庭 审 记 录
2009年06月03日13：30时，宋秀英诉中国房子业委会，请求撤销“物业招标文件”一案，在海淀人民法院第44法庭开庭审理，旁听人员有20多人，其中有中国房子业委会部分成员、媒体记者、 业申委成员、其它小区业委会的、关注本案的各界人士和4-5名支持原告的中国房子小区业主，另外，还有几名旁听人员因座位不够未能参加，但表示将通过其它途径了解庭审情况，中国房子业委会对此表示衷心感谢。
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原告：宋秀英
代理：律师赵剑
被告：中国房子业委会，主任：张晓杨
代理：律师于启波，王燕然
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主审法官宣布开庭
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一、法庭调查
原告宣读诉讼请求：
1. 请求法院判令撤销中国房子业委会为选聘小区物业发出的《物业管理招标文件》；
2. 案件受理费用由被告承担。
被告对原告诉讼请求发表意见：
被告不同意原告的诉讼请求，原告请求既没有法律依据也没有事实依据，起诉书中有多处不实，我们略举几例：
⑴、第一页最后一段，选聘物业并不是业委会提出的，而是业主大会决定的，业委会的行为是有根据的；
⑵、所谓“在整个选聘过程中业委会无视广大业主反对，对主管机关的意见置之不理”均不属实；
⑶、原引《物业管理条例》关于选聘物业管理企业，不是业主大会2/3以上业主同意，而是1/2以上同意就可以通过，见《物权法》和新修改的《物业管理条例》，不知原告是有意为之还是出于其他考虑，总之，这个提法是不合法的。
⑷、说被告未接受相关部门的指导和监督，与事实不符，即便是居委会有一个什么说明，那也是招标文件公布之后很久以后的事，与本案没有直接关系，与诉求无关；
⑸、说业委会私自操作选聘物业公司，被告认为纯属歪曲事实。
如此种种，被告认为，原告在起诉书中没有做起码的常识性陈述，我们对原告的诉讼请求，认为没有事实依据，也没有法律依据，因此不同意此要求。
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原告证据：
1. 宋秀英房产证
2.招标文件在建委的备案表
3. 中国房子《业主公约》和《业主大会议事规则》
4. 第二次业主大会表决票票样
5. 宋秀英于2008.07.02日与老物业签订的物业管理协议书，物业收费标准：1.68
6. 元 / 月.平米。
7. 物业管理招标文件和业委会与招标代理签订的招标代理协议
8. 业主委员会的通知，即将表决的物业收费标准：1.78元 / 月.平米。
9. 北京市建委“京建物2008-477号文”
10. 居委会2009.03.27日提供的“关于中国房子业委会不接受监督的过程”的一份书面材料。
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请求法院调取证据的申请
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被告对原告证据进行质证
对证据1认可，无异议。
对证据2认可，无异议。
对证据3，中国房子《业主公约》和《业主大会议事规则》真实性认可。
关于《业主公约》，对其作用强调几点：
⑴、业主公约第八条明确规定，业主大会做出的决议、决定对全体业主具有约束力。
⑵、业主公约第十条明确规定“业主委员会在业主大会授权范围内做出的决议、决定对全体业主具有约束力”。说明只要没有被业主大会否决，只要是业主，都必须受其约束；
⑶、业主公约第十四条明确规定“业主应参加业主大会会议，协助业主大会、业主委员会在物业管理方面的工作，执行业主大会和业主委员会在业主大会授权范围内做出的决议、决定。”再次明确业主应该受业主大会决议和业主委员会在业主大会授权范围内做出的决议、决定的约束。
关于《业主大会议事规则》，对其作用强调几点：
⑴、第十二条明确规定“依照本规则通过的决议，须书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。”明确表明原告也必须遵守和执行决议并受其约束。
