全国首例法院审理自己直接盖章认可48万元违约金的拆迁调解协议

更新时间:2012-12-11 22:49 找法网官方整理
导读:
安置房未经验收备案一审判决安置房具备交付条件一审判决书今日送达弱势群体拆迁维权,路在何方?因江苏如皋一市民孙爱梅要求被告江苏凌云置业有限公司出示拆迁合法的相关材料。原告丈夫(教师)被...

 

  安置房未经验收备案 一审判决安置房具备交付条件

  一审判决书今日送达

  弱势群体拆迁维权,路在何方?

  因江苏如皋一市民孙爱梅要求被告江苏凌云置业有限公司出示拆迁合法的相关材料。原告丈夫(教师)被停课数月。在如皋市人民法院的调解下,于2007年5月18日达成了拆迁安置补偿调解协议。因为法院没有制作调解书,而是在调解协议上直接盖了法院民一庭的公章,所以开发商认为该调解协议无效,并在安置房未取得《竣工验收备案表》和车房未落实的情况下,于2009年7月4日通知原告在三天内按在调解协议上解除的无效商品房买卖合同承担日千分之一的违约金后收房,否则后果自负,同时拒绝履行承担过渡房房租的义务。孙爱梅被迫于2009年7月17日再次起诉到如皋市人民法院。2009年8月14日开庭时被告不能提供任何安置房验收合格证据,本可当庭判决被告违约。但是法院两次以简易程序转普通程序为由,延长举证期到2009年11月22日。最后,法院依据被告2009年11月24日开庭过程中才提交的伪证作出一审判决,判决书今日送达。

  开发商非法拆迁,原告被迫离婚

  被告江苏凌云置业有限公司自2006年4月开始对原告房屋所在地块实施拆迁,因原告孙爱梅要求被告出示能证明拆迁合法的相关材料,孙爱梅的丈夫赵淼(教师)被停课8个月,其间,为了让赵淼能早点去上班,原告夫妇于2006年12月11日被迫离婚,然而离婚被认定为无效,要求一直到原告房屋被拆除后才允许赵淼上班。

  被告取得建设用地规划许可证日期在取得土地使用权证日期之后,根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条和《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第十三条规定,土地使用证无效,拆迁许可证非法,而且早已过期。

  原告提出被告拆迁非法,且补偿标准过低,被告就通过各种手段逼迫原告搬迁,在法院审理原被告拆迁纠纷的过程中,被告仍然通过断水、强行拆楼等手段逼迫原告搬迁。

  在法院调解下,原告作出很大让步

  如皋市人民法院以简易程序审理了原被告的拆迁纠纷,在法院调解下,原告对被告的非法拆迁及造成的损失作了很大让步,于2007年5月18日双方签订了书面拆迁安置协议。该协议第一条明确:合法建筑面积实际为70.28平方米的两室一厅私有住房和7.1平方米的私有车房连同附属设施,作价89337.13元;第二条规定:浅水湾小区24号楼约定面积为110平方米的406室及10平方米的配套车房作为产权调换的安置房,其中住房每平方米1380元,配套车房每平方米700元,该房在2009年6月底前交付,被告交付安置房时原告只需缴纳安置房与被拆迁房的差价和相关税费;第三条规定:被告提供东皋新村406楼406室作为原告的过渡房,到安置房实际交付后6个月房租由被告承担;第四条规定:日期为2008年1月30日的商品房买卖合同于2007年5月18日解除;第五条是约定违约金条款:在原告一让再让的情况下,被告仍然违约的话,就旧账新帐惩罚一起算,承担48万元的违约责任。第六条是被告附加调解协议发生法律效力的条件:本协议在原告于2007年5月20日交付拆迁房后生效。原告按约履行了交付拆迁房的义务后,如皋市人民法院于2007年5月21日在该调解协议上盖章认可。

