部分业主不交物业管理费引发的法律问题

张志坡 南开大学法学院
在生活中经常出现个别业主或者部分业主未交物业管理费的情况。此时，物业管理人是否向该等业主主张权利、是否诉请履行交费是物业管理人的自由，与他人无涉，但一般来看，物业管理人将停止对该等业主的服务。在此，停止服务最直接的指向是该等业主的专有部分，而不能涉及与他人共有的部分以及整个公寓的共有部分。因为物业管理的客体是整栋公寓，其物业管理人的服务对象是所有的业主，因此，部分业主未予交纳物业管理费，物业管理人并不能因此而停止其对公寓共有部分的管理维护，不会影响其他业主对该公寓公共设施的正常使用。

在物业管理人实施了公共设施的管理、维护的情况下，未交纳物业管理费的业主将因此获得某种利益，这种利益便是公共设施的便利、愉悦利益。此时，如果物业管理人欲对该种利益有所主张，其请求权基础为何?这需要分步骤思考：1．物业管理人与未交纳物业管理费的业主间的合同已经终止，据此，这种利益不属于因合同取得的权益。对于这种利益无法通过合同请求权予以主张。2．由于物业管理人对该合同的终止，是基于业主的不履行合同(拒绝交纳或者不再交纳物业管理费)引起的，其停止对该等业主服务正是为了维护自身的利益，其并无为该等业主管理的意思甚为显然。因此，虽然未交纳物业管理费的业主从中获益，但是该行为并不符合《民法通则》第93条无因管理的规定，无因管理请求权不能成立。3．在此情况下，根据请求权基础的排查次序，最后应该检查的是不当得利请求权，这规定在《民法通则》第92条中体现，“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。然而，该类案件的情况比较特殊，未交纳物业管理费的一方确实从中受益，而物业管理人一方是否因此而受到损失则值得怀疑。因为物业管理人对公共设施的管理和维护并不因为某个或某些业主而减少其服务的数量和质量，亦即其服务的内容具有整体性、不可分性，正是这种整体性的服务使得少数业主搭了其他业主的便车。这里的物业管理具有营业性、营利性的特点，其并无无偿服务的意思，未交纳物业管理费的业主享有了这种利益，并无合法依据，应当就该利益支付报酬，亦即应当向物业管理人支付该等服务的对价。故而，此时成立不当得利返还请求权，通过支付报酬的方式实现。

在个别业主或者少数业主未交物业管理费时的法律关系如上所述，生活中也不排除个别公寓中多数业主不交物业管理费的情况。某小区的 A公寓中，由于部分业主未交物业管理费，物业管理人停止该公寓的照明服务，晚上公寓的走廊里漆黑一片；而20多层的B公寓，同样由于部分业主未交物业管理费，公寓的电梯出现故障而迟迟得不到修理。物业管理人的行为，大多数情况是因为公寓中的多数业主未交物业管理费。据笔者的了解，A公寓的门口尚贴有通知，指出由于该公寓有三分之二的业主未交纳物业管理费，故而停止物业服务，以致每到夜晚明显给业主造成不便。在该等情况下，物业服务已经停止，已经交纳物业管理费的业主并未享受到应得的服务，其法律关系如何?此时，如果该类通知的内容符合物业管理规约或者业主公约等相关文件的规定，则物业管理人依照该等规定停止物业服务，无需承担责任。但是，由于物业服务已经停止，业主已经预交的物业管理费应当予以返还，这既可以基于双方关于物业管理的约定，也可以根据不当得利的规定。总之，已然交纳物业管理费的业主已经无法期待其物业管理人的物业服务，因此，多交纳的物业管理费应返还给业主，方能使得双方的权利义务回复对等的状态。在物业管理规约等文件中无该等内容时，物业管理人无权单方面做此决定，否则即构成违约。

这种停止物业服务的状态对于低层公寓的业主而言，通常情况下是可以接受的。但对于像 B公寓这样的高层，停止电梯服务而不予修理，这对居住在高层的业主所造成的不便可以想见，而且这种状况的出现并不符合这些业主在购买该类公寓时的预期，而且，该服务的停止无法容忍，尤其是对于已经交纳物业管理费的那些业主。因此，笔者认为，即便一般的公共服务可以比照A公寓的情形处理；但对于这样给业主利益造成重大影响的行为，即便物业管理规约等文件中有此类规定，物业管理人也不能以达到一定比例的业主未予交纳物业管理费而停止服务，因为这类行为是业主难以预见的，或者虽然预见但是确信该类行为不会发生，停止该类服务有违诚实信用原则，不符合善良思考的业主对此的期待。至于其提供该服务的物业管理费，则是物业管理人如何回收债权的问题。