⑵、第二十五条做了一个宽泛性的法规一致性的规定，说“议事规则的条款与现行有效的法律、法规、规章相抵触时，该条款无效，但不影响其他条款的效力。制定本议事规则所依据的国家相关规范性文件发生修改、增删时，受到影响的条款随之修改、增删，无需提交业主大会表决。”说明原来规定2/3的，现在规定是1/2，那就随之变为1/2就没有问题了，而无需提交业主大会表决。
对证据4，第二次业主大会表决票票样真实性认可。
选票表决内容明确写着：“授权业委会依照相关法律、法规采用邀请招标方式选聘物业服务公司，最终选聘结果、物业服务标准、收费标准、物业结算方式及与合同有关的重要内容将再次提交业主大会表决”。
此证据恰恰证明业委会没有违反业主大会决议。
现在正在进行第三次业主大会就是在执行第二次业主大会的决议，，是对物业招标结果的表决，是业主大会工作的延续和补充。
对证据5，宋秀英于与老物业签订的物业管理协议书。
对其真实性认、合法性以及与本案的关联性均不认可，理由如下：
⑴、协议书的签订时间是08.07.02日，生效日期是2008.07.01日，而招标文件是在2008.04月制定，5月公布的，协议书是在招标文件之后签订的，与本案无关。
⑵、协议书的签订时间，是在业主大会决定采用邀请招标方式选聘物业服务公司之后好几个月，至今已近一年，不足以证明与本案相关。
⑶、最关键的一点，协议没有法律依据，即便事实是按协议书履行的，相关权益也不是合法权益。因为原告从本案起始、诉讼直到今天开庭，一直强调要按法律办事，而自身签订的协议却没有法律依据，业委会认为，其行为表明了要求严格按照法律办事，容不得半点瑕疵，由此可以理解为原告是懂法、守法的，严格按规矩办事的业主，可是其协议表明原告在明知业主大会决定采用邀请招标方式选聘物业服务公司的情况下，在没有任何法律依据的情况下，私自与老物业签订的一份协议，业委会和广大业主难免对其动机合理质疑。[page]
⑷、该协议书属于老物业随意私下原告个人签订的物业管理协议书，如果属实，从另一个角度恰恰证明老物业的行为是不规范的。
⑸原告所称的协议书和1.68元 / 月.平米的物业收费标准，我们认为是不合法的，众所周知，小区物业服务合同，应该由业委会和物业公司签订，而不能由单个业主自行和物业公司签订，更不能以此为依据和标准，假如原告和物业公司执行了这份协议书，从另一个角度讲，它也侵害者全体业主的权益，以低价享受高质量服务，因此该协议书不能做为依据，更不能作为证据。
对证据6，物业管理招标文件。
原告说要证明招标内容和标准，我们认为不是很清楚，下面以我们的观点和本案关联性进行一个阐述，招标文件与本案直接高度相关的有两点：
⑴、招标文件第四页，报价范围：1.60-1.80元/月*平米，不在此范围内视为废标，这是一个有一定幅度，范围得体的标准。
⑵、招标文件第二十六页，签署物业委托合同说明部分，中标准则为“评标委员会将排名前3位的投标人推荐给招标人。”然后招标人将排名第一的中标候选人提交业主大会表决，如果该候选人的总面积通过率和总户数通过率均超过50%，业主大会将确定该候选人为中标人；如该候选人放弃中标或提出因不可抗力不能履行合同，或因该候选人的总面积通过率和总户数通过率有一项未能超过50%，招标人则将排名第二的中标候选人提交业主大会表决，以此类推直到该候选人的总面积通过率和总户数通过率均超过50%，业主大会将确定该候选人为中标人。从招标文件的制定上看，一方面是充分考虑和保护了广大业主利益的，当然也包括原告；另一方面也可以看出，其结果的不确定性，是否中标要再次提交业主大会表决，包括“物业服务标准、收费标准、物业结算方式及与合同有关的重要内容”，所以，这个文件不仅不能像原告所宣称的侵害业主的利益，反到可以看到业委会在组织当中的良苦用心，付出了很多，保护了业主利益。既然结果不确定，也就不可能出现侵害某某利益的情况。
对证据7，关于业主委员会的通知。
原告要证明拟选聘的物业收费标准是1.78元 / 月.平米。这个通知的发布时间为2009年03月份，也就是《物业招标文件》发布近一年之后的事，我们认为与本案没有直接关系，不属于本案范围，尤其是这个通知同样是没有确定的，他来源于招标过程的一个结果，将来需要业主大会表决，也不可能出现侵害某某利益的情况。
主要认为它与本案没有关系，它的好坏对错，均不足以导致近一年前的招标文件的好坏对错，是否应当撤销。
对证据8，关于北京市建委“京建物2008-477号文。
