【论文提要】：农村宅基地是广大农民的最基本生活资料和安身立命之本。农村宅基地使用权不仅是我国特有的一项用益物权，而且是农民所享有的一项基本权利。《物权法》专章规定了宅基地使用权，对于明确宅基地使用权的法律性质，充分实现其使用价值和交换价值，加强对其法律保护具有重要的意义。但形式上的物权化亦即《物权法》的专章规定并未真正解决农村宅基地使用权在现实运作中特别是流转上存在的问题。随着社会主义市场经济的快速发展，我国现行农村宅基地使用权制度尤其是流转上的规定已不合时宜，在一定程度上阻碍了我国市场经济的协调发展和新农村的全面建设，并导致法律之终局及果实的民事强制执行无法在农村房屋中实施的现象出现。上述问题的产生，最根本的原因在于我国现行农村宅基地使用权的流转制度不符合我国社会主义市场经济发展的要求，有悖于物权从归属到利用以及价值化的发展趋势。完善我国农村宅基地使用权流转制度应坚持以市场经济为基础，以物权发展趋势为导向，从构建一个公平合理的法律制度框架，保障农民宅基地使用权益的实现，维护社会秩序的稳定和促进农村经济发展的目的出发进行改革。全文共10145字。
【关键词】：农村宅基地 农村宅基地使用权流转 用益物权 强制执行
引 言
马克思说过：“土地是一切生产和一切存在的源泉”。⑴正所谓“有恒产者始有恒心”。土地上的权利是农民诸多权利中最基本的权利，光系到农民的生存问题，是其它权利的基础和前提。农村宅基地关系到亿万农民的安身立命之本，农民住房是构建和谐社会、统筹城乡发展的重要环节。农村宅基地理应受到立法上的高度重视，但我国现阶段关于农村宅基地使用权及流转的法律规范却寥寥可数。在过去相当长时间内，在计划经济和城乡二元结构的影响下，农村宅基地使用权及流转法律规范的严重匮乏和其制度设计上的不合理使得其在实际运行中出现了诸多问题。如宅基地使用权能受到诸多的限制，并导致农村房屋执行难现象的出现，严重危害债权的实现与社会信用的建立；存在着大量违法行为和矛盾纠纷；有关的法律规范主要侧重于行政规范，国家干预迹象普遍。这与构建和谐社会的目标不相适应。
值得高兴的是，2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）将宅基地使用权专设一章进行了规定，明确了其作为用益物权的法律地位。但《物权法》并没有对宅基地使用权进行详细规定，有关宅基地使用权的取得、行使和转让等具体问题，主要还是适应《土地管理法》等法律和国家有关规定。因而，《物权法》的出台并未真正解决农村宅基地使用权流转在运作中存在的现实问题。
农村宅基地使用权不仅是我国特有的一项用益物权，而且是农民所享有的一项基本权利。关于农村宅基地使用权的流转等方面的问题还有许多值得探讨的地方，我们有必要从理论上进行系统研究，促进早日构建一个公平合理的宅基地使用权流转的法律制度框架，保障农民宅基地使用权益的实现，并使农村房屋强制执行等一系列相关问题得以解决。
一、农村宅基地使用权的概念
宅基地使用权是农民基本生活资料的基础，也是我国特有的一项用益物权。有学者认为宅地基使用权是指公民个人在依法取得国家所有或集体组织所有的宅基地上建造房屋居住的权利⑵；也有学者认为是指自然人在依法取得的国家或集体的宅基地上建造房屋、居住使用的权利。⑶
我国现行的农村宅基地使用权制度是在《宪法》框架上，由《土地管理法》、《村庄和集镇建设规划条例》等法律规定所组成。虽然法律规范中并未明确宅基地使用权的概念和内容，但宅基地使用权作为一项民事权利，在司法实践受到保护却是不争的事实。⑷1984年8月30日最高人民法院制定的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》对宅基地使用权纠纷的处理规定了指导原则并把宅基地使用权分为国有土地宅基地使用权和集体土地宅基地使用权。
