外资股权并购房地产企业律师事务所尽职调查清单

一、湖南A的主体资格

在对湖南A的主体资格进行调查时，应当主要审查如下文件和资料：

㈠ 企业法人营业执照

1、《企业法人营业执照》

营业执照上记载的主要内容：名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、营业期限和成立日期等。

2、营业执照的审查事项

⑴、营业执照的基本内容

应当将营业执照与湖南A的其他主体资格文件（包括但不限于《企业房地产开发资质》、公司章程、合资合同等）进行核对，以确认该营业执照上记载的情况（即在工商登记主管机关登记的湖南A的情况）与其实际的现状是否相符。

⑵、正本和副本

应对营业执照正本和副本都进行审查，并对正本和副本进行核对。

需要特别注意的是副本上除记载与正本相同的登记事项外，还记载年检情况等其他事项。

⑶、年检记录

我国对企业和公司的登记管理实行年度检验制度。企业和公司每年应当按法律法规规定的时间接受年度检验，并提交年度检验报告书、年度资产负债表和损益表，以及营业执照的副本。登记机关在完成年检后，将在营业执照的副本上记载年检情况或者核发新的营业执照副本。如果公司未能按时进行年检或年检不合格，将受到相应的处罚，甚至可能被吊销营业执照，丧失经营资格。

应当将湖南A的年检情况作为审查重点之一，以确认湖南A是否具有合法的主体资格。

如果湖南A营业执照所记载的登记事项曾进行变更，应当要求审查其自成立至今各份营业执照。

㈡、湖南A从事的经营范围的政府批准文件

根据我国有关法律法规的规定，从事房地产项目开发的公司在经营活动中还应当取得相关政府主管部门的批准和许可。有必要根据湖南A所从事的经营范围，审查法律规定的应当取得的其他政府批准和许可文件。

1、《企业房地产开发资质》

2、项目立项批复及相关批复文件

3、规划意见书和审定设计方案通知书

4、建设用地规划许可证

5、用地批准书

6、土地出让合同

7、土地出让金缴纳凭证

8、土地补偿协议

9、国有土地使用权证书

10、建设用地钉桩通知

11、建设工程规划许可证

12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复

13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复

14、房屋拆迁许可证

15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议

16、商品房预售许可证

17、与项目开发建设相关的其他资料

㈢、出资协议/合同

通过对该协议或合同的审查，能够了解湖南A各方股东之间约定的权利义务，尤其是交易对象所享有的权利和义务。还应该在此基础上进一步了解交易对象是否已经按照协议或合同的约定享受了权利、履行了义务。这些权利和义务及其享有或履行情况将直接影响收购方对本次交易的交易目的的能否实现、交易成本、风险等问题的判断。

㈣、企业章程

通过对企业章程的审查，可以了解湖南A公司章程有关股权对外转让的自治约定、经营管理机构的组成、经营管理、财务等方面的原则、方法和制度。同时，应当审查章程中规定的内容是否存在与法律强制性规定不一致的情况，并应将章程中的有关内容与湖南A的营业执照、批准证书、出资协议等进行核对，确认是否一致。

如果湖南A章程记载的事项曾发生变更，则其应当修改章程，并经过湖南A原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。因此，应当要求湖南A提供湖南A成立至今的各份章程，并审查上述章程是否一经过湖南A原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。

㈤、验资报告

审查的具体内容

1、是否按照法定或约定的出资期限履行了出资义务；

2、非货币资产出资是否已经完成所有权的转移；

3、出资方式。

在审查验资报告以及记载湖南A股东出资方式的其他文件时，应当注意审查湖南A的股东用于出资的财产是否符合有关法律法规的规定。对于非货币出资的，还应当审查其出资金额占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件，并经审批机关批准。

㈥、目标公司组织结构

审查的具体内容

1、公司的管理架构图

2、公司高管任命或聘任文件

3、公司各管理人员及职责、权限

4、公司高管在其他企业任职情况

㈦、其他主体资格相关的文件和资料

湖南A在设立后，曾存在经营范围、股权结构、法定代表人等变更情况，应当根据实际情况和调查需要对上述经营范围、股权结构、法定代表人等变更等的合法性以及相关文件进行审查。

二、分支机构

在对湖南A的分支机构进行尽职调查时，应当审查该分公司的《营业执照》以及其他能够明确反映该分公司有关经营、财务情况的合同、帐簿、凭证等文件和资料。

如果分公司营业执照记载的登记事项曾发生变更，应当要求对方提供自分公司设立至今各份营业执照。

三、资产

在调查湖南A资产、负债和所有者权益情况时，应当首先要求湖南A提供湖南A最近一至两年的资产负债表和损益表。根据湖南A的财务报表对其资产、负债和所有者权益情况进行审查。