原告说要证明政府要求暂停业委会相关活动，我们认为，从严格意义上说，这个文件不是民事诉讼当中的证据，另一方面，其效力上也不属于法律、法规，甚至连政府规章都算不上，本身不足以做为原告做为撤销的依据，也不可以做为裁判的依据，而且从时间上说，这个文件是2008.07.09日发布的，而本案诉争的招标文件是在2008.04-05月就发布了，这个文件是在招标文件之后出现的，而且约定的时间段是2008.07.30---2008.09.30日，是为奥运会考虑的，也与本案无关。
对证据9，关于居委会2009.03.27日提供的“关于中国房子业委会不接受监督的过程”的一份书面材料。
原告证明业委会的行为违反了相关规定，首先，我们对其来源合法性提出质疑，我们不明白，这份东西怎么会在原告手中，居委会出具的这份材料算是证明？举报？还是什么？希望原告给出合理解释，另一方面我们认为居委会法定的工作内容不包括出具这样的材料，即便出具了这样的材料，充其量也只能算民事法当中的一个证言性的材料，按照法律规定，制作证言的人应该出庭作证，不出庭不能直接认可它的效力，而且从内容看，它是在2009.03.23日出具的，谈论的是2009.03.20—21日这两天的事情，是在物业招标文件发布10个月之后，与本案诉求没有直接关系，不能影响招标文件的合法性。
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关于原告“请求法院调取证据的申请”的看法：
首先，被告认为是原告权利之一，但这是一个非常严肃的事情，我们注意到原告在陈述当中，没有如实陈述，其中包括业主大会没有正式通知业主，这条我们不知道原告从何说起，是对事实的歪曲，不符合事实。
其次，说业委会私自操作选聘物业公司，不知依据何在？
第三，我们最主要看法是，提出这个申请应当针对本案的诉求，于此密切相关，而且有确切的线索表明存在问题，又特别必要的前提下才会考虑，可是我们从行文有点不知所云，诉求是请求撤销物业招标文件，该文件在2008.04—05月早已发布完了，又说后面的业主大会存在种种问题，即便后面的业主大会有问题，也不会影响到招标文件。即使后面的业主大会真的存在着这么严重的问题，严重违规、违法，那么很简单，原告完全可以申请撤销吗！
所以，我们认为其诉求与本案无关，不同意其申请。
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被告证据：
1. 第二次业主大会决议
2. 北京市物业管理招投标备案表
3. 《物业管理招标文件》
4. 在小区公布过《物业管理招标文件》的照片
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原告对被告证据进行质证
对证据1，第二次业主大会决议。
【被告证明业主大会“授权业委会依照相关法律、法规采用邀请招标方式选聘物业服务公司，最终选聘结果、物业服务标准、收费标准、物业结算方式及与合同有关的重要内容将再次提交业主大会表决”。业委会制定招标文件是为执行业主大会决议，无可置疑。决议上有居委会印章、田村街道办事处副主任苗顺河签字、海淀小区办二所范玉萍签字。取得了相关部门的指导，取得了他们的认可，是合法的。】
原告对真实性认可，对合法性不认可，认为第二次业主大会表决票存在问题。
对证据2，北京市物业管理招投标备案表。
【证明物业招标文件已经在标办备案，手续完备，文件齐全，通过有关审查机关的认可，合法有效。】
原告对真实性认可、合法性认可
对证据3，《物业管理招标文件》[page]
。
【强调证明2点，⑴.招标文件是在执行业主大会决议，在相关专业机构的协助下完成制作，内容完备；⑵.最核心的服务标准、收费标准并不具体确定，而是要求报价范围1.60-1.80元/月*平米，包括了原告的所谓协议书的1.68元/月*平米，并没有侵害原告的利益，因为结果并不确定，因此并未产生法律后果，在招标文件中强调，本次招标仅仅选定候选人，谁才是中标单位，要通过下次业主大会表决，完全由全体业主共同决定。】
原告对真实性认可，对合法性不认可，认为业委会制定的《物业管理招标文件》中关于“物业服务标准、收费标准、物业结算方式及与合同有关的重要内容”未经过业主大会表决，存在重大问题。
对证据4，在小区公布过《物业管理招标文件》的照片。
【原告证明在小区内公布过《物业管理招标文件》的照片。】
原告对真实性不认可，对公布地点不认可。
鉴于是否同意原告的关于“请求法院调取证据的申请”，还需要研究决定，法官宣布休庭，下次开庭时间另行通知。
