津城业主修订 买新房需书面确认物业合同

　　为进一步规范广大业主在物业管理与服务活动中的行为，维护全体业主和使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，本市有关部门按照《物权法》和国务院《物业管理条例》并结合本市实际，对原《业主公约》进行了修订，于昨日推出《临时管理规约》和《管理规约》示范文本。

　　新修订的《临时管理规约》和《管理规约》示范文本对处理相邻关系、物业的安全使用、装饰装修、改变房屋用途以及业主的共同利益、违反《管理规约》应承担的责任等事项都依法作出约定。

　　据市国土房管局相关负责同志介绍，《临时管理规约》和《管理规约》的区别主要体现在物业管理的不同阶段。在前期物业管理阶段，即业主大会成立前，小区的《管理规约》叫《临时管理规约》。按照《天津市物业管理条例》规定，购房人在购买新建商品房时，需要对开发建设单位提供的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》进行书面确认，购房人(业主)在签订了确认书后，应受其约束。在组建业主大会时，需要对《临时管理规约》进行修订，修订后称为《管理规约》。

　　对一个物业管理项目来说，无论是《临时管理规约》还是《管理规约》都应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务以及违反《管理规约》应当承担的责任等事项，依法作出约定。因此《临时管理规约》、《管理规约》如同小区的公共契约，对全体业主(物业使用人)具有约束力。每个业主和物业使用人均需自觉遵守。

　　《临时管理规约》和《管理规约》主要包括十方面内容：(一)明确了业主的权利和义务。为对接《物权法》，同时也为解决实际问题，《管理规约》特别强调，业主、物业使用人按照相关法律、法规的规定在物业管理服务活动中，享有相应的权利，履行相应的义务，不得以放弃权利而不履行义务。(二)邻里相处遵守的原则。《管理规约》明确规定了业主、物业使用人使用物业应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。(三)房屋使用用途不得随意改变。《管理规约》明确规定了业主和物业使用人应当按照设计用途使用房屋，不得违反法律、法规以及本《管理规约》的规定改变房屋使用用途。业主确需改变房屋设计用途的，除遵守法律、法规外，应当经有利害关系的业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并将有关部门审批的资料报送物业服务企业留存。(四)使用物业要守规，做到既合理又合法。业主或物业使用人不得随意拆改房屋结构，损坏和改变房屋外貌；不得擅自在外墙安装护栏、空调、遮阳罩、招牌或者其他伸出物、悬挂物等；不得占用共用部位和消防通道，损坏共用的设施、设备等。当物业的专有部分出现影响他人正常使用的情况时，业主、物业使用人应当及时维修，消除隐患。同时还规定物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和使用人必须给予配合。当物业出现危及安全、影响观瞻时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。(五)装饰装修房屋办理相关手续。业主或者物业使用人在装饰装修房屋时，应与物业服务企业办理相关手续，签订装饰装修管理服务协议，遵守装饰装修的有关规定。施工期间应当采取有效措施，减少或避免施工过程中对相邻业主或物业使用人日常生活造成的影响，超出规定的装修时间，不得从事敲、凿、锯、钻等产生噪声严重的施工。(六)规范业主行为，遵守小区规定。《管理规约》规定，业主和物业使用人要文明饲养宠物、文明祭奠、定时定点燃放鞭炮、主动维护小区的环境卫生。停放车辆应当遵守物业管理区域内的相关规定，不得占用消防通道、道路及碾压绿地。(七)提高业主素质、爱我美丽家园。在物业小区内，业主和物业使用人应当杜绝下列行为的发生：1、随意堆放杂物、高空抛物；2、私自侵占、毁坏绿地、改变绿地原有规划设计；3、随地吐痰、丢弃烟头、纸屑和垃圾；4、乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；5、聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或者其他不道德行为。(八)物业出让前，需结清相关物业管理服务费。按照《天津市物业管理条例》规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应当积极督促欠费业主履行交纳物业管理服务费的义务。业主在出让物业前应结清物业管理服务费等相关费用。(九)强化了业主的共同利益。《管理规约》约定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。任何业主不得拖欠、延期交纳物业服务费。业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。同时，业主委员会负责监督《管理规约》的实施。当物业项目出现违反《管理规约》的行为时，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规和《管理规约》，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。(十)对业主的违约行为进行了约定。1、业主和物业使用人因物业管理相关事宜发生争议时可以自行协调解决；不能自行协商解决的，可以向区县物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府申请调解；也可以向人民法院提起诉讼。2、违反《管理规约》或者有关法律法规造成其他业主人身伤害、财产损失的，相关业主应负赔偿责任。3、物业使用人违反《管理规约》的，责任人承担连带责任。