资产调查的主要内容为：

㈠、房屋

房屋属于价值相对较大的资产，其权属及价值情况一般会对湖南A的资产价值的认定有比较大的影响。因此，对于拥有房屋的企业，在进行资产尽职调查时应当首先对其房屋的权属情况进行审查。具体调查内容和方式如下：（本处仅对在国有土地范围内取得的房屋进行审查）

1、要求提供湖南A所有房屋的清单，清单中应当对房屋面积、坐落、所有权人、原值、已使用年限、累计折旧、净值、抵押状况等进行详细说明。

2、要求提供房屋的权属证书，包括所有权证书和他项权利证书。

⑴、房屋所有权证

⑵、房屋共有权证

⑶、房屋他项权证 [page]

房屋他项权证是对房屋享有抵押权、典权等他项权利的权利人持有的权利证明文件。

3、在审查房屋权属证书的同时，还应当要求湖南A说明取得该房屋的方式，是自建取得，还是通过所有权的转移取得；并且应当针对不同的取得方式要求提供相关文件。

⑴、自建取得

应根据尽职调查的需要审查其建设该房屋的相关政府批准手续和竣工验收手续。

⑵、转让取得

应要求湖南A提供该房屋的转让文件，如：转让协议、拍卖文件等，并审查已经支付了受让该房屋的对价。

4、核查房屋所在土地的土地使用权情况。

在审查房屋所有权的有关情况时，应当注意核查湖南A是否同时拥有房屋占用范围的土地使用权；如果湖南A不拥有房屋占用范围的土地使用权，审查 办法书素占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件。应当要求湖南A详细说明原因以及是否合法。

5、如果有在建工程，说明建设的情况，提供已经取得的批准文件。

对于在建工程，应当要求湖南A提供进行该在建工程建设已经取得的政府批准文件和其他相关文件，以确认该工程是否拥有合法的建设手续，在完工后能否取得合法的所有权。

6、要求湖南A说明其房屋上是否设定了抵押权（或其他第三人权利）。如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

房屋是否设定了抵押权等第三人权利以及是否办理了抵押登记也是对房屋权属情况审查的重点。

对于收购方而言，湖南A的房屋是否设定了抵押将直接影响收购方对该房屋收购价值的认定。而且，在抵押期间内的房屋，未经债权人同意或者提前偿还主债务，是无法通过资产转让的方式完成房屋所有权的转移的。因此，房屋是否设定了抵押还会影响本次收购交易方案的确定。

由于房屋的抵押情况会在权属证书、登记机关的登记记录、抵押合同等不同的文件和资料中有所体现，在审查房屋的抵押情况时，应当通过审查权属证书、要求湖南A如实说明情况、提供文件资料和向有关机关核实等多种方式进行核查，尽量获取全面、真实的信息。

7、审查湖南A的房屋是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果湖南A房屋存在上述情况，应当要求湖南A提供该房屋被采取强制措施的相应文件。

8、在对房屋的调查中，还应当要求对方说明湖南A是否存在租赁、无偿使用等占有、使用他人房屋的情况。

如果湖南A存在上述情况，应当审查租赁合同、无偿使用协议等文件，确认湖南A是否通过合法方式租赁或无偿使用他人房屋以及湖南A对该房屋实际享有权利的范围和期限。在对湖南A使用他人房屋情况的调查中，应当重点了解湖南A实际使用该房屋的用途以及对湖南A主营业务的影响。如果湖南A的主要生产经营活动是在该第三人房屋中进行，由于该房屋的所有权人不是湖南A，将会存在湖南A由于其自身不可控制的原因无法继续使用该房屋的风险。应当就此向客户予以明确和充分的提示。