计划经济时期强调的是国家对经济资源的控制，土地资源因其稀缺性和不可替代性而成为国家关注的焦点，土地不仅表现为公有性而且还表现在使用权的统一无偿分配和不可让与性上。1986年《土地管理法》第38条规定了农村居民住宅用地，第41条规定了城镇非农业户口居民住宅用地。但随着我国商品经济的发展，城市居民宅基地逐步实现了有偿出让制度，城乡居民住宅用地制度有了非常明显的差异，形成了“双轨制”。1998年《土地管理法》中则只有关于农村村民住宅用地问题的规定，这表明自此之后城镇非农业户口不得使用集体所有的土地建住宅，宅基地使用权则是专指农村宅基地使用权，而该使用权人只能是农村村民。⑸2004年新修订的《土地管理法》并没有确认城镇非农户口在农村建房，对集体土地享有宅基地使用权。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第154条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”由此可见，物权法宅基地使用权制度中虽然没有使用“农村”二字，但根据第145条规定，该宅基地使用权实为农村宅基地使用权。
因而，根据《物权法》的规定，农村宅基地使用权是指宅基地使用权人依法享有的对集体所有的土地进行占有和使用，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。
二、农村宅基地使用权的物权化
虽然我国现行农村宅基地使用权制度与农村现行的社会保障体系有关，农村集体经济组织的成员可以分配宅基地，但是它作为一种客观存在的用益物权，⑹必须通过《物权法》予以确认和保护。我国《物权法》确认宅基地使用权的法律地位具有重要的现实意义，具体体现以下几个方面：
第一、有利于明确宅基地使用权的法律属性。我国的宅基地使用权自上世纪五十年代建立以来，一直是靠政策性规定来调整，虽然属于行政法范畴的《土地管理法》对其有所规定，但是作为我国最重要的民事法律规范《民法通则》却采取了回避的态度，这样导致的必然结果就是使得宅基地被定位为一种公法性质的权利，而不是作为私法上的一种权利，从而造成与宅基地有关的民事关系处于无法可依的尴尬境地。《物权法》在用益物权编中规定了宅基地使用权，明确了其作为私权的本质。[page]
第二、有利于加强对宅基地使用权的保护。在《物权法》颁布之前，在许多地方，对于征用的农村宅基地当地政府往往不予补偿或补偿数额很少，而村民由于宅基地使用权性质的不明确而无法也无力与之抗争。《物权法》对宅基地的保护主要体现在对宅基地使用权的确认方面，例如确认宅基地使用权的属性和具体权利内容，这就可以为宅基地的保护提供前提和基础，也有利于防止宅基地的乱占、滥用现象的出现。
第三、有利于保障农村集体经济组织的土地所有权，我国《宪法》虽然规定农村的土地归农村集体所有，但在现实中，在国家公权力的强势介入下，作为所有权人的农村集体组织，不能决定宅基地使用权的设立、变更、灭失，不能在出让宅基地使用权时取得相应的对价，这种所有权的虚化导致了农村集体组织对宅基地管理的缺失，这是当前宅基地超标、闲置、乱占乱批现象存在的重要原因。《物权法》确认宅基地使用权后，宅基地使用权就是集体土地所有权上的一种限制物权，其行使的权利依照物权法的原理应由农村集体组织享有。
第四、有利于实现宅基地使用权的使用价值和交换价值。农村宅基地的使用价值，在于民事主体对其的建房居住和利用，而其交换价值则体现于宅基地使用权的担保效用和交易过程中。因此，农村宅基地使用价值和交换价值的充分实现依赖于法律与其使用权的切实保障。然而，我国把宅基地仅限于农村村民本人居住使用的立法态度，使大量的房屋和宅基地处于闲置状态而不能租赁和转让，这不符合市场经济和现代社会的效率原则。物权法把宅基地使用权界定为用益物权后，依用益物权的一般属性，理论上村民可以对其宅基地进行抵押、租赁和转让，农村房地产市场可以由此建立，农村宅基地的使用价值和交换价值也可以在动态中得到充分实现。
三、农村宅基地使用权的法律性质和内容
（一）农村宅基地使用权的法律性质
从目前来看，国内很少有学者就宅基地使用权的性质进行专门地研究，只有一些附带性的论述散见于研究我国物权法体系的文章中。归纳起来，主要有三种观点。
第一种观点认为，宅基地使用权是一种地上权。有学者将我国整个土地使用权体系（包括宅基地使用权）定位于地上权，即可以用大陆法上的地上权理论来构建我国整个土地使用权体系。如钱明星教授认为，虽然《民法通则》没有明确规定地上权，但在其规定的内容及其有关法律、法规中，在确认土地国家和集体所有的前提下，实际上承认地上权的存在。地上权即是因建筑物或其他工作而使用国家或集体所有的土地的权利。⑺