  48万违约金的部分考量因素

  1.如皋市建设局房屋拆迁补偿安置裁决书

  证明取得建设用地规划许可证日期在取得土地使用权证日期之后,土地使用证无效,拆迁许可证非法。

  2.拆迁公告

  证明被告的拆迁期限为2006年4月20日到2006年7月31日,拆迁许可证即使合法,也早已失效。结合《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定和被告最初的承诺,证明原定交房时间为2007年12月底,因为被告在协议中坚持使用“前后”、“左右”等词语,而原告要求写明最迟交房时间,所以被告在调解协议里将最迟交房时间推迟到2009年6月底。证明延迟交房时间的损失本应从2008年1月1日开始计算,调解协议约定被告如有违约就补偿与惩罚一并计算。

  3.调解录音、离婚证、结婚证和照片

  证明被告先通过对政府官员行贿,利用行政手段停原告丈夫赵淼的课,逼迫原告搬迁和离婚。直到2007年5月12日原告住在楼里,原被告诉讼还正在进行,被告仍然通过断水和强行拆楼的手段逼迫原告搬迁。证明被告的非法拆迁造成了原告全家巨大的经济损失和精神伤害,调解协议约定被告如有违约就补偿与惩罚一并计算。

  4.评估报告、确认书、货币补偿协议和商品房买卖合同。

  证明被告在拆迁时就用欺诈手段骗原告搬迁。被告补偿标准过低、评估错误,例如复合地板至今未算,实际面积大于评估面积等。被告于2007年3月17日签订日期为2008年1月30日的无效合同诱使原告在显失公平的评估确认书和货币补偿协议上签字。同时证明被告提供的格式条款合同上一贯是以日千分之一的标准计算逾期付款违约金的。证明2008年1月30日的合同被法院解除后,评估确认书和货币补偿协议也应解除,被告本应该足额补偿因被告欺诈造成的损失,调解协议约定被告如有违约就补偿与惩罚一并计算。

  5.缔约地位强弱,社会经济状况

  被告作为江苏省知名的大型房地产开发集团公司,拥有数亿元资产并拥有县城大半土地的开发权,拥有庞大的律师顾问团,就连如皋市人民法院民庭的张爱民庭长也正常在被告公司上班。原告是一名下岗女工,其丈夫作为因被告拆迁被停课8个月,为了能去上课,被迫离婚后,又被确认为离婚无效,仍被继续停课的弱势群体中的一员,是不可能压榨一位拥有巨大规模的房地产开发商的。

  民庭庭长在被告公司上班,院长庭长参与了调解

  法院调解达成2007年5月18日拆迁安置协议时,如皋市人民法院民庭张爱民庭长一直在江苏凌云置业有限公司正常上班,被告是先拿回去思考了较长时间后才盖章的。而且,该协议有如皋法院分管民庭的陈祥院长、民庭储祥源庭长和民一庭赵建波庭长参与调解。

  法院调解协议合法有效

  2007年5月18日的拆迁安置协议是在简易程序诉讼过程中调解达成的,经双方签字盖章后,又经法院以最简易的方式直接在该协议上盖章认可的调解协议。该协议不仅盖有代表如皋法院审理该类案件业务上最高权威的如皋市人民法院民一庭的公章,而且盖有代表如皋法院最高行政权力的法院公章的裁定书又进一步确认了该协议是诉讼过程中的法院调解协议。原告在诉讼过程中通过学习发现:根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第15条和《江苏省高级人民法院关于全面加强和规范诉讼调解工作的意见》第15条规定,该法院调解协议已经发生法律效力,如皋市人民法院应该裁定直接申请强制执行。

  被告故意违约,违约金也不得减少

  被告在不具备合法拆迁资格的情况下,通过停原告丈夫的课、断水、自己组织强行拆楼的手段逼迫原告搬迁。在原告以宽大的胸怀对被告的非法拆迁和造成的诸多损失作出很大让步的情况下,被告本应认真履行法院调解协议。可是,被告先是故意不安排原告车房,后又在2009年6月30日前安置房未取得《竣工验收备案表》和车房仍未落实的情况下,于2000年7月4日通知收房,要求原告在3天内按被解除的无效商品房买卖合同承担日千分之一的违约金,否则后果自负,同时拒绝履行缴纳过渡房房租的义务,并且免费安排律师鼓动过渡房房主起诉原告搬出过渡房。

