1、二者产权归属不同。开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权。
2、二者合法性存在区别。大产权房是有国家颁发的产权证的。国家不发产权证的房子叫小产权房。乡镇政府发放的产权证书不是真正的产权。
3、二者交易税费存在区别。房屋再次转让时如果不用交付土地出让金，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金的是小产权。
1、在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；
2、是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
上述文章回答了关于“大产权房和小产权房的区别是什么”的问题。根据相关法律法规，大产权房与小产权房最大的不同在于小产权房无法取得真正法律意义上的产权，也就是小产权房只有使用权，没有所有权。如有其它问题，欢迎咨询找法网专业律师。