第二种观点认为，农村宅基地使用权是具有社员身份的集体土地使用权。一些学者认为农村宅基地使用权是一种带有社员性质的集体土地使用权，认为农村宅基地使用权是指：“农民为建造自有房屋而使用其所在集体的土地的权利”。⑻王卫国教授认为宅基地使用权是：“经依法审批由农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权”。⑼
第三种观点认为，农村宅基地使用权是特殊的用益物权，有的学者认为农村宅基地使用权是一种特殊的用益物权，应在物权体系中加以肯定。如王利明教授在其《中国物权法草案建议稿说明》中提出了六种用益物权，即土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、典权和空间利用权并列作为一节规定在用益物权一章中。⑽而且他认为，鉴于农村宅基地与集体经济组织成员的资格具有紧密的联系，应与城镇宅基地有所区别，应将宅基地使用权限定为：“农村居民因建造自有住宅对集体所有的土地占有、使用的权利。”⑾全国人大法工委曾在物权法草案中将农村宅基地使用权与土地承包经营权、建设用地使用权、地役权、典权、居住权并列作为一章放在用益物权编中。
我国《物权法》采用第三种观点。因为农村宅地基使用权作为一种用益物权，是有别于传统地上权的一种特殊的物权形式。该项权利的原始取得与农民作为本集体之成员的身份紧密联系，因此，不能用地上权取代农村宅基地使用权。同时《物权法》要反映我国农村社会生活中的习惯，尊重人民群众普遍接受的约定俗成的概念。“宅基地使用权”这一概念也在我国长期的实践中为广大民众所接受，不能轻易放弃，不能用其他概念来代替。日常习惯中所使用的“宅基地使用权”这一概念就已经包含了对宅基地进行占用和使用的内容，符合用益的内涵要求。
（二）农村宅基地使用权的内容
农村宅基地使用权，是在农村土地集体所有权与使用权相分离的基础上产生的一项权利，内容包括宅基地使用权人依法享有的权利和应当承担的义务。概括来说，主要包括以下几个方面：
第一、宅基地使用权人对依法取得的宅基地有长期占有的权利。宅基地使用权人依法申请批准取得宅基地使用权后，便享有对宅基地的独占权，以满足自己的需要，并排除他人的非法侵害，任何组织和个人均不得擅自使用和非法剥夺其对宅基地的使用。但这种占有的权利并非永久固定不变，当国家建设需要征用土地，或村镇重新规划土地，或使用权人占用的宅基地实际使用面积超过标准时，可依法对其进行合理调整。
第二、宅基地使用权人有在宅基地上建造住宅及其他附属设施的权利。宅基地使用权人既可以在宅基地上建造房屋，也可以在宅基地空闲处修建其它建筑物、设施。有些学者主张宅基地使用权人对宅基地使用不仅限于居住用途，还可以从事家庭生产和经营活动。如王卫国教授就认为：“权利人利用宅基地及其地上房屋从事小规模的、无污染的、不扰民的家庭生产经营活动的，法律上应予以承认和保护”。 ⑿
第三、宅基地使用权人不得采用非法手段占有宅基地。《土地管理法》第77条明确规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处”。[page]
第四、宅基地使用权人不得买卖、抵押或以其他形式非法单独转让宅基地使用权。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第81条规定：“擅自将农村集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”《土地管理法》第62条第4款规定“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”，《担保法》第37条规定“下列财产不得抵押：……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，……”。由此可见，农民对宅基地使用权的处分是受到法律限制的。
四、现行农村宅基地使用权制度存在的主要问题及对民事强制执行的影响
（一）宅基地使用权的行政化弱化了其物权性
