找法网
房产纠纷
您的当前位置: 法律咨询 > 法律知识 > 房产纠纷 > 小区物权 > 小区物业 > 正文

住小区,你需要知道的13条物业法律知识

4,384
0

物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。住在小区里,你需要了解这些法律知识。

  问题1:小区物业服务一般包含哪些内容?

  答:小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《物业管理条例》第二条的规定,物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言,物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

  问题2:一般的物业公司可以为任何小区服务吗?

  答:不可以,看等级。

  可能大家不知道,物业公司分三个等级,一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目,二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目,三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。快去看看你们小区物业公司的等级吧!

  问题3:预交物业费有没有法律上的依据?

  答:很多买了房的业主们都会碰到这样的情况,在验房时物业公司会要求业主预交一段时间的物业费,实际上,这样的做法是没有依据的。按照规定,物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的,预收期不得超过6个月,对此,若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件,可以拒交。

  问题4:业主有权审查物业管理企业的收支吗?

  答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

  问题5:房屋存在质量问题,业主可以拒交物业费吗?

  答:这个问题应分两种情况。

  如果物业公司和开发商是两个不同的企业,没有利益关系,我们不能以房屋存在问题作为理由拒交物业费。房屋有问题,只能找开发商。

  如果物业公司和开发商是关联企业,比如物业公司是开发商的子公司、控股公司等,或者开发商在售房过程中将优惠、免收物业费作为一种促销手段,这样我们就有理由相信物业公司和开发商是“一家人”,房屋存在质量问题时,我们通过拒交物业费来达到“债务抵偿”的效果。

  问题6:交房后业主一直未装修居住,是否应当交纳物业费?

  答:在物业公司书面通知业主后交费后,就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。

  针对这一问题,最高人民法院已经颁布了司法解释,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”

  问题7:不交物业费,物业管理公司有权停水停电吗?

  答:供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者处于不同的法律关系中。

  停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业公司不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。在物业管理合同中,约定在业主欠缴物业费的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于涉他条款,依据合同相对性原则,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下,如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失,供水供电公司也可以向物业公司索赔。

  问题8:物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

  答:不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为,物业公司都不能罚款。

  罚款是一种行政处罚行为,只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款,其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

  问题9:不能罚款,那要怎么惩治不守公德的业主?

  答:物业公司可以通过与业主签订物业服务合同,约定违约行为和违约金,一旦业主违反合同约定,乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车,物业公司就能要求业主支付违约金,以此作为处罚的手段。

  同理,业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约,以此规范业主的行为。

  问题10:业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?

  答:这个事情得分情况讨论。

  《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

  但是,保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任

  问题11:住在底层的业主还要交电梯费吗?

  答:高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下,应该与其他楼层住户一样,承担电梯运行维护费。

  一栋住宅,按所有权可划分为两部分,即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间,共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备,共有部分的特性是:产权上属全体产权人所有,功能上供全体产权人使用,实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定,住宅专有部分由产权人自行负责维护管理,住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理,其费用由全体产权人分摊。

  自然,电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

  问题12:业主没在家时,物业应该帮忙代收快递吗?

  答:一般情况下,如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用,物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹,那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务,假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏,那么代签人就需要承担相应责任。

  问题13:怎样申请动用物业维修基金?

  答:根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》,开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位,使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。

  申请程序是:

  由业主委员会将维修项目及预算在小区公示,经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后,再向区房产局提出申请,申请通过后,才会划拨预算总额的80%%费用;工程竣工后,再与业主大会据实结算,按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时,可申请动用维修基金。

推荐阅读
相关回答
专业站首席律师
最新解决方案
最新文章
  • 业主有权更换物业公司吗?

    已经交足了物业费,物业公司却还是找理由收取物业费?没有任何依据,小区的物业公司收费总是比别家要贵很多?物业合同中做好的约定,物业公司在实际中却没有履行?这样的情况相信很多人都遇见过,可是却知道怎么解决?其实你可以选择更换物业公司。现在就来看看作为业主,你有什么权利与义务?如何更换物业公司? 阅读全文

  • 物业和业主纠纷需要怎么解决

    由于物业管理法规不健全,经常会有业主与物业发生矛盾的情况。出现这种问题,双方不可冲动,必须要寻求妥善的解决方法,处理好单个业主的意见与小区业主意志的关系。 阅读全文

  • 住房维修基金怎么交

    买房者都知道如果要看好一套房,需要看很多楼盘不断的比较方能后定下来买哪个楼盘的房子。房子一旦确定下来以后购房者们也是闲不得哦,还有很多后续的手续需要办理。例如我们得知道住房维修基金怎么交纳,房屋的公摊面积怎么算等等,都是关系到购房者本身的切身利益。这些问题购房者们千万不能马虎,一定先了解清楚。 阅读全文

  • 小区公共维修基金过户的条件

    现在的小区都会有维修基金,其实维修基金是对自己所买房屋小区的公共设施更换,维修的时候的费用,所以也是很有必要的一笔钱,但是很多买房者首次买房就不知道怎么回事,先了解以后在买房的过程中才会更加顺利,不明白的朋友可以看过来,一起来了解小区公共维修基金过户条件是什么?流程有哪些? 阅读全文

  • 如何避免车位租赁合同纠纷

    在现在许多人家都有了自己的私家车,私家车保有量急剧增长。业主间因车位问题引发的纠纷也越来越多,小区业主在租赁车位时与管理处的矛盾也日渐激化。那么如何避免车位租赁合同纠纷呢? 阅读全文

小法在线

小法在线

400-676-8333

(周一至周五8:30 - 18:00)

微信扫一扫,关注找法网

微信扫一扫,关注找法网