在业主与物业管理公司签订《物业管理委托合同》之前，开发商与物业管理公司一般都签订《物业管理委托合同》，或者事实上存在委托合同关系。所谓开发商“指定”物业管理公司，实际上就是开发商“委托”物业管理公司。在开发商与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》中，“委托事项”只限于对小区公共财产的管理，而不包括、也不可能包括对业主房屋的管理。
物业管理公司与开发商签订的《物业管理委托合同》是有效的，因为，在业主委员会成立之前，开发商占有小区公共财产的50%以上，开发商有权代表全体共有人管理小区公共财产，即有权代表全体共有人行使对小区公共财产的占有、使用、收益和处分的权利，开发商当然有权将对小区公共财产的占有、使用、收益和处分的权利中的一项或多项权利委托给物业管理公司行使。所以，物业管理公司对小区公共财产的管理，是履行与开发商签订的《物业管理委托合同》，而不是履行与购房人签订的《物业管理委托合同》。事实亦是如此：没有哪一个业主能决定物业管理公司；物业管理公司都是开发商请进来的“客人”。既然物业管理公司与开发商签订的《物业管理委托合同》有效，根据《合同法》的规定，开发商就应当向物业管理公司支付费用和报酬。