由于现行的宅基地使用权制度建立在计划经济时代，导致了行政权力的干预过多，使其披上了浓厚的行政色彩，以致其严重的公法化。《土地管理法》第63条规定：“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”虽然宅基地使用权的审批制度旨在控制宅基地的用地规模，保护耕地，防止私建、乱占，但其在一定程度上弱化了农民集体作为集体土地所有权人的主体地位，直接干预了农民集体对集体土地所有权的行使。由于受到宅基地所有权以及公序良俗的制约，国家因“公共利益”需要可以对农村宅基地拥有征收、征用和最终处置权，这严重地削弱了宅基地使用权作为私法上的一种用益物权的基本属性。因此，宅基地使用权在现实中并没有被真正作为一项物权受到保护，农民的利益也频频受到侵犯。所以，淡化农村宅基地使用权的行政法色彩，还其作为用益物权的本性是改革现行宅基地使用权制度的第一步。
（二）宅基地使用权流转的法律规定不明确
虽然《土地管理法》第62条和第63条对宅基地使用权的流转问题作了一些规定，但是规定得不明确，其中隐含着限制宅基地使用权流转的规定。如第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”其例外仅仅限于符合土地利用总体规则并依法取得建设用地的企业破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的迫不得已的情况。对于宅基地，该法第62条第4款只是从行政管理的角度规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。但事实上，由于我国目前采取“地随房走”的交易原则和客观上宅基地使用权供给与需求的存在，法律不允许宅基地使用权的流转并不能阻止广大农民的利益追求。
随着农村经济结构的调整，农民对土地价值的认识越来越深刻，面对旺盛的用地需求，在经济利益的驱动下，集体土地成为城镇有限存量土地市场的重要补充。村民在对其享有所有权的房屋进行处分的时候，相当一部分的农村宅基地已经在事实上进入到流通领域，农民宅基地使用权的自发流转越来越普遍，流转的形式多种多样，有出卖、出租、抵押等。在现实生活中，宅基地使用权流转“隐形市场”大量存在，而且有愈演愈烈之势。这种结果，反映出调整农村宅基地流转的法律规范已经受到市场经济的挑战。
由于这方面立法的滞后，宅基地市场管理处与失控状态，在地下交易中大量本属于集体所有的宅基地收益落入了个人的腰包，而且宅基地使用权流转中的地价基本上由双方协商确定，地价标准不科学，造成了集体土地资产的大量流失，同时冲击了国有土地出让市场，影响土地资源的合理配置，在一定程度上造成土地供求关系的失衡。⒀由于宅基地的私下转让行为不受现行法律的保护，无法进行权属转移登记，埋下了产权纠纷的隐患，市场交易安全无法保障。
（三）现行制度导致农村房屋强制执行存在困境
在现行制度下，就宅基地上的房屋不动产而言，宅基地的使用权与房屋的所有权实际形成了分离的局面。并且农民宅基地房屋不动产所有权的缺损，不仅剥夺了农民自由支配宅基地房屋不动产的财产权，并且也形成了在民事执行中如何实现衡平债权实现与所有权异质公平正义上的矛盾与冲突，价值衡平点难以定位。
1、债权利益与农村宅基地房屋体现的利益存在冲突
债权作为一种可得利益，往往以一种独立的主体性利益为特征。债权利益与房屋所有权利益及国家对宅基地的安全稳定利益冲突在民事执行中体现得非常明显。民事执行中的农村宅基地上房产与债权实现的冲突，表面上反映的是宅基地及房屋能否流转的政策问题，实际折射出我国农村土地制度是否应然由计划经济的模式转向市场经济模式的问题，同时也反映了现存土地制度与社会发展以及农村现代化、城市化推进的矛盾。反观到民事执行中，就与民事执行权的基本功能，旨在通过公力救济的形式来实现民事执行依据所确认的民事权利，主要是债权权利发生特定范围及群体的冲突。与其说这是农村宅基地房屋与债权实现层面的冲突，不如说是制度层面上的冲突与合法面纱下的不同权利主体之间的利益冲突。显然这种冲突的衡平必然通过法律科学原则的理性化、合理化及法律的适时性原则来实现。
2、中国农村土地制度无法适应当前民事执行价值
