，故它是美国具有避税功能的最重要的投资工具之一;另一方面，BEITs公司“每年95%(2001年1月1日降至90%)以上的应税收入必须作为股利分配给股东”， [6]这是法律的强制性要求，REITs公司无权制订自己的分红政策。这使得REITs公司无法像别的公司那样以本公司上年度的赢利为资本积累去扩张发展，而必须开辟新的资本渠道以筹集所需资本。[page]

　　三、债券比较

　　债券是指政府、企业等机构为直接向社会募集资金而向投资者发行的、允诺按一定利率支付利息且按一定条件偿还本金的债权债务凭证。在这种债权债务关系中，债券持有人(投资者)即债权人，债券发行人即债务人。

　　作为房地产投资工具，REITs与债券在投资特性上有如下差异：

　　(一)投资安全性

　　在投资的安全性上，债券与REITs相比显示了两方面的优势：(1)除非发行债券的机构或企业破产，债权到期时必须偿还本金，债券投资者至少能收回其资本金。而REITs的投资者则得不到这种基本的保障;(2)当出现破产清算时，债券投资者也将优于REITs投资者而受偿。而REITs作为普通股，其受偿顺序列在最后，故投资的安全性较差。

　　(二)收益水平

　　在利率和市场行情没有重大变化的情形下，债券的收益就是息票利率指向的收益值，其收益基本与预期值相同，但缺乏增长潜力;而REITs尽管基本收益率没有债券的息票利率高，但其总的收益是分红外加资本增长所带来的收益，因此，REITs的总收益水平远高于普通债券的收益水平。

　　(三)受通货膨胀影响的程度

　　相对于REITs，债券是对利率极其敏感的投资工具，它本身不能对通货膨胀作出任何的补救。具体而言：当通货膨胀率上升时，债券价值会下降很多，而且离到期时间越长，其价值就跌得越多，即使投资者在债券到期时能收回原来的投资成本，但此时的货币值因贬值早已无法跟购买时相比了。与此相应的是，REITs名下的物业会随通货膨胀率的上升而增值，租金水平自然上升，使REITs经营收入随之增长。这说明，REITs比债券的抵御通货膨胀能力更强，其价值随时间的推移而增长;当通货膨胀率降低时，利率随之下降，则企业的融资成本也下降。“已经发行了高于当时市场利率债券的某些企业，会选择提前回购债券，于是，投资者就被剥夺了未来获取高收益的权利。” [7]

　　由上可知，债券尽管在投资安全性上有一定优势，但债券投资者却必须承担因通货膨胀升降带来的收益不稳定的风险。相比之下，REITs由于其收入来源的多样化，完全能够很好地抵御通货膨胀率变动产生的风险。

　　四、独特制度优势分析

　　事实上，房地产投资信托为其组织者和投资者提供了超越其他房地产投资工具的显著优势，表现在：

　　(一)投资主体的大众化

　　房地产是资金密集型行业，其特点是投资规模大且投资周期长，这使得一般的小投资者根本不敢问津，也不可能问津。相比而言，REITs则使大额的房地产投资变成了小额的证券投资，这使得几乎所有的投资者都被给予了投资房地产的机会，而这一机会“在历史上曾经主要为富人、有产者所占有”。 [8][page]

　　(二)投资风险的分散化

　　REITs是以受益凭证或股票的方式募集公众资金，通过专业化的经营管理，从事多样化的投资，除可通过不同的不动产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外，亦可以在法令规定范围内从事公债、股票等有价证券投资以分散投资风险。 [9]另一方面，组织者可减轻他出资财产的风险程度。因为通过REITs，组织者能成为一个拥有各种房地产类型的实体(即REITs)的股东，而REITs将其资产扩张并多样化，从而可以避免由于投资集中于某些地区物业所产生的风险。这样，组织者也获取了减轻其个人责任的机会，即让REITs去承担本应属于组织着的困扰其财产的责任。 [10]

　　(三)较高的流动性和变现性

　　房地产由于其本身的固定性使得它的流动性较差，投资者直接投资于房地产，如果想要变现，一般通过出售的方式，且往往在价格上不得不打折扣;当投资者未必需要那么多的现金时，房地产出手的难度就更大了。而投资于REITs，因“REITs是以证券化方式来表彰不动产之价值，证券在发行后可以在次级市场上加以交易，投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券，有助于资金的流通，一定程度上消除了传统不动产不易脱手的顾虑。” [11]