㈡、土地使用权（国有土地使用权调查）

具体调查内容和方式如下：

1、要求提供湖南A拥有土地使用权清单，清单中应当对土地面积、坐落、使用权人、性质（划拨或出让）、使用年限、抵押状况等进行详细的说明。

2、要求提供湖南A拥有土地使用权的国有土地使用证。

需要注意的是，有些地区的房屋所有权证书和土地使用证是合一的，对于这些地区的土地，应当查阅湖南A的房屋所有权证了解其土地使用权情况。

3、企业主要通过划拨、出让、转让或出租的方式取得国有土地使用权。应当注意审查湖南A拥有土地使用权的取得方式。

⑴、如果是划拨取得，则其转让可能受到限制，并且可能对交易成本造成一定的影响；因此，对于划拨取得土地，应当要求提供有关批准文件，并且应当确认是否能够进行转让。

⑵、如果是出让土地，需要确认是否缴纳了土地出让金，是否完成了土地使用权出让的全部手续。

对于出让土地，应当要求提供湖南A与土地管理部门签订的土地出让合同以及土地金缴纳凭证。

⑶、湖南A的土地使用权也可能是通过土地使用权的转让方式取得。对此，应当审查湖南A受让土地使用权的相关手续是否已经办理完毕，是否可能存在影响其行使权利的瑕疵。

⑷、还应当审查湖南A是否存在通过租赁方式取得土地使用权的情况。

如果存在，应当审查其租赁使用的土地是否符合法律规定对外租赁的条件，是否办理了登记手续；并要求其提供土地租赁合同。

4、要求湖南A说明其土地上是否设定了抵押权。

如果存在，要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

㈢、机器设备

对于湖南A机器设备的调查，一方面是核实其重大资产的权属、价值等情况，另一方面有助于了解湖南A的经营的状况和盈利能力。对机器设备的主要调查内容如下：

1、要求湖南A提供公司设备（包括车辆）的清单，说明设备名称、所有权人、取得方式、使用地点、设备原值、已使用年限、累计折旧、设备净值等。

2、要求湖南A提供能证明湖南A的机器设备权属证明文件。

机器设备不需要进行权属登记，因此，在对机器设备的权属情况进行调查时，应当根据不同情况要求湖南A提供不同的权属证明文件。对于车辆等应当办理权属登记的资产，应当核对其权属登记文件。对于无需办理权属登记的机器设备，应当核对其购买合同和价款支付凭证。

3、要求湖南A说明湖南A的机器设备上是否设定了抵押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

4、审查湖南A的机器设备是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该机器设备被采取强制措施的相应文件。

㈣、存货

1、应当要求湖南A提供存货清单，该清单应当说明存货的名称、所有权人、存放地点、价值以及在存货上是否设定抵押权或作为质押物转移给其他人。 [page]

2、应采取实地考察方式同时，对于存货的抵押、质押等情况，如果应当在有关部门办理登记的，还应当向该部门对存货的对外担保情况进行核实。

四、无形资产（知识产权）――不作为尽职调查重点

㈠、商标

本处审查的商标主要是指商品商标或者服务商标。具体审查内容如下：

1、要求湖南A提供商标清单，说明其使用商标的注册国家、所有权人、注册日期、有效期到期日、是否展期、商标上是否设立质押权等。

2、要求审查注册商标的《商标注册证》等权属证明文件。

应当要求湖南A提供其商标的《商标注册证》和/或《核准转让注册商标证明》，并审查如下内容：

⑴、湖南A是否是《商标注册证》或《核准转让注册商标证明》上记载的使用权人，该商标是否还有其他共有人；

⑵、《商标注册证》上记载的商品类型与湖南A实际生产、销售的商品是否一致；

⑶、该注册商标的有效期是否已经届满，是否办理了有效期的续展。

3、审查商标的交易情况

如果湖南A的商标是受让取得的，应当要求提供商标转让协议。如果湖南A使用的商标是其他人所有，湖南A是经商标所有权人授权取得的商标的使用权；或者湖南A将其商标授权给第三人使用，律师应当要求湖南A提供商标许可使用合同，审查湖南A和/或第三人对商标享有权利的范围；同时，还应审查该商标许可使用合同是否在商标局办理了备案手续。

4、要求湖南A说明湖南A的商标上是否设定了抵押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、《商标专有权质押登记证》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

5、审查湖南A的商标是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该商标被采取强制措施的相应文件。

㈡、专利

对于生产型企业，律师应重点审查其对核心的生产技术是否享有专利。具体审查内容如下：

1、要求湖南A提供专利清单，说明专利的登记国家、专利权授予的日期、有效期到期日、专利上是否存在质押权；

2、由于专利申请和审查的时间较长，因此，对于已经提出专利申请但尚未被授予专利权的，应当要求湖南A提供专利申请文件和专利局受理该申请的文件。对于已经被授予专利权的发明、实用新型或外观设计，应当要求提供专利权证书；并审查如下内容：

⑴、湖南A是否是专利权人；

⑵、是否还有其他专利权人；

⑶、专利权的期限是否已经届满。

3、要求提供湖南A进行专利权交易的文件。

4、审查湖南A是否按时缴纳了年费。

5、要求湖南A说明湖南A的专利上是否设定了质押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该质押相关的主债务合同、抵押合同、《专利权质押合同登记通知书》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