中国现行的土地制度的根本作用不是为了发展农业生产搞活农村经济，而是为了维护农村社会的稳定。因此，在现行农村土地制度设计中，土地的农村社会保障功能和失业保险功能就得到了特别的重视。然而我国社会改革开放二十多年，就影响中国资源配置和经济发展的力量而言，除了国家干预和市场调节外，社会结构的转型也起着潜在的推动力。因此，用土地和身份禁锢农民的流转和发展是不可能也是不现实的。农村结构的转型是整个社会转型的必然反映。现代法律基于对人的基本生存权和人道原则角度，各国在民事强制执行中对豁免执行的财产均有明确的规定。我国法律也规定了在保留被执行人及家庭生活必需及居住权后，对超出的可执行财产可以强制执行。这正是在保障人权下对合法债权的保护和理性的调适。在我国市场经济转轨时期，一定程度地存在着不利于债权人的法制倾向，如果对债权保护不够，债务人在债的纠纷中始终处于有利的地位，就会产生债务人控制债权人的局面，就会形成一种债务优先的经济格局，社会信用也就得不到维护。因此，简单债权人利益本位原则防止宣告行为无效的庸俗化倾向，扩大市场主体的自治程度和法律的认同度，也应当成为民事执行的价值要求。解决农村房屋执行难的司法进路，在于打破现行制度对平等民事主体平等享有财产所有权和履行法律义务的权利的障碍，使农民真正拥有一定的宅基地房屋的支配权。[page]
五、完善我国农村宅基地使用权流转制度的指导思想和措施
（一）完善农村宅基地使用权流转制度的指导思想
物权法将宅基地使用权纳入其调整范围，把宅基地使用权作为一种真正的民事权利，这是对《土地管理法》质的超越，是一项具有里程碑意义的开创性的标志。我国现有关于宅基地使用权制度的许多规定已不合时宜，而且又没有国外的先例可循。因此，宅基地使用权流转制度的立法完善和立法研究需要与时俱进，以科学的思想为指导。
1.以市场经济为基础
现行的农村宅基地使用权法律制度包括流转制度是我国历史发展的产物，为我国所独有，强调宅基地的静态保护，这不符合我国社会主义经济的发展要求。一定时期的制度设计总是与当时的经济体制紧密相连。因此，我们在考虑对现行农村宅基地使用权制度进行重构时，应该把握社会主义市场经济这个基石，摆脱传统观念和意识形态的束缚。只有这样，重构的农村宅基地使用权制度（包括流转制度）才能与我国的经济和社会发展相适应。
市场经济是平等经济。一切参与市场经济活动的主体须是平等的，不存在任何经济地位或主体身份上的差异。集体土地所有权是一种独立的民事权利。在法律上，它与国家土地所有权处于平等的地位。⒁这就要求逐渐消灭现行不合理的城乡二元结构，使农村宅基地使用权人对宅基地的权利内容与城市的建设用地使用权人的权利内容相一致，农村宅基地使用权价值化和自由流转应在法律上得到肯定。
市场经济是自由经济，以市场经济为背景构筑的农村宅基地使用权法律制度，也应赋予使用权人充分的自由，特别是处分上的自由。
市场经济是效益经济。市场经济的根本内涵是使每一个经济主体都能在平等有序的基础上，以其所有、持有和占有的生产生活资料，从本身的需要和意愿出发，依照自己选择的方式和对象实现经济交易，以尽可能获得最大的效益。所以农村宅基地使用权制度的构建更应以宅基地使用的最大效益为宗旨。但实现最大效益的关键在于脱掉色彩浓重的行政外衣恢复其用益物权的本质，为使用权人提供多种选择权利使用的方式，例如自己使用、出租、出卖等，使之成为与建设用地使用权一样的用益物权。
2.以物权的发展趋势为导向
从归属到利用是现代物权发展的必然趋势。现代物权法更强调对物的经济效益的价值追求，由过去单纯的强调归属转向对利用价值的追求。
现行农村宅基地使用权制度包括流转制度缺陷的本质在于归属为核心。因此，对它进行现代化改造的切入点首先是在制度安排上从归属发展到利用。著名的制度经济学家诺思和托马斯在《西方世界的兴起》一书中指出：“有效率的经济组织是经济增长的关键，一个有效率的经济组织在西方发展正是西方兴起的原因之所在。有效率的经济组织需要在制度上作出安排……”我国宅基地立法在各种制度设计方面就要适应从归属到利用的转变,提高土地的利用效率,同时减少利用过程中的不确定性,给权利人提供一种合理的利用预期,实现宅基地使用权人以最佳方式合理利用资源.
