承租人的优先购买权能如此保护吗？
更新时间：2019-11-03 02:15
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导读：
承租人的优先购买权能如此保护吗？原告潘某，租房户。被告中国农业银行某县支行（以下简称“县农行”）。第三人肖某，购房户。原告潘某承租属县农行所有的商用楼经商，二00二年十月，县农行将商用楼出售给肖某，价款七十万元。租房户潘某以县农行出售商用楼前没有依
承租人的优先购买权能如此保护吗？ 原告潘某，租房户。被告中国农业银行某县支行（以下简称“县农行”）。第三人肖某，购房户。
原告潘某承租属县农行所有的商用楼经商，二00二年十月，县农行将商用楼出售给肖某，价款七十万元。租房户潘某以县农行出售商用楼前没有依法履行通知义务为由提起诉讼，主张优先购买权，请求：一、确认县农行与第三人肖某之间的房屋买卖合同无效；二、判令县农行以七十万元的价款将商用楼出售给自己。法院经过审理认为，县农行出售商用楼前没有依法履行通知义务，侵害了租房户潘某的优先购买权，据此判决：一、被告县农行与第三人肖某之间的商用楼买卖合同无效；二、县农行于本判决生效后十日将商用楼以七十万元的价格出售给原告潘某。县农行不服一审判决提出上诉。
此案笔者认为，判决的第一项有法律依据，但第二项却是错误的，理由分析如下：一是无法律依据。承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。最高人民法院《关于贯彻执行〔中华人民共和国民法通则〕若干问题的意见》（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》再次确认了承租人的优先购买权，只是将“三个月”改为“合理期限”，另外没有规定承租人可以请求法院宣告买卖无效（应规定此种情况下的买卖合同为可撤销合同，承租人在除斥期间内享有撤销申请权，不应直接规定买卖合同无效，这有待于司法解释进一步明确），但纵观两部法律均没有规定法院可直接判令房主将房子按指定价格出卖给承租人，优先购买权并不等于直接购买权；二是该判决侵害了房主的所有权。虽然受到承租人优先购买权的制约，但房屋所有权归出租人，房主只要依法履行了通知义务，仍享有自主出售房屋的权利，法院无权判令其直接将房子出卖给谁。另外，该判决还剥夺了其他购买人的竞价购买权；三是该判决违背了民法、合同法的基本原则。意思自治、平等自愿，买卖合同只能由合同双方自主协商签订，怎能由法院判决强制双方签订买卖合同呢？！
笔者的意见是，既然侵害了承租人的优先购买权，就按照高法解释判决宣告县农行与第三人之间的房屋买卖无效，让房屋的产权回归到出卖前的状态，同时判决明确原告在同等条件下对该商用楼享有优先购买权，并驳回原告第二项诉讼请求。
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