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解读《业主临时公约》

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建设部于去年9月颁布了《业主临时公约》(示范文本),实施一年来,对推动建立业主自我管理和自我约束的机制,促进物业管理行业的发展和管理水平的提高起到了积极的促进作用。针对实践业主临时公约的实施和运用,笔者谈点自己的理解和体会。 一、《业主临时公约》在物业

  建设部于去年9月颁布了《业主临时公约》(示范文本),实施一年来,对推动建立业主自我管理和自我约束的机制,促进物业管理行业的发展和管理水平的提高起到了积极的促进作用。针对实践业主临时公约的实施和运用,笔者谈点自己的理解和体会。

  一、《业主临时公约》在物业管理活动中的地位和特征

  业主公约是物业管理区域内业主自我管理的最高规范和自我约束的基本规则,有如“国家之宪法”、“公司之章程”,是全体业主自治管理组织的“小宪法”,是协调从事物业管理有关活动的业主、物业管理企业和其他人员相互关系的“总章程”,是全体业主(包括发展商)和使用人的行为依据。在前期物业管理阶段,通过业主大会制定业主公约的机制尚未建立,建设单位在此阶段属于“初始业主”(往往也是最大业主),为了让这一阶段的业主活动也有章可循,《物业管理条例》(以下简称《条例》)确认这时的公约由建设单位在销售物业之前先行制定。虽然制定主体不同,但在形式及效力上,业主临时公约和业主公约并无不同,一定程度上,可以说业主临时公约是业主公约的一种特别形式。但是,业主临时公约也有自己的独有特点,包括以下几点:

  1、业主意志性。虽然由建设单位制定,但业主临时公约也要充分体现物业管理区域内全体业主意志。业主临时公约体现全体业主的意志,最直接地表现在业主对其内容的认可上,《条例》要求,建设单位在销售物业之前,必须将其向物业买受人明示,并予以书面说明,每个物业买受人在购买物业之前,都应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主临时公约的内容被业主接受的过程,实际就是一个吸收业主意志和体现业主意志的过程,因为有违业主意志的临时公约是不可能被业主接受的。

  2、效力至上性。建立在业主共同意志基础上的临时公约,其效力当然及于全体业主。需要说明的是,这里的业主不仅包括最初购房取得业主身份的人,而且包括房屋再转让取得业主身份的人,其中,关于物业使用方面的一些共同约定还及于非业主使用人。特定情况下,业主的遗嘱执行人、遗产管理人、财产托管人亦同样受临时公约的约束。从本质上说,业主临时公约就是平等主体间的民事契约,某一业主违反公约,就要承担违约责任,利益受到损害的业主必要时可提起民事诉讼。

  3、阶段性。业主临时公约只是鉴于前期物业管理阶段,业主大会机制没有建立这一特定情况下的一种过渡性形式。一旦业主大会成立,业主公约由全体业主自我制定的机制建立,业主临时公约存在的基础已经不存在。因此,无论业主临时公约效力在时间延续上的长与短,都只能是一种阶段性的文件。虽然实践中也存在不少业主临时公约的内容被业主大会接受的情况,但这种情况下的业主临时公约已经转化为正式业主公约,从而其效力已经获得了机制的保障具有了长期性。

  二、《业主临时公约》在物业管理活动中的作用

  如前所述,临时公约虽然具有阶段性的特点,但只是针对它的时间效力而言,就其内容所包含的事项及其效力及于全体业主而言,临时公约与正式的业主公约并没有本质上的差异。业主临时公约对于业主的自我管理和自我约束的作用,已经为很多人充分认识。实际上,业主临时公约对于物业管理企业管理活动的开展,也具有十分重要的作用。

  1、融合管理与服务

  业主临时公约的内容上,既有调整业主之间的自律性条款,也有授权物业管理企业进行管理的授权性条款。物业管理过程中,物业管理企业经常会面临物业管理与业主行使自身权利之间的矛盾。少数业主在行使自己的权利时,不了解自己应当承担的义务,不愿为公众的利益约束个人的行为。同时,只愿意接受物业管理企业的服务,不愿接受物业管理企业的管理。物业管理企业在对这部分业主进行管理的时候往往遇到较大的阻力,“这是我们的小区,凭什么要你管?”遇到这种情况,物业管理企业很难拿出有说服力的理由来说服业主服从管理。临时公约中关于物业管理企业监督业主遵守共同约定的授权性条款,给物业管理企业实施管理行为挺起了腰杆,更好地实现了物业管理活动中管理行为与服务行为的协调。