  被告在安置房没有质量监督报告和备案的情况下,向法庭提交了安置房早在2008年就已经验收合格和备案的虚假证据,法院应依法追究被告出伪证的法律责任。

  根据江苏省高级人民法院审判委员会第42次会议讨论通过的江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讨论纪要(一)第29条规定,即使法院没有盖章认可,被告属于故意违约,违约金也不得减少。

  被告故意违约,获得利润远远大于48万元

  被告在安置房不具交付条件的情况下大面积交房,仅过渡费就少支付数百万元;如果按期交付经竣工验收备案的房屋,那么被告要多投入千万元,以保证各专项工程在保证质量的前提下按期完成,而安置房至今不具备交付条件,仅其少支付的利息也远远大于48万元违约金。所以本案违约金因为过低,被告才故意违约。

  多人因接受被告的贿赂而落马

  如皋市原国土局局长张义林,如皋市原常务副市长沈品辉,如皋市原市委常委、副市长单定方,原如皋市土地储备中心主任邹继斌等都是因接受被告的贿赂而判刑。

  提起如皋房产市场和拆迁,就不能不提号称“宋半城”的如皋万城集团(原凌云房产)老总宋小忠。“宋半城”由来,是因为如皋房产市场的占有率有一半以上是由凌云房产主导。宋小忠发家时,其姐夫黄毅担任如皋建设局局长,三个主管城建、国土的主要领导——如皋市原国土局局长张义林、如皋市原常务副市长沈品辉、如皋市原市委常委、副市长单定方等人先后成为其得力帮手,为宋小忠掘得如皋房产的金矿,在如皋房产界获得“宋半城”的地位奠基了基础。

  法院两次将简易程序转普通程序,延长举证期

  2009年7月17日立案之前,原告多次要求被告出示浅水湾24号楼具备交付条件的相关证据,被告一直不能出示;8月14以简易程序开庭审理此案时被告没有提供该楼具备交付条件的任何证据,法院完全可以当庭宣判开发商违约。然而,如皋市人民法院于9月27日将简易程序改为普通程序,举证期延长至10月23日,举证期届满,被告还是不能提交该楼具备交付条件的任何证据;法院于2009年11月2日再次以简易程序转普通程序为由将举证期延长至11月22日,举证期届满,被告仍然不能提交该楼具备交付条件的任何证据。

  第二次开庭时,被告提交了验收和备案的虚假证据

  然而,在11月24日下午以普通程序开庭审理此案时,被告竟然向法庭提交了浅水湾小区24号楼早在2008年就已竣工验收和备案的虚假证据。

  2009年11月24开庭前,原告多次到相关部门核实并且向法庭提交了相关录音证据。该录音证据证明:浅水湾小区24#楼没有规划验收认可文件、没有质量监督报告、更没有竣工验收备案。

  11月24日下午被告向法庭提交了虚假验收和备案证据后,原告又再次到相关部门得到核实,浅水湾小区24#楼并没有竣工验收合格和备案,被告提交的验收合格证明和备案表是伪证。11月25日原告向法庭提交了针对该伪证的代理补充意见和新的录音证据,11月27日原告向法庭提交了申请法院调查核实的申请书。根据相关规定,取得规划等认可文件是建设工程进行竣工验收的前提条件,质量监督站在验收合格后5天内出具《质量监督报告》,建设单位在竣工验收合格后15天内到备案机关备案。

  没有质量监督报告,未经竣工验收备案,法院判决安置房具备交付条件

  法院没有调查核实录音证据,对原告2009年12月11日和12月23日向法院提交的如皋市建设局的“回复”也视而不见,判决被告安置房具备交付条件,原告败诉。2009年10月的录音中质监站许站长说:“五大主体自己的验收证明,我们不认,其他几个单位都是开发商聘请的,如果08年验收合格了,我们早就出具质量监督报告了,也早就备案了。到今天还没有出具质量监督报告就说明验收不合格”。建设局2009年11月16日在回复中写道:“我们将严格按照有关规定办理验收手续”。2009年12月23日在回复中写道:“截止目前浅水湾24号楼没有竣工验收备案”。

 

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