物权,尤其是所有权,随着市场经济的发展,为了充分发挥物权的价值，由本来注重对标的物的现实支配的实体权，演变为注重收取对价或获取融资的价值权，此为物权的价值化趋势。⒂宅基地使用权法律制度的发展应顺应物权发展的价值化趋势，更多地关注宅基地使用价值和交换价值的实现，应允许农村宅基地进入土地交易市场。同时在促进经济发展、保护权利主体合法权益以及防止耕地流失中寻求一个平衡点。
（二）建立农村宅基地使用权流转制度
宅基地使用权流转制度是宅基地使用权制度的重要组成部分。它具有重要的功能和作用，主要表现为：（1）有利于规范土地市场，遏制私下交易，确保国家、集体利益不受损失。（2）有利于保障农民的合法权益。（3）有利于保护耕地，促进土地资源的集约、高效、合理利用，维护农村社会稳定。（4）有利于村镇规划建设，加速农村城镇化进程。（5）有利于农村建立良好的融资环境和社会信用体系，推动农村经济发展。
但在我国现行法律体制下，法律禁止农村宅基地使用权单独转让和抵押。虽然国家禁止宅基地不得单独转让有两个目的：一是为使农民“居者有其屋”，二是为保证农民不成为流入城市的无业游民，加快两级分化。但这种禁止规定是建立在人不流动的自然经济基础之上，带有浓厚的计划经济色彩，政府过于强调由国家配置土地资源。⒃这既有违民法物权的基本原理，也使大量的土地资源得不到合理利用，阻碍了市场经济的发展。随着我国农村经济的快速发展和市场化，如果严格禁止农村宅基地使用权的流转，势必会形成农村宅基地使用权的交易的“隐形市场”，使市场交易安全无法得到保证。但是，如果宅基地无限制地进入地产市场，必然扰乱农村的土地秩序，影响农村社会的稳定，而且还会引起土地的投机和地产经营的波动，冲击国有土地市场。
笔者认为，建立农村宅基地使用权流转制度要坚持市场调节和宏观调控相结合的原则，重点抓好以下几个方面的改革：
（1）流转条件。首先，流转的农村宅基地使用权要符合土地利用总体规划和村镇建设规划，不能改变其用于建设住宅的用途；其次，农村宅基地使用权必须权属合法，依法办理了土地登记，有合法的土地权属证书，以保证交易的安全；再次，必须经村农民集体同意，并报县级以上地方人民政府的土地行政管理部门批准或备案，有利于国家对农村宅基地转让情况的宏观把握和程序保障；最后，为防止土地交易双方虚报流转价格，应由资质评估机构根据所转让的宅基地的自然状况、区位条件等实际情况确定流转宅基地的价格。
（2）流转的形式和范围。农村宅基地使用权可以通过买卖、出租、抵押、赠与、继承等方式进行转让，但因买卖、出租、和赠与转让宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。另外，流转的对象和范围可以是城镇居民，不能局限于本集体经济组织成员。理由在于城镇居民在许多方面占有优势，可以为农村带来急需的资金、技术、先进的知识、观念，对改变农村面貌发挥积极的作用。[page]
（3）收益分配。利益分配应兼顾农民和村农民集体。由于农村的社会保障体系尚未建立起来，失去宅基地的农民的合法权益和生活保障问题尤为重要，因此，在流转收益分配的比例上应倾向保护农民的利益，剩余部分归村农民集体所有。
（4）流转登记。农村宅基地使用权以买卖、赠与和继承方式流转的。双方当事人应当及时办理宅基地使用权变更登记，并规定缴纳一定比例的契税。
总之，将来应以适应市场经济发展的客观要求，建立一套完善的农村宅基地使用权流转法律制度，保障我国土地市场的有序进行，促进我国土地市场体系的发育和完善，发挥其对市场经济发展的积极作用。
