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怎么样拆迁补偿?

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拆迁补偿应该是开发商和被拆迁户都会关心的事情,如果拆迁补偿没有谈好,开发商的工作难以进行,被拆迁户的生活环境也会有所下降。那么要怎么样拆迁补偿呢?在这之前,我们需要先了解清楚什么是拆迁补偿,拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定,在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时,对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

  一、什么是拆迁补偿

  拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定,在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时,对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

  二、拆迁补偿的分类

  1、按照土地性质:

  可以分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。

  2、按照使用用途:

  可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。

  三、补偿方式

  1、产权置换:

  产权置换也就是说给被征收人一套房屋,并且产权归被征收人所有,用以征收被征收人的房屋,即用新的产权换被征收人旧的产权。根据评估方法不同,一共有两种置换方式,价值标准产权置换和面积标准产权置换。价值标准产权置换指的是依照法定程序,通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估,之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

  两种产权置换的形式:

  (1)回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。

  (2)异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因,不能进行回迁安置,只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

  2、货币补偿:

  货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,生成有据可循的多远组成的补偿金额。

  三种评估的依据:

  (1)重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

  (2)商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

  (3)市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

  以上两种补偿方式,不是相互独立的,在一定条件下,我们可以结合两种方式,作出补偿。
 

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