对于湖南A专利权的质押情况，可以到专利局查阅《专利权质押合同登记簿》进行核实。

6、审查湖南A的专利是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该专利被采取强制措施的相应文件。

㈢、著作权

对著作权的主要调查内容如下：

1、要求湖南A提供其享有的著作权的作品的名称、内容；

2、对于进行了著作权登记的作品，要求其提供著作权的登记证书或其他证明文件。

3、要求湖南A说明湖南A的著作权的财产权利上是否设定了质押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该质押相关的主债务合同、抵押合同、《著作权质押合同登记证》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

4、审查湖南A的著作是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果存在，应当要求湖南A提供该著作被采取强制措施的相应文件。

㈣、其他无形资产

除上述无形资产外，湖南A可能拥有的非专利技术等其他无形资产，律师也应当根据实际情况进行相应的调查，并审查相关文件。

五、债权

湖南A的债权主要包括湖南A对外的应收帐款和其他应收款。应当要求湖南A提供债权清单，包括债权数额、债务人名称、帐龄、是否有担保以及发生债权和曾经向债务人行使债权的文件依据。在对湖南A债权进行调查时，并不需要对湖南A每一项债权进行核查，而是根据湖南A的实际情况审查一些具有代表意义的或者金额较大的债权文件。

在对湖南A的债权情况及有关文件进行审查时，应重点关注以下内容：

1、债权的形成原因是否合法有效；

2、是否有保证、抵押、质押等担保；

3、湖南A主张该债权的诉讼时效期间是否届满；

4、债务人是否具有实际偿还能力。

六、债务

本处审查的债的务主要指湖南A长、短期借款、应付帐款和其他应付款。

对于债务情况的调查，应当要求湖南A提供债务清单，包括债务数额、债权人名称、帐龄、是否展期（主要为银行借款合同）、是否有担保以及发生该债务和债权人曾经行使债权的文件依据。

重点审查如下内容：

1、债务的形成原因是否合法有效；

2、湖南A和/或其他人是否向债权人提供了保证、抵押、质押等担保；

3、债权人就该债务向被收购人主张权利的诉讼时效期间是否届满。

七、实收资本

实收资本是湖南A实际收到的股东（或出资人）投入的资本。应当核对湖南A资产负债表中记录的实收资本数额与其营业执照、章程中记载的注册资本数额是否一致。

还同时应当核查确认湖南A的股东是否存在抽逃资本的情况。

八、资本公积与盈余公积

应当核查湖南A对上述公积金的计提和帐目是否正确，以确认其帐面体现的净资产价值与实际情况是否相符。

九、对外担保

对湖南A对外担保情况的审查，首先应将湖南A对外担保情况依据《公司法》、章程、公司作出对外担保的决议文件以及会议记录进行认真核查，看是否有违反法律强制性规定或公司章程规定的情形。 [page]

对于湖南A为他人提供的担保，应当了解债务人是否向湖南A提供了反担保。

㈠、保证

对于保证的审查，应当给予充分的重视，详细了解湖南A同意为第三人债务提供保证的原因，分析其合理性以及可能带来的风险。具体调查内容如下：

1、要求湖南A提供湖南A为其他人对外提供保证的情况说明，包括保证的金额、债务人（被保证人）名称、债权人名称、债务人（被保证人）履行债务情况。

2、要求提供主债务合同、保证合同、协议或者其他保证文件，并审查其保证行为和保证合同是否存在可能被认定无效的情况。

3、应当审查确认湖南A承担保证责任的方式和责任范围。

4、审查确认湖南A提供的保证期限是否已经届满，湖南A的保证责任是否已经解除或终止。

5、是否有其他保证人。

㈡、抵押

调查内容主要如下：

1、要求湖南A提供以财产抵押为自身债务或其他人债务提供抵押的情况说明，包括抵押的财产、抵押权人名称、债务人名称、债务金额、抵押权行使的条件和期限。

2、要求提供主债务合同、抵押合同、协议或者其他抵押文件；审查其是否已经在抵押登记机关办理了抵押登记。对于法律规定应当办理抵押登记的抵押合同，在登记后才生效。

3、应当通过有关文件对有关文件的审查，确认抵押权的期限是否已经届满，抵押权是否已经消灭。

㈢、质押

具体调查内容如下：

1、要求湖南A提供质押的情况说明，包括质押的动产和权利、质权人名称、债务人名称、债务金额、质押权行使的条件和期限。

2、要求提供主债务合同、质押合同、协议或者其他质押文件；审查其是否已经在质押登记机关办理了质押登记。对于法律规定应当办理质押登记的质押合同，在登记后才生效。

3、应当通过有关文件对有关文件的审查，确认质押权的期限是否已经届满，质押权是否已经消灭。

十、重大合同

对合同的审查并不是作为一个孤立的环节进行的，而应贯穿对湖南A各方面情况的调查过程中。律师在调查过程中，对于不同性质、反映湖南A不同情况的合同，应有不同的审查重点，具体审查内容和方式如下：