  2、确定了物业管理企业作为管理方或第三方的管理地位

  在物业管理区域内,单个业主的违约行为由谁来监督和管理,由谁来具体负责维护全体业主的公共利益,很显然,完全靠业主的自我约束和自我管理很难达理想的效果,物业管理企业的监督执行必不可少。业主临时公约为物业管理企业监督业主履行公约提供了文本依据,从而确立了物业管理企业在物业管理区域内的管理地位。建设部《业主临时公约(示范文本)》规定,物业管理企业在管理活动中,可以采取批评、规劝、公示、停止服务等措施,制止单个业主违反临时公约和物业管理各项规章制度的行为,保障全体业主的共同利益,就是物业管理企业在物业管理活动中管理地位的体现。

  3、明确了物业管理企业在物业管理区域内具体的管理职责

  业主临时公约一般要明确物业管理企业的职责与权限范围,即哪些事属于物业管理企业管,哪些不属于物业管理企业管。如业主不能擅自变更房屋结构、外观和用途;不能占用公用部位和共用设施设备;不能利用公用部位搭建建筑物、构筑物;装饰装修签订装饰装修服务协议;物业的维修养护解决邻里纠纷等内容;业主临时公约的这些具体规定,可以更清楚地表明物业管理企业和业主在物业管理活动中各自的职责。

  三、业主临时公约在物业管理活动中的运用

  物业管理企业要充分认识业主临时公约在物业管理活动中的重要作用,要善于运用这种方式,更好地实施物业管理行为。

  1、严格根据临时公约,制定相关物业管理规定

  物业管理企业作为管理者,对于保障公约的履行担负着重要的角色,其中一个重要方面是根据公约的规定,制定好各项具体的物业管理规章制,如《装修管理规定》、《停车场管理规定》、《公共设施使用守则》等等。这些制度的制定要以维护全体业主利益为出发点,最大限度地满足全体业主的需求,同时也是为约束每一个单个业主行为。当然各项具体规定不得与临时公约相抵触,否则无效。

  2、灵活运用临时公约,采取合理措施制止业主不当行为

  业主临时公约赋予了物业管理企业在物业管理活动中,按照约定的内容为保障全体业主的权益实施管理的职责。如业主做出了违反约定的不当行为(包括侵犯全体业主利益的行为,也包括侵犯部分相邻业主的行为),物业管理企业应当根据临时公约的授权,严格依照公约大胆进行管理。在具体管理过程中,管理者只要是站在维护全体业主共同利益的高度实施管理,即使面对个别业主的暂时不理解,也会得到大多数业主的支持。

  3、合理运用临时公约,维护管理者自身合法权益

  业主临时公约中对于物业管理企业的授权性规定,为物业管理企业挺起腰杆实施管理行为提供了强有力的依据,有效改变物业管理企业面对个别业主无理取闹的行为束手无策的窘境。如,单个业主拒缴物业服务费用时,可以参考建设部临时公约示范文本的规定,物业管理企业向广大业主说明,单个业主的拒缴行为可能导致物业管理服务品质的降低,实质上侵犯的是全体业主的利益,企业可以有理、有据、有节地向欠缴业主催缴直至向人民法院提起民事诉讼,企业也可以动员其他业主,运用社会舆论和道德的约束让欠缴业主感到压力,尽快纠正自己的不当行为。

  4、充分运用临时公约,调整业主间及与物业管理企业间的关系

  临时公约是有效调整业主彼此之间、业主与物业管理企业间法律关系的有效管理模式。如建设部《业主临时公约(示范文本)》中对维修物业时邻里间相互配合、装饰装修房屋时对相邻业主正常生活秩序的照顾、在确需临时占用公共区域及因客观原因需改变物业设计用途时等情况下,要征得物业管理企业同意等等,这些方面的规定为确立业主之间、业主与物业管理企业间的良性互动关系起到了很好的示范作用,值得各个物业管理企业在实践中学习和参考适用。

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