　　(四)诱人的投资回报

　　REITs由于能提供相对不变的回报率，可以抵御来自股票市场易变的风险，从而投资者和组织者都可获取可观的投资回报。由于美国《1960年国内税法典》要求REITs将90%以上的收入用于分红，使得REITs的股东能获取有保证的股息，即使在REITs股票价格下跌的情况下也是如此。而定期的股息收益，且股息率相对优厚，正是REITs最吸引之处，这可由以下事实得以验证：美国1993年12月至2003年1月REITs的平均年度股息率达6.96%，较十年期美国政府债券(5.86%)都高。 [12]而且REITs曾在市场低迷时比股票表现更好，是故REITs现在已是吸引人的“赌注”。 [13]

　　(五)高度的灵活性

　　REITs有两方面的灵活性：一是投资者持股的灵活性。通常合股公司或企业要求股东的最低投资额为15000美元，而对REITs而言，每股只需10—25美元，且没有投资数量的限制，投资者既可只买一股，也可买数股;二是REITs本身的灵活性。REITs既可作为融资渠道，也可以作为一种证券工具，即把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市，甚至可以将整个纳税的集团公司收归REITs进行操作。

　　(六)与其他金融资产的相关度较低

　　美国资产管理权威机构Ibbotson Associates最近在它的一份研究报告中指出，通过对所有已发行的REITs历史业绩进行分析发现，REITs的回报率与其他资产的收益率的相关性在过去的30年一直呈下降趋势。由于REITs的这一特点，使得它在近十几年的美国证券市场上迅速扩张。在美国，目前大约三分之二的REITs是在这一时期发展起来的。 [14][page]

　　注释:

　　作者简介：李智(1968—)，女，汉族，重庆人，上海大学法学院副教授，法学博士。

　　*上海大学法学院 上海 200444

　　[1]我国也在渴求引进房地产投资信托制度的国家之列，银监会2004年10月18日发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，正在加紧该管理暂行办法的制定工作，即是很好的例证。

　　[2]“导管”功能，即Pass—through treatment，是指受益人应成为信托的纳税人，信托只不过是受益人获得利益的管道而已。

　　[3]江平、方流芳主编：《新编公司法教程》，法律出版社1994年第1版，第198页。

　　[4]陈洁、张红：《房地产投资信托的投资特性》，载《中国房地产金融》2002年第11期。

　　[5]江平、方流芳主编：《新编公司法教程》，法律出版社，1994年第1版，第200页。

　　[6]See US Internal Revenue Code (IRC) ，Sec. 857 (a) (1).

　　[7]陈沽、张红：《房地产投资信托的投资特性》，载《中国房地产金融》2002年第11期。

　　[8]See Chadwick M. Cornell： COMMENT： REITs AND UPREITs： PUSHING THE CORPORATE LAW ENVELOPE， The Trustees of The University of Pennsylvania 1997， June， 1997.

　　[9]杜筠翊、胡轩之：《不动产投资信托研究》，载《政治与法律》2000年第3期。

　　[10]See Robert J. Crnkovich， UPREITs： The Use of Partnerships in Structuring and Operating Real Estate Investment Trusts， in REITs 1993 ： WhatYou Need to Know Now 63，65 (1993) (discussing sponsors" ability to avoid personal liability for outstanding real estate debts).

　　[11]杜筠翊、胡轩之：《不动产投资信托研究》，载《政治与法律》2000年第3期。

　　[12]参见参见陈柳钦：《美国房地产投资信托基金(REITs)的发展及其对我国的启示》，资料来源：http：//WWW。 Xslx。eom，2004/09/12.

　　[13]See Chadwick M. Cornell： COMMENT： REITs AND UPREITs： PUSHING THE CORPORATE LAW ENVELOPE， The Trustees of The University of Pennsylvania 1997， June，1997. Footnote 40.

　　[14]陈志鹏：《发展房地产投资信托为房地产公司融资另辟溪径》，载《金融教学与研究》2003年第4期。