1、应当首先要求湖南A提供尚未履行完毕的合同情况说明，该说明应当包括合同金额、合同对方、合同性质、合同履行情况等。

2、在此基础上，对于重大合同，应当要求对方提供合同文本。一般而言，主要审查如下方面的重大合同：

⑴、借贷、委托经营、委托理财、赠与、承包、资产的收购、出售、租赁、知识产权的授权使用等重要合同；

⑵、抵押、质押、保证等担保合同；

⑶、公司与关联人之间的任何合同；

⑷、可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重大影响的合同；

⑸、其他重大合同。

十一、争议和行政处罚情况

争议和行政处罚方面的调查主要包括对湖南A已经发生的诉讼、仲裁、行政处罚等情况的调查。调查的主要内容如下：

1、湖南A存在的诉讼（或仲裁）的情况说明，包括所有正在进行的诉讼和判决（或裁决）后未执行完毕的诉讼的当事人、争议金额、争议事由、裁判结果、执行情况；并应当要求其提供与此相关的文件和资料，如：裁判书、执行裁定等；

2、有关行政处罚的情况说明，包括行使行政处罚权的机关、处罚理由、处罚结果、对处罚结果的执行情况等，并应要求其提供与此相关的文件和资料，如：行政处罚决定书、行政复议决定书等；

3、湖南A是否存在上述诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况；如果存在，应当要求湖南A提供该著作被采取强制措施的相应法律文书。

十二、保险

对于湖南A的保险情况，应当根据湖南A经营的业务、资产的特点决定是否作为尽职调查的重点之一。对于从事某些行业的企业，其是否为资产办理了保险将对其经营风险、资产价值产生较大影响，应当重点调查其是否为其享有所有权的资产办理了保险。

十三、员工

应当首先要求湖南A对湖南A员工的情况作出书面说明，说明应当主要包括员工总数、劳动合同的签订情况、待遇情况、是否与员工存在劳动纠纷等，并对如下内容进行调查：

1、首先应当审查劳动合同的签订情况。如果员工人数较少，可以对全部的劳动合同进行审查；如果员工人数较多，可以要求提供湖南A使用的劳动合同格式，并要求其对劳动合同的签订情况作出陈述与保证。

2、应当要求湖南A说明是否按照有关规定为员工缴纳了养老、大病、失业等社会保险。

3、要求湖南A说明是否存在劳动纠纷；如果存在，应当要求提供与此相关的全部文件，以判断上述劳动纠纷可能对湖南A及其价值造成的不利影响和产生的责任。对于劳动纠纷情况的调查，也可以和湖南A其他诉讼、仲裁、纠纷的情况一并进行。

在对湖南A的员工和劳动关系情况进行调查时，应当了解和考虑湖南省以及长沙市的地方性规定。

十四、管理人员――－不作为收购尽职调查重点

一方面，在收购方完成对湖南A的收购后，往往会更换湖南A的管理层，解除与现有管理人员的劳动合同，委派自己的人员作为湖南A的管理人员。因此，应当审阅湖南A与其管理人员签订的劳动合同，以审查、确认在该劳动合同的相关规定是否存在可能导致收购方难以解除该管理人员的职务或者需要因此支付高额违约金的情况。

另一方面，应当向湖南A了解湖南A对其管理层是否有期权安排，湖南A的管理人员是否有权在一定条件下认购湖南A的股权。

十五、税务

在对湖南A的纳税情况进行调查时，应主要审查湖南A是否办理了税务登记、是否享有税收优惠政策以及是否存在拖欠税款的情况，具体如下：

1、企业及其设立的分支机构均应当在成立后按照有关规定分别向国税和地税部门办理税务登记并领取《税务登记证》。在对湖南A的纳税情况进行调查时应当首先审查其《税务登记证》。

2、应当了解湖南A是否享有税收优惠政策。如果享有，应当要求湖南A提供湖南A享受税收优惠政策的证明文件和依据。

3、调查湖南A纳税情况的另一个重点是审查湖南A是否存在拖欠税款或受到税务机关处罚的情况。 [page]

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