业主委员会是小区物业管理不可缺少的一个组织,业主委员会代表住宅小区内的产权人、使用人,维护他们的合法权利 ; 决定选聘或续聘物业管理公司 ; 对物业管理公司的管理工作进行检查和监督 ; 审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施。
一、业主委员会的历史
1991年3月,万科物业借鉴香港物业管理模式,引进业主委员会制度,在天景花园成立了全国第一个业主委员会,并于1996年3月注册为社团法人。
在当时的历史条件下,万科物业首创这一模式,对促进人们认识和接受物业管理起到非常积极的作用。业主委员会能为政府接受和认同,有其各方面的原因:
(一)可以明确物业管理公司和业主之间的权利和义务,物业管理公司可以规避经营风险
由于业主成立了业主委员会,物业管理公司和业主委员会是平等的民事主体之间的关系。在签订了物业管理委托合同后,物业管理公司可以规避合同范围之外的经营风险。
(二)对于广大业主来说,业主的权益更好地得到了保障
由于有业主委员会的监督管理,管理处的日常经营管理须在委托合同的范围内执行,可以避免管理公司或管理处的“暗箱”操作,业主权益的保障真正成为可能。
(三)便于物业管理公司开展正常的经营管理
由于有业主委员会的“缓冲”作用,物业管理公司与业主之间的“对立”因素相对下降。并且由于重大事项获得了业主委员会的支持,业主与管理处之间的相互信任得以加强,广大业主也比较容易接受。
(四)对于政府来说,便于政府加强行业管理和监督,规范行业行为
由于政府对行业的管理主要是通过引导和监督来进行的,政府不可能直接面对众多小区的业主直接进行管理,由于有这样的一个组织,政府监控的力度得以加大。另外,从游戏的规则来说,由于有了业主委员会,政府的角色从正面走向了后台,充当了裁判的角色,可以更公平地对行业进行规范。
(一)因目前业委会委员不领取津贴或工资,所有的工作还只是奉献,影响业委会日常运作
(二)有些业委会委员不懂物业管理,影响业委员日常运作
(三)由于业委员会委员素质与工作时间问题,影响了业委会的日常工作
客观分析不难发现,业主委员会在行使职权过程中具有以下三点不确定性:
基于物业的产权要求,业主委员会这一民间组织,委员应由业主民主选举产生。但在实际选举中,由于缺乏硬件条件,另外委员们的工作时间也具有很大弹性,形成了委员产生及作用发挥上极大的不确定性。
2. 业主委员会法律地位的不确定性
3. 业主委员会成立过程的不确定性
综上所述,业主委员会在小区业主与物业管理企业两个群体之间的文化互动、携手共建文明小区的活动中,以业主身份,妥善协调好小区业主之间、业主与物业管理企业之间、小区与对外相关部门之间的关系,发挥更加有效的积极性作用,形成小区良好和谐的气氛,促进小区的精神文明建设。