试论物业税的可行性

袁国钰 大连市房地产经纪人协会

一、物业税是什么税

物业税是什么税?关心物业税的人都知道是财产税，或者说是房产的保有税。也就是说开征物业税后、房产所有人就不能再像以前免征房产税，要按规定缴物业税，使房产所有人在房产保有期承受一定经济负担，从而抑制购房欲望。那么物业和房产是什么关系?据北京师范大学房地产研究中心主任董藩考证，在清朝就有“承祀祖先，照管物业”之说，“物业”应为“出口转内销”——早年由华侨带到东南亚，又重新传回国内，指的是房屋和土地等不动产。就目前国内城市房地产现状而言，物业就是房地合一的房产，即“广义”的房产。那么物业税和房产税是什么关系? 1986年9月实施的房产税中所指房产是不含土地的“狭义”的房产，而酝酿中的物业税按当初的设计是在原有“房产税”基础上添加“城镇土地使用税”、“土地出让金”成为“三合一”的新税种。从构成看物业税不是单纯税种而是税费或税和租金的混合体。

土地出让金不是税，相信大家都会同意；土地出让金也不是行政事业收费，相信大家也应该认可，土地出让金是国家作为国有土地所有人将土地有期限出租或者出让给土地使用人所收取的租金，过去称“地租”。既然土地出让金是地租、是租金，它和税能整合为一体吗?笔者认为，如果将税和行政事业收费进行整合是可能的，如将汽车养路费整合到汽、柴油消费税中，这也符合国家“税费改革”的精神，而不是“租税”整合。但是将租金整合到税里，恕笔者孤陋寡闻，找不到这样的例子。因为税和租金是两个平行且互不交叉、法理属性完全不同的客体。如果笔者建议将城市房管部门管理的国有房产所收取的房屋租金整合到房产税里一并征收，相信大家会认为如果不是恶搞就一定是思维乱了方寸。同理，将土地出让金整合到物业税一并征收也不可行。

二、物业税能否抑制房价上涨

1990年5月19日，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对我国的土地管理和供应体制进行了重大改革，变过去无偿划拨为有偿有期限使用。经过近20年的磨合，我国已逐步完善土地管理和土地供应体系，形成了“招、拍、挂”等一整套土地管理、供应程序和制度。虽然随着市场发展，我国现行土地供应体制还需要改进和完善，但从近20年的实践看，土地供应体制确立的大方向和思路是正确的。

此次物业税的设计为了有别于“房产税”而将土地出让金纳入其中，物业税开征之日就是土地出让金停收之时，到时申请用地就不必再交土地出让金，改由房产所有人在以后的占有和使用中逐年缴纳。相当多的学者认为，由于房价中不含有土地出让金，由于成本的下降，可以把房价拉下来。但经济理论告诉我们，影响价格的最主要因素是供求关系，在目前的市场态势和预期下，决定房价的最关键因素已非成本。

物业税的设计把土地出让金由“一次性”交纳变为逐年征收，使沿用多年的“招、拍、挂”土地供应体制失去了运行基础，土地供应制度将发生重大变革。新的土地管理和土地供应将采用什么模式值得探讨。

按现行土地管理和土地供应方式，政府出让土地前首先要对欲出让地块征购或征收，集体土地要赎卖其所有权并对其地上所有不动产(含树木、农作物)进行补偿，同时还要对其进行三通或七通一平的大配套，其前期土地整理费用大概占土地拍卖底价90％以上。城市旧城搬迁改造的土地整理成本费用一般不低于土地拍卖底价 90％，多数要超过拍卖底价(土地整理和测算的行话“兜不住”)，旧城区的企事业单位院校搬迁原有：上地出让，政府更是要100％返还给搬迁单位原有土地的土地出让金，甚至还要给予其他优惠扶持政策。

政府土地出让是一项非常复杂的系统工作，它不仅需要社会方方面面配合，而且还需巨额的资金支持，因此国内大多数城市都设有隶属政府的土地储备专门机构来处理，城市规模小的土地整理费用几亿、十几亿元，城市规模大的往往需要成百上千亿元。这些资金一般都是由土地储备机构以：上地出让金担保先从银行借贷，然后用土地出让金偿还。

如果按物业税设计，为避免地方政府“寅吃卯粮”，停止其土地出让金的收取，改为逐年征收物业税，那么国内每年几千亿甚至上万亿的土地整理费用从哪里出?土地整理不出来就影响土地供应，从而影响房市供应，供不应求就会加剧房价更加快速上涨，民众期待物业税平抑房价的愿望就要落空。可能有人提出土地整理可由土地使用人自行解决，这不但是“毛地”批租的大倒退，而且由房地产开发商自行组织征地拆迁，也与国务院近期准备讨论修改的《拆迁条例》精神相悖，而且还存在土地使用人整理土地的费用算不算土地出让金及怎么算的问题。总体上看，政府在土地批租时放弃土地整理、“毛地”批租给使用人自行解决是倒退，是不规范、不尽责的行为。由此得出结论：启动“三合一”的物业税不但没有平抑房价的正面作用，反而会是房价快速上涨的动因。

三、物业税的可行性

前文已分析论证“三合一”的物业税非但名不正言不顺，而且还会颠覆现有的土地管理制度和土地供应体制，有可能导致土地供应市场出现混乱，使房地产市场受到冲击。结论是“三合一”的物业税不可行。那么，不含土地出让金的物业税是否可行?应该说包含房产税和城镇土地使用税的物业税，对原划拨土地上的房产(公共事业用地除外)是可行的，至少房产税经修改后是可行的。但城镇土地使用税整合到物业税后对出让土地上的房产与划拨土地上的房产同标准开征就有可议之处了。1988年9月，政府针对当时无偿使用城镇国有土地的单位和个人制定并征缴城镇土地使用税，对免收租金无偿使用土地的单位和个人征收土地使用税，从各个角度看都是适当的。但从1990年5月19日国家建立新的毗：地有偿有期限使用制度后，政府再对已经交了租金的土地使用人征收土地使用税在法理上是行不通的。以房产为例，房产税纳税义务人是房产所有人而非房产承租人。如同我们承租房管部门管理的国有房产用于经商，是不需要向税务部门缴房产税的，但是如果我们用自有产权的房子经商就要向税务部门缴房产税。房产税和酝酿中的物业税同属财产税，对房产所有人征房产税或未来的物业税本无可厚非，但是将士地使用税整合到物业税，不管土地是否出让或划拨一律开征，显然缺乏法理依据。我国的土地有偿使用制度建立已近20年了，目前国内城市房产近70％一80％是在出让土地上，并且随着我国旧城区改造和城市化推进，这一比例还在不断提高。土地使用税如果只能对划拨土地上的房产征税而对出让土地上的房产不征，土地使用税整合到物业税就没有意义了。[page]

如果土地出让金没有整合到物业税的可能，土地使用税也没有整合到物业税的必要，那么还有必要把房产税改称物业税吗?与其如此，我们不如在不增加一般民众经济负担，并能真正起到震摄投机者作用的前提下认真研究、修改、制定新的房产税，从而更加科学、合理、有效地解决问题，实现目标。