结 语
农村宅基地使用权是在我国长期的社会实践中形成的一项具有中国特色的用益物权。宅基地使用权本属一种私权，但现行农村宅基地使用权制度在设计中，由于受到我国计划经济体制及城乡二元社会结构的影响，行政权力对宅基地使用权的过多干预，其结果直接导致了宅基地使用权的公法化，影响了农村宅基地使用权作为私法上的一种用益物权的基本属性，与市场经济的发展不相适应。
完善我国农村宅基地使用权流转制度，必须摒弃原有法律法规中对农村宅基地使用权融入市场所作的不必要的限制，吸收采纳实践中一些有利于增加农民收入、促进农村经济发展的作法，从而构建一个公平合理的宅基地使用权流转制度框架，充分赋予宅基地使用权人完整的权利，保护其合法权益，从而突破农村房屋执行的禁区，有力地保障债权的实现和社会信用的维护，促进社会秩序的稳定和农村经济的发展。马克思有一句名言：“权利永远不能超出社会经济结构以及由经济结构所制约的社会文化发展”。关于我国现阶段农村土地权利的制度设计，不能够超出我国社会主义初级阶段的农村经济、社会组织结构和基本利益格局，不能够脱离农民在土地权利问题上的一般心理习惯和行为方式。任何法律制度的建立和完善不单纯是学者们所向往和追求的卓越与完美，更重要的是国家的安定和社会的进步。因此，现阶段我国农村宅基地使用权流转制度的变革和完善，必须在承认农民既得利益和保持农村社会安定的前提下，逐步推进，分步到位。
1、《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社1972年版，第109页。
2、彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社2002年版，第293页。
3、江平主编：《民法学》，中国政法大学出版社2000年版，第404页。
4、江平主编：《民法学》，中国政法大学出版社2000年版，第404页。
5、需要注意的是，农村宅基地使用权的主体只能是农村村民，农村中的“户”不能成为宅基地使用权的主体。虽然《土地管理法》第62条第1款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，但这并不意味着户是宅基地使用权的主体，而是从农村宅基地的审批和管理上考虑，强调村民一户与宅基地一处相对应，一户中的一位或数位农村村民才是真正的权利主体。
6、下文将予以阐述。
7、钱明星著：《物权法原理》，北京大学出版社1994年版，第293页。
8、曹云清、曾红波：《试论农村宅基地使用权的性质－集体土地所有权的有关问题》，载《江西公安专科学校学报》2003年第5期。
9、王卫国、王广华主编：《中国土地权利指南》，中国政法大学出版社2001年版，第189页。
10、王利明主编：《中国物权法草案建议稿说明》，中国法制出版社2004年版，第122页。
11、王利明著：《物权法研究》，中国人民大学出版社2005年版，第478页。
12、王卫国、王广华主编：《中国土地权利指南》，中国政法大学出版社2002年版，第195页。
13、张待水：《农民基地使用权流转法律制度探险析》，载《江西社会科学》2004年第3期。
14、王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版，第94页。
15、梁慧星、陈华彬著：《物权法》，法律出版社1997年版，第5页。
16、杨树绫：《宅基地使用权转让探讨》，载《国土资源》2005年第2期。
