但开发商却未按合同约定的方式及时通知周文学办理《房地产证》,至2005年3月15日,深圳市房地产登记机关才向周文学核发了《房地产证》。这次周文学以“地产商违约延期办理《房地产证》”将其告到法院。
法院认为,双方对上述事实没有异议,其争议的焦点在于周文学与开发商之间曾签定了一个《协议书》。法院认为,该《协议书》仅就开发商不能按期交付房产的情况下承担违约责任的问题作了约定,而未对本案所涉及的逾期办理房地产证违约责任进行约定,因此,判定开发商在判决发生效力之日起10日内,向原告支付逾期办理房地产证的违约金24694元。[page]
●律师点评
广东晟典律师事务所律师黄建强认为,本案之所以判定开发商违约,赔付周文学违约金,是因为该开发商出现两次违约现象。一次是延期交房,周文学向开发商索赔,开发商赔付违约金,同时转为周文学的物业管理费,但该开发商在赔付周文学200多元违约金后,又补充限定协议称,双方再不发生其他违约事宜,将不再赔付周文学其他违约金。开发商在这个条款中有混淆事实的倾向。开发商第二次违约是延期办理房地产证书,且时间较长,开发商想以周文学曾与其签有“不再因违约进行赔偿”为由,逃避第二次违约金额的赔付。显然,法院没有采纳开发商的意见。因为没有按约定期限把《房地产证》交给购房者已属于违约现象。(本版案件当事人均为化名)
第三类纠纷
广告宣传,如何界定是否欺诈?
●案情回放
2004年下半年,某地产公司对外发售某楼盘房产时,以“CBD首席复合型国际商务社区”,“商务公寓,现代办公,商业,酒店”为核心广告概念进行宣传,广告表示:“复合型商务社区:集商务办公、国际公寓、商业、酒店于一体的商务社区”、“由四栋25~30层的商务建筑和一栋(拟建中)超高层五星级商务酒店组合而成”、“个性化组合各类商务空间,满足不同客户需求”等,并公开展示了各种户型的办公用途的样板房。
2004年10月,梁某与该司签订《房地产买卖合同(预售)》,购买B栋四套房产。2005年7月,梁某以广告虚假宣传为由将该司诉至法院,要求该司承担违约责任。梁某称:被告的广告宣传误导其认为该项目房产的办公使用功能和升值潜力是其他住宅类房产无法相比的,因此以高于同地段住宅类房产15%的价格购买了四套房产。但事实上,该项目经政府批准的用途为住宅,不能用于办公,工商注册不能被批准;广告所说的五星级酒店也根本不存在。被告的严重广告欺诈行为其造成重大损失,要求被告赔偿。
被告则认为:政府批准的该楼盘的土地用途是商住混合用地,分五栋建设,其中A、B、C、D栋的预售许可证中房产的用途是住宅。E栋(因故停建)规划为五星级酒店,可以办公。被告是针对整个项目对外推广宣传的,不存在广告宣传欺诈和误导业主的问题。且购房合同中明确约定房产用途为住宅,原告并非在深圳初次置业,对购房有一定认识,不可能受到广告的诱导。另外,被告申请了另两位购房者作为证人出庭作证,证明该两人购房并未受广告误导。同时,该公司还提供了一份评估报告,证明开发项目的房产确有该等价格。
法院经审理认为,某地产公司对外发布的广告与宣传资料虽然确有不实的部分,ABCD栋均为住宅没有办公用途,但正式的购房合同中已明确房产的用途为住宅,原告应该知道不具有办公的用途;而其他业主也证明购房并未受到宣传内容的误导;同时,被告提供的评估报告也证明该楼盘确有该等价值,因而,事实上不实的宣传尚未影响合同的订立与价格的确定,还只是要约邀请,而不属于合同的组成部分,开发商不应承担责任。
第四类纠纷
未能办理按揭,不能“吃掉”购房定金
●案情回放
在龙岗区转了半个多月,屈伟终于选中了一套售价为776000元的三居室的住房。今年4月1日,屈伟与某房地产公司签订房屋认购书,屈伟没想到,正是因为这份认购书使他的安居希望落了空。
这份认购书约定了以下几项内容。一是屈伟在签订认购书时须向房地产公司交付50000元定金。同时须于签订认购书后7天内,支付房款人民币156000元(含定金);二是按揭银行由该房地产公司酌情安排;三是屈伟应在付清首期款后的5个工作日内按房地产公司的要求主动与按揭银行办理按揭相关手续。若屈伟逾期未按房地产公司的要求办理按揭相关手续,或因屈伟提交资料不合格、资信状况或其他原因导致按揭未获批准,房地产公司有权单方面解除认购书,屈某已付给房地产公司的购房定金不再退回。
签订认购书后,房地产公司于今年4月18日收取屈伟的106000元首期购房款。当天,该房地产公司告知屈伟,因他在银行有不良信用记录,不能办理按揭手续。屈伟于当月19日要求房地产公司返还106000元首期款及50000元定金,房地产公司随即返还给屈伟106000元首期款,而50000元定金房地产公司拒绝返还。屈伟遂于今年6月诉诸法院,要求房地产公司返还定金人民币50000元并支付利息人民币1500元。
在本案审理过程中,房地产公司向法院提供了深圳某银行出具的《关于未给屈伟办理按揭贷款的说明》:“借款申请人屈伟于今年4月18日向我行申请按揭贷款,经我行调查,该借款申请人有不良信用记录,不符合我行个人按揭贷款的准入条件,故我行未给予屈伟办理按揭贷款。”
法院认为,依照认购书的约定,屈伟应于今年4月8日支付首期款人民币106000元,但屈伟于今年4月18日才向房地产公司支付首期款,这期间房地产公司并未因他迟延付款而告知其不需支付,反而在屈伟交款时予以接受而未提出异议。此后房地产公司退还首期款的理由是屈伟在深圳某银行办不了按揭贷款,因此应视为屈伟、房地产公司双方对首期款的支付期限做了变更。故房地产公司称屈伟迟延付款,没有事实依据,房地产公司不能据此不予返还屈某的定金。
关于按揭贷款银行,认购书只约定“由房地产公司酌情安排”,银行出具说明称屈伟不符合其个人按揭贷款的准入条件不予发放贷款,并不能说明屈伟不符合其他银行的按揭贷款条件,不代表其他银行不给屈伟发放按揭贷款,所以房地产公司认为屈伟不能按揭贷款违约并以此为由不予返还屈伟的定金,